中新網8月31日電  日前，建設部等六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。有人認為，這一政策有利于中國房地產和宏觀經濟健康發展的同時，也給外資留下了一些漏洞可鉆�！度嗣袢請蠛Ｍ獍妗肪痛藛栴}采訪了有關專家。

　　炒房意在賭人民幣升值

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，外資大規模地進入中國房地產市場的一個原因就是人民幣升值的預期。外資現在大量買房子的話將來人民幣升值，他們肯定會有好處的。另一個原因就是房子本身增值的預期。中國房地產行業隨著經濟的發展還要發展。再者，為了防止房價過快上升，國家進行了宏觀調控，給房地產企業帶來資金困難。他們迫切希望外資進來跟他們合作，希望外資能夠注入資金，把現有的房子賣給外國人，這也是外資進入房地產市場的一個好機會。

　　北京大學經濟所房地產金融研究中心主任馮科表示，由于中國經濟持續快速發展，中國的投資回報率越來越高，中國自然成為以逐利為目的的國際游資競相涌入的理想投資地。

　　起到威懾境外游資作用

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，中國出臺限制外資投資房地產的政策，并不意味著總體的對外開放的步伐的放緩。從《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》看，主要的目的是限制熱錢的投機，對于正常的商業活動沒有什么限制，不會對外商的長期投資產生不利影響。

　　尹伯成表示，限制外資炒房政策出臺之后，對一些境外投機的游資起到威懾的作用，外資投資中國內地房地產會有所收斂，對北京、上海這樣的大城市房地產市場健康穩定發展也起到了好的作用。房價如何平穩發展，向什么方向發展，主動權不是牽在外國人手里，而是中國人自己有主動權。使房價按照中國政府和中國人民希望平穩理性健康的方向發展，有積極的影響，使像上海這樣的大城市高檔商品住宅和商務樓價格得到平穩。

　　馮科指出，由于外資主要投資高級商業樓和高檔住宅小區，外資主要投資的區域主要在上海、北京及一些沿海城市，該項政策將對高端住宅市場以及高級商業樓宇具有較大的負面影響，尤其對北京、上海、廣州、深圳等熱點地區的市場可能造成較大程度的沖擊，但是對一些普通住宅市場及其他外資投資比較少的城市影響不大。對非沿海城市的房價影響不大。

　　新政策出臺后，外資投資房地產會有所減少，這些資金會部分流到股票、外匯等資產市場。但是，目前，國內通過正規渠道進入房地產市場的資金非常有限，通過非正規渠道進入房地產市場的資金是正規渠道的3-5倍，限制外資，會使更多資金通過非正規渠道進入房地產市場。另外，外資投資房地產的條件更加嚴格后，更多的企業會選擇與國內同行合作的方式間接投資房地產行業，或者在港澳地區注冊公司，以港澳地區公司身份進行投資，可以繞開“國十四條”的限制。

　　加強民間外匯管理

　　對于如何落實政策，尹伯成指出，這要看地方政府的表現，是不是對這個政策不折不扣地執行。一些地方政府遲遲沒有任何細則出臺，沒有任何可操作的東西，銷售公司都表示還沒有接到通知，不曉得，中央政策出臺到他們落實還有很大的距離。目前對外資的威懾作用主要是外資自己怕進來被套牢。

　　尹中立也表示，從政策執行主體來看，外資(尤其是機構投資者)對國家出臺的政策是不敢輕易觸犯的，最讓人不放心的可能是地方政府。有些條款可能難以得到落實。

　　馮科指出，在一些經濟發達的省份，民間的外匯兌換市場非常活躍，大額的外匯兌換可以在短時間內完成，其交易的效率不亞于正規的銀行外匯兌換。在這種情況下，可能有大批外資在外匯管理局的視線之外進入國內市場，而限制外資的政策根本對他們形成不了限制。因此，要想達到預期效果，必須進一步加強對民間外匯，多條措施相互配合才能達到預期的效果。

　　制定細則增加可操作性

　　有人說僅僅對境外資金進行控制，是控制不了的，因為港澳臺地區不在限制之內，有些外資就通過上述地區曲線進入國內房地產市場？

　　尹伯成對此指出，外資應當包括國外和港澳臺地區，來炒房的資金恐怕主要來自港澳臺，不完全是美國、歐洲、新加坡等。此外，限制外資炒房還應該有細則出來，增加可操作性，否則，有些地方政府對這一政策不積極。1993年，中國實行分稅制后，地方和中央稅收實行分開了，房地產行業獲得的利益都歸地方的。 賣地、稅收都是歸地方了。為了搞政績，地方都想把房價搞上去，對限制外資采取拖的辦法，這樣政策就泡湯了。

　　馮科強調，資本是一個逐利的市場，只要有收益在，投資者就會不擇手段進入，如果沒有收益，恐怕你自己拉人家也都不會來。只要房地產依舊是一個暴利的行業，就會吸引大量投資者進入。曲線進入市場的可能性完全存在，畢竟香港是金融自由港，由于“國十四條”對境外資金和港澳資金有所區別，相對而言，對港澳資金的監管更松動一些，因此可能會導致更多的外資以港資的名義繼續進入房地產行業。

　　如果將房地產當作一個普通的行業來看，按照傳統邏輯，我們應當鼓勵長期資本流入，限制短期資本流入。以疏導的形式而非以限制的形式利用外資，既可以用好外資，同時也避免被其他國家指責中國為非市場經濟國家。（王明峰 張征）