中新網9月15日電  一路上漲的價格，開盤即售罄的宣傳，為今年政策調控下的樓市披上了一層神秘的面紗。真實的銷售情況到底如何？據《北京晨報》報道，權威數據顯示，2006年1月至8月北京樓市總銷售量近23萬套，其中新上市項目銷售套數為8888套，僅占3.91%，市場消化的絕大部分是早已入市但一直未銷售出去的存量房。

　　新上市項目銷售率僅為8.19%

　　來自北京房地產信息網的數據顯示，今年總的新盤銷售量近23萬套(見表1)，而新上市項目的銷售套數僅為8888套，僅占總銷售量的3.91%。1月至8月的新上市項目平均銷售率也只是8.19%(見表2)。從每個月的銷售情況中可以看到，新上市項目的銷售比率差距極大，其中8月的18.37%是今年前8個月比例最高的月份，而最低點是今年2月的0.16%。專家認為，房產總銷售量不再以目前所上市的新項目為主，目前市場消化的主要是前兩年供大于求市場下的積壓房源。

　　往年房源“終得”釋放

　　不愿透露姓名的一開發商在接受記者采訪時表示，其項目并不急于拿預售許可證入市，因為所建項目多為大戶型，受到3天開盤的限令，在等待最佳“時機”；位于通州的武夷花園項目負責人介紹，其項目二期于去年7月開盤，1600套經過一年的“消化”已剩不多幾套，尤其是今年上半年銷售十分順利。

　　從成交區域分布來看，朝陽區仍為“主角”(見表3)。以城八區的入市與銷售套數為例發現，其中部分區域呈現銷售套數大于入市套數的現象，而與今年前8個月12.1萬套成交量相比，入市套數要少了1成。北京房地產信息網負責人雷華透露，從2004年起市場上出現了大量的存量房。從數據監測中發現，目前成交的多是過去開盤的老項目。李文杰亦表示自己注意到新入市量小于總銷售量的現象，他認為6月“拿證三天開盤”是開發商放緩入市腳步的主因；但消化存量房是必然。

　　銷售均價超7000元

　　統計數據顯示，今年1月至8月平均銷售均價為8497元/平方米。單月來看，最低月份的銷售均價也過了7500元/平方米。李文杰認為，目前北京中等收入家庭能承受的房價是50萬元左右，而這樣的房子目前只能到郊區去買，需求與供給間在價位上并不完全對應。

　　人們都知道，房價與銷售量是體現供求矛盾的硬性指標。因此，有人認為目前高房價讓消費者望而卻步，從而直接影響到新盤的銷售量。“目前的購買者主要分為兩類：一種是沒有能力購房的人；而另一種是握錢期盼房價下降的人。”李文杰說。

　　李文杰認為從整體供應來看，今年下半年北京樓市供應量仍比去年同期有所下降。而供應持續時間越長，其項目的價格升值空間也就越大，建議想要購房的置業者，在年內選擇。

　　市場怪現象：4月份成銷售制高點

　　記者從北京房地產信息網統計得出，今年1月至8月北京住宅銷售量是12.1萬套，銷售面積為1475.8萬平方米，銷售量呈現從4月份達到高點后開始持續走低。雖然8月再次有所回升，但與4月份的成交量相比仍有一定差距，銷售面積相差近73萬平方米、銷售套數相差5302套。同期住宅上市套數是10.9萬套，上市面積為1502萬平方米，從上市數量上可以看到，除了受1月份放量高峰影響后的2月份，6月份明顯成為今年前8個月新盤入市新低谷。

　　中原地產董事總經理李文杰表示：“新盤在3月至5月集中上市并不奇怪，奇怪的是4月份出現了銷售高峰。”他解釋，一般開發商也很看中“一年之計在于春”，如果通過一個冬天的準備能趕在春展上市的話，都不會錯過這幾個月。而以往就不活躍的6月，今年又趕上頒布“開盤3天銷售”的限令，可能是造成新盤入市量驟減的主要原因。從經驗上講，以往銷售旺季會體現在8月至10月左右；今年4月出現銷售旺季，不排除是年初供需不平衡，人們看不到房價下降而集中“補買”導致的結果。“今年5月再次出臺新政后，打壓需求導致開發商與消費者雙雙觀望。以現狀分析，預計到年底都很難再回到4月份的銷售水平。”李文杰如是說。（王麗婭）