中新網10月10日電 上海樓市竟似古時笑靨如花的青樓女子——看空者說，對我有情；看多者也說，對我未必無意。

　　《經濟參考報》報道說，雖然行內有“金九銀十”的說法，但上海樓市的表現顯然并不盡如人意。自9月以來，上海市場雖然新盤迭出，但其成交量卻一直未能走出今年6月以來的低谷。“金九”并沒有給眾多房地產開發商帶來預期中的回升和足夠的利潤。

　　但與此相矛盾的事實也同時在發生——9月，上海土地市場異常紅火。9月6日，浦東花木地塊拍出了近60億的天價，28日，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊又分別在經過35輪和50輪的競價后，以4.05億元、5.3億元的價格找到買主。

　　“從這三幅地的樓板價看，與周邊住宅銷售均價已相去不遠。如果未來房價不能上漲，其利潤相當有限。”業內人士評價說。

　　成交低谷徘徊，說明消費者對后市態度尚不明朗；地價不斷攀高，說明開發商預期未來樓市還要漲。消費者與開發商之間的重大差異構成了上海樓市的第一個“謎面”。

　　上海樓市第二個“謎面”是統計數據與消費者直觀感受之間的差距。

　　“報紙上的文章說，上海樓價降了，為什么我一點感覺也沒有？”面對媒體鋪天蓋地的樓價微降的消息，上海市民張小淮疑問重重。

　　國家統計局數據說上海新房售價下降，上海著名房地產網站房產之窗網也說房價在降，但張小淮根據他的直觀感受，就是拒絕接受這一事實。來自房產之窗網樓市行情監測系統的數據顯示，9月15日至9月22日，上海動遷類住宅成交1167套，均價3554元，占住宅總成交的23.1%；9月22日至9月28日，上海動遷類住宅成交1632套，均價3415元，占住宅總成交的27%。

　　這種低均價的動遷類住宅成交占比過高的現象可能是造成消費者無法感知房價下跌的一個重要原因。

　　造成統計數據與消費者直觀感受“落差”的第二個原因是開發商不敢大張旗鼓地進行“價格戰”。自去年以來，滬上不少樓盤在降價之后出現了大量退房的情況。“‘退房’現象逼迫開發商不敢輕言降價，至少不敢大張旗鼓地降價。”對“退房”現象的影響，有學者作如是評論。

　　房價會跌；房價不會跌——伴隨著上海樓市兩大謎團的日益凸顯，對市場前景的爭論已經出現。

　　一種觀點認為，從投資角度看，房地產市場是典型的預期市場。地價的上升將帶來樓價上升的預期，觀望資金可能“入場”，上海樓市將再度升溫。

　　另一種觀點則認為，“地王”頻出是“土地斷檔-恢復供應”期的正常現象，而且地塊本身價值也在其中起到了重要作用。當下房地產商和消費者的行為都表明，滬上樓市在下一階段有可能走出一條平緩下行曲線。

　　“由于宏觀調控的持續作用和反商業賄賂的深入開展，上海樓市可能會真的迎來一個拐點。”上海房地產獨立評論人士顧海波稱。

　　如果說上海樓市六七月份的觀望是對政策前景不明朗的觀望，那么，在房產調控各項政策基本出齊、政府決心已顯的九十月份，這種觀望已經表現得相當純粹，那就是消費者對市場本身的擔憂。

　　而在開發商層面，類似的憂慮其實也已經出現。“現在的市場我看不清楚。各種對立的因素太多，到底會怎樣走，只有拭目以待。”一位在幾個月前尚對市場表現出無比信心的房地產商日前說。

　　不管“拐點”是否到來，但一個毫無疑問的事實是，上海樓市的“節點”已經到來。（蔡國兆 徐壽松）