近年來，房地產(chǎn)一直是市場、政策調(diào)控的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長一直保持較高水平，房價也在政府房地產(chǎn)調(diào)控中一路飆升。那么，房地產(chǎn)調(diào)控如何才能落到實(shí)處呢？在我們看來，首先是要必須明確對房地產(chǎn)投資及對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)識。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能夠做到“有的放矢”。然后，應(yīng)根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)，制定出切合實(shí)際且具有可操作性的具體政策措施。
在此，我們有必要先對房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行一番簡要的分析。在統(tǒng)計上，住房建設(shè)一直被歸類到固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目中，因而房地產(chǎn)投資具有其投資屬性。但是，住房建設(shè)與一般生產(chǎn)性投資有著極大差別，它并不形成生產(chǎn)能力，而是直接為居民提供消費(fèi)服務(wù)，因而其終極屬性又體現(xiàn)為消費(fèi)屬性。所以，對房地產(chǎn)調(diào)控的首要問題就是要搞清楚住房投資的終極屬性是它的消費(fèi)屬性。這一認(rèn)識關(guān)系到我們調(diào)控房地產(chǎn)的政策取向，更決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。
經(jīng)過幾十年壓抑，我國居民形成了巨大的改善居住環(huán)境客觀需求。安居才能樂業(yè)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重超越了我國居民的實(shí)際收入水平，為了實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境改善的愿望，相當(dāng)部分城市只能加大儲蓄力度。這成為抑制我國居民消費(fèi)的關(guān)鍵因素之一，已構(gòu)成我國城市化進(jìn)程的重要障礙。特別對東部相當(dāng)部分發(fā)達(dá)城市而言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了其作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段。如果房地產(chǎn)調(diào)控做得不好，反而會嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)馗偁幜λ降奶岣摺?/p>
因此，房地產(chǎn)調(diào)控必須落腳在：以居民收入相適應(yīng)的房價水平，滿足居民的合理住房需求。并且，在現(xiàn)階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
在此基礎(chǔ)上，讓我們再來分析一下采取怎樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施。我們認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)建立覆蓋全國范圍的房屋權(quán)屬信息數(shù)據(jù)庫，這是消除房地產(chǎn)投機(jī)、抑制房地產(chǎn)投資需求相關(guān)政策措施取得實(shí)效的基本保證。其次，是要研究制定具有可操作性的具體政策措施。這里，房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施還需要考慮以下幾個方面問題。
第一，要消除投機(jī)、抑制投資需求。首先，以覆蓋全國范圍的房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，制定購買房屋數(shù)量限制措施。比如，一個年滿十八周歲的自然人名下只允許購買兩套住房。其次，制定相應(yīng)的貨幣政策。一方面，居民購買一定面積標(biāo)準(zhǔn)以下的第一套房屋住宅，可以適用低首付和優(yōu)惠稅率。另一方面，對居民購買一定面積以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供貸款、適用大大高于正常水平的懲罰利率水平。再次，以覆蓋全國范圍的房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)庫為依據(jù)，采取對居民個人擁有超過一定面積標(biāo)準(zhǔn)的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物業(yè)稅等措施，大大提高房屋持有成本。
第二，增加住房有效供給。價格最終是由市場供求關(guān)系決定的。為了形成合理價格，我們一方面需要抑制需求，另一方面也必須大力增加有效供給。在此，首先，要大大加快已有土地供給的房屋建設(shè)速度，大力打擊囤積土地行為。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商儲備土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其合理規(guī)模，大量土地供給閑置也成為房屋有效供給難以大幅增長的重要障礙之一。因此，必須規(guī)定，在土地利用招牌掛等方式正式出讓后，必須在一定期限內(nèi)(比如兩年)建成達(dá)到可入住標(biāo)準(zhǔn)的住宅。否則，一旦超過期限，即從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的嚴(yán)厲懲罰措施。其次，要大力加強(qiáng)廉租房建設(shè)。今后，廉租房必須占城鎮(zhèn)當(dāng)年新交付使用住宅面積中的一定比例(比如20%)。這條措施必須作為地方政府政績考核的一條關(guān)鍵指標(biāo)。
第三，完善房地產(chǎn)稅制。必須對土地、房產(chǎn)的持有按照市場價值統(tǒng)一征稅。當(dāng)前，取得土地環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)都相當(dāng)?shù)停彝恋匚催M(jìn)入流通就無須為土地的增值而納稅，這就起不到調(diào)節(jié)土地級差收益和高效集約用地的作用，實(shí)際上也鼓勵了土地保有，并助長了土地投機(jī)。對房產(chǎn)來說，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，也起不到財產(chǎn)稅對收入分配的調(diào)節(jié)作用。因此，必須按照市場價值對土地、房產(chǎn)持有統(tǒng)一征稅。另外，建立合理住房消費(fèi)的稅收返還制度和對低收入階層的住房補(bǔ)貼制度。
第四，要完善房屋租賃的配套措施。當(dāng)前，影響我國住房購買需求的一個重要因素往往是結(jié)婚后生子、孩子就學(xué)等與戶口掛鉤，而沒有自有住房孩子竟然無法落戶口。因此，當(dāng)前完善房屋租賃市場、鼓勵房屋梯度消費(fèi)的一個關(guān)鍵政策措施，就是要從這些方面進(jìn)行配套改革，讓居民租房無后顧之憂，因孩子落戶口產(chǎn)生的現(xiàn)象也不再發(fā)生。
(來源：上海證券報 作者：徐平生）
