中新網(wǎng)4月4日電 據(jù)《新華每日電訊》報道，央行一季度城鎮(zhèn)儲戶調查顯示，城鎮(zhèn)居民的消費意愿持續(xù)下滑，即期購買住房的意愿再創(chuàng)歷史新低。與此同時，截至2006年2月底中國外匯儲備8537億美元，超過日本，躍居世界第一。這一跌一漲背后，對房地產而言，暗示怎樣的玄機？

　　宏觀調控將加強

　　陽光100投資顧問蔣劍鴻指出，中國的外匯儲備如果除以我們的13億多人口，則人均約5萬人民幣，是個不小的數(shù)字。但老百姓仍然感覺手里沒錢，為什么？是因為增發(fā)的貨幣總量不夠。按照經濟學原理，外匯儲備增加多少，國內也應同量增發(fā)貨幣，以保證市場的穩(wěn)定平衡，但考慮到其他方面的一些實際原因，中國目前增發(fā)貨幣量并沒有達到相應水平。那么，未來極有可能出臺一系列經濟政策，來穩(wěn)定物價、使居民收入穩(wěn)定增長。自然，這些經濟政策少不了對關系國計民生的房地產業(yè)的宏觀調控，換言之，房地產宏觀調控還將進一步加強。

　　事實上，央行的調查也表明這點。調查顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季及上年同期分別降低1和3.8個百分點。在當前的物價和利率水平下，居民的儲蓄意愿一直持高不減，在全部金融機構人民幣儲蓄在原有儲蓄資本金基礎上，又有10136億元人民幣回流進銀行。居民是寧愿儲蓄也不愿消費。這一方面是基于人民幣升值的良好預期，另一方面，持續(xù)高漲的房價也使居民們不得不看緊自己的口袋。

　　有效購買力在減弱

　　中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、美國萬通投資銀行董事孫飛指出，居民消費意愿不斷降低，表明有效購買力，或者說是有效需求在減弱。房價持續(xù)高漲的原因是多方面的、綜合的。首先是一種大的趨勢和大的市場的力量在推動上漲，如中國經濟的快速增長，城市化進程加速等，一般情況下，只會出現(xiàn)周期性下跌。而此時出現(xiàn)消費意愿持續(xù)走低的狀況，說明是房地產的供應結構出現(xiàn)問題，即供求失衡。

　　那么，消費意愿與高房價到底是怎樣一個關系？孫飛表示，目前的消費意愿下滑和房價高漲實際是一個悖論。從理論上講，消費意愿下滑，房價應該下跌，但從實際情況看，至少現(xiàn)在還沒有大規(guī)模出現(xiàn)這種情況，雖然在去年宏觀調控下，一部分地區(qū)房價漲幅趨緩，但總體看，房價仍在漲，這說明市場是復雜的，一直處于綜合的動態(tài)博弈過程中，就看到底最后誰的力量占上風。當然，若消費意愿持續(xù)下滑，體現(xiàn)出超凡的博弈能力，那房價必然會有所反應。

　　消費意愿最終為價格起落核心

　　如果說消費意愿持續(xù)下滑，而房價仍在高漲，是否暗示外來資本在中國的樓市中起了很大作用？

　　蔣劍鴻認為，外來資本越來越多進入中國市場的趨勢在相當長一段時間不會逆轉，因為資金總是向能賺取最大收益的地方流動，而國際資本的競爭規(guī)則又相當殘酷，有關部門對外來資本應善加引導。與此同時，開發(fā)商也應有效利用外資，盡可能多蓋老百姓能住的高質量的好房子。

　　孫飛則表示，投資資本能刺激經濟的增長，但泡沫過大，也會引發(fā)房價狂瀉，因此投資以及投機資本的運作一定要有一個度，聰明的資本會見好就收。若房價持續(xù)與百姓需求脫節(jié)，政府近期再度出臺宏觀調控政策的可能性較大。

　　同時，消費意愿最終仍將是房地產價格起落的核心，因為真正的大資本掌握在我們15萬億元的居民儲蓄中，居民的真實有效需求才代表市場的主導力量。