在北京寸土寸金的長安街西延長線上，很難想象會有一個項目的售樓處竟是如此破敗：透過落地玻璃窗，可以看到里面覆蓋著碩大沙盤的白布已經發黃，上面還滿是灰塵，桌椅東倒西歪胡亂地堆放。顯然，這里很久都無人光顧了。

　　繞過售樓處，眼前是一大片空蕩蕩的建筑工地地基。看門的保安告訴記者，早在兩年前，工地就是這個模樣了，上個月，他們連工地上的吊車都拆走了。

　　“兩年”是一個不尋常的字眼，對京城地產界來說尤其如此。曾在北京土地市場掀起軒然大波的“8·31”大限，剛好過去了兩周年。而按照現行規定，出讓滿兩年而未動工開發的房地產項目用地，將被視作閑置用地由政府收回。

　　兩年前“8·31”大限前夕成功闖關的北京200余幅土地，如今安在？進入新一輪政策調控的敏感周期，再度面臨“大限”的它們，又將何去何從？

　　“闖關”之后

　　據記者了解，位于西長安街與玉泉路交界的這個工地，原是一塊商業用地，占地將近5萬平方米，規劃建筑面積約13萬平方米。其黃金地段價值曾引起過多家地產商的濃厚興趣，入市七年來四度易手，但最終還是沒有逃過停工閑置的命運。

　　2003年底，項目落到了現在的業主手中。與前三任倒手炒賣謀利的想法不同，這家公司最初的確是抱著“做實業”的目的而來。正因為這樣，面對2004年的“8·31大限”， 資金并不充裕的他們，仍然設法協調各個股東，在截止期前湊齊土地出讓金，成功“闖關”，并于同年10月正式開工建設。

　　然而，現在看來，恰恰是當初費盡心機“湊”出來的土地出讓金，為其后來的命運埋下伏筆。

　　據記者調查得知，該公司由三個股東共同出資成立，第一大股東占40%的股份，另外兩個股東分別持股30%。但“闖關”時須繳納的土地出讓金等費用，遠遠超過公司的注冊資本金。于是，各個股東同意按照股權比例分別再注入新的資金，以供“闖關”之用。

　　問題是大股東在未告知另外兩個股東的情況下，不是動用自有資金，而是向外借款投入，且項目開始運作后，此筆借款一直未歸還。后來債權方希望以該股東持有的公司40%股份作價償還，但卻被后者拒絕。2005年初，雙方為此打起了官司。

　　由于擔心牽涉到大筆債務的法律訴訟可能會導致公司資產被凍結，另外兩家股東不敢再向公司繼續注入資金。與此同時，當時中央出臺嚴格控制拆遷的政策，拆遷成本驟然提高，銀行信貸資金又禁止用于拆遷，該項目被迫全面停工，一直拖延至今。

　　冰山一角

　　嚴格來說，西長安街這塊地只是冰山一角。有確切資料表明，在“8·31”闖關成功的北京200多幅房地產用地中，有近百塊迄今為止都未動工開發。除了上述牽涉債權債務糾紛的典型案例外，這些地塊大多受阻于拆遷。

　　比如位于北京市東四一帶占地5萬多平方米的某危改地塊，便是如此。該地塊2003年以“危改帶商業開發”的模式，由一家房企買下。按照北京市當時的城區危房改造政策，該地塊大約30%左右的面積用于建設回遷房，70%進行商品房開發。不過，政府提出的條件是，房企方面負擔地塊拆遷工作。

　　那個時候，幾乎每個人都認為僅需負擔30%面積的回遷房建設，這塊地無疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地塊一樣，恰逢中央調整拆遷政策，這塊地實際拆遷成本比預期超出5倍之多。在此情況下，受委托拆遷公司提前撤出，也再沒有其他公司敢接這個吃力不討好的活。

　　但在“8·31”大限到來之前，該公司還是補繳了土地出讓金，并依靠危改地塊的特殊性“闖關”成功。可是此后兩年間，隨著北京房價快速上漲，拆遷安置的難度和拆遷成本都一再提高，直到現在，這家公司都無力繼續推進拆遷工作。

　　類似這樣的情況，在北京舊城區中并不少見。據記者所知，“8·31”闖關成功后未動工開發的地塊，三環以內的占了相當比例，這些土地不要說“七通一平”，大部分連“三通一平”的起碼標準都難以達到。

　　“一是拆遷成本趨高，二是政府加強舊城保護政策，項目控制規劃也受到影響，進而減緩了開發進度，甚至迫使其不得不停工。”一位市場人士表示。

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