中新網(wǎng)10月10日電 上海樓市竟似古時笑靨如花的青樓女子——看空者說，對我有情；看多者也說，對我未必?zé)o意。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》報道說，雖然行內(nèi)有“金九銀十”的說法，但上海樓市的表現(xiàn)顯然并不盡如人意。自9月以來，上海市場雖然新盤迭出，但其成交量卻一直未能走出今年6月以來的低谷。“金九”并沒有給眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來預(yù)期中的回升和足夠的利潤。

　　但與此相矛盾的事實也同時在發(fā)生——9月，上海土地市場異常紅火。9月6日，浦東花木地塊拍出了近60億的天價，28日，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊又分別在經(jīng)過35輪和50輪的競價后，以4.05億元、5.3億元的價格找到買主。

　　“從這三幅地的樓板價看，與周邊住宅銷售均價已相去不遠(yuǎn)。如果未來房價不能上漲，其利潤相當(dāng)有限。”業(yè)內(nèi)人士評價說。

　　成交低谷徘徊，說明消費(fèi)者對后市態(tài)度尚不明朗；地價不斷攀高，說明開發(fā)商預(yù)期未來樓市還要漲。消費(fèi)者與開發(fā)商之間的重大差異構(gòu)成了上海樓市的第一個“謎面”。

　　上海樓市第二個“謎面”是統(tǒng)計數(shù)據(jù)與消費(fèi)者直觀感受之間的差距。

　　“報紙上的文章說，上海樓價降了，為什么我一點感覺也沒有？”面對媒體鋪天蓋地的樓價微降的消息，上海市民張小淮疑問重重。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)說上海新房售價下降，上海著名房地產(chǎn)網(wǎng)站房產(chǎn)之窗網(wǎng)也說房價在降，但張小淮根據(jù)他的直觀感受，就是拒絕接受這一事實。來自房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，9月15日至9月22日，上海動遷類住宅成交1167套，均價3554元，占住宅總成交的23.1%；9月22日至9月28日，上海動遷類住宅成交1632套，均價3415元，占住宅總成交的27%。

　　這種低均價的動遷類住宅成交占比過高的現(xiàn)象可能是造成消費(fèi)者無法感知房價下跌的一個重要原因。

　　造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)與消費(fèi)者直觀感受“落差”的第二個原因是開發(fā)商不敢大張旗鼓地進(jìn)行“價格戰(zhàn)”。自去年以來，滬上不少樓盤在降價之后出現(xiàn)了大量退房的情況。“‘退房’現(xiàn)象逼迫開發(fā)商不敢輕言降價，至少不敢大張旗鼓地降價。”對“退房”現(xiàn)象的影響，有學(xué)者作如是評論。

　　房價會跌；房價不會跌——伴隨著上海樓市兩大謎團(tuán)的日益凸顯，對市場前景的爭論已經(jīng)出現(xiàn)。

　　一種觀點認(rèn)為，從投資角度看，房地產(chǎn)市場是典型的預(yù)期市場。地價的上升將帶來樓價上升的預(yù)期，觀望資金可能“入場”，上海樓市將再度升溫。

　　另一種觀點則認(rèn)為，“地王”頻出是“土地斷檔-恢復(fù)供應(yīng)”期的正常現(xiàn)象，而且地塊本身價值也在其中起到了重要作用。當(dāng)下房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的行為都表明，滬上樓市在下一階段有可能走出一條平緩下行曲線。

　　“由于宏觀調(diào)控的持續(xù)作用和反商業(yè)賄賂的深入開展，上海樓市可能會真的迎來一個拐點。”上海房地產(chǎn)獨(dú)立評論人士顧海波稱。

　　如果說上海樓市六七月份的觀望是對政策前景不明朗的觀望，那么，在房產(chǎn)調(diào)控各項政策基本出齊、政府決心已顯的九十月份，這種觀望已經(jīng)表現(xiàn)得相當(dāng)純粹，那就是消費(fèi)者對市場本身的擔(dān)憂。

　　而在開發(fā)商層面，類似的憂慮其實也已經(jīng)出現(xiàn)。“現(xiàn)在的市場我看不清楚。各種對立的因素太多，到底會怎樣走，只有拭目以待。”一位在幾個月前尚對市場表現(xiàn)出無比信心的房地產(chǎn)商日前說。

　　不管“拐點”是否到來，但一個毫無疑問的事實是，上海樓市的“節(jié)點”已經(jīng)到來。（蔡國兆 徐壽松）