中新網(wǎng)4月24日電  據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，在2006年供地計劃公布后兩周，北京終于迎來了今年的第一個供地高峰。4月17日、18日公開拍賣的成壽寺地塊和冷泉地塊雖然沒有創(chuàng)下新的價格紀錄，但3.41億元和11.5億元的成交價格還是令業(yè)界慨嘆地價的不斷上漲。

　　地產(chǎn)商之所以敢于繼續(xù)高價拿地，乃是對于市場銷售前景有著樂觀的判斷。此前，北京市一季度平均房價漲幅已經(jīng)高達17.3%，盡管房價高企，但住宅項目整體仍是“供不應求”。這樣的情況，在往年通常被看做是銷售淡季的一季度，十分罕見。

　　面對住宅市場的整體熱銷，探討房價的漲跌沒有意義。關鍵是，誰在釋放如此巨大的需求？

　　區(qū)域外新增需求

　　作為融科·橄欖城的總經(jīng)理，鄭志剛面前的首要任務是給這個樓盤的二期定價。2005年，位于望京的融科·橄欖城正式開盤，一年之內，均價已經(jīng)從開盤時的6800 元/平方米漲到了目前的7300元/平方米，而這個樓盤的二期，將從5月1日以后正式開始預售。

　　在梳理二期意向性客戶時，鄭志剛和他的團隊發(fā)現(xiàn)了新的變化：來自中關村地區(qū)的需求明顯增多。其次是東直門地區(qū)，而在一期的總銷售量中，望京本地區(qū)及其周邊地區(qū)的客戶占到85%以上。雖然大規(guī)模提價并不在鄭志剛的思路中，但在這些新增區(qū)域外需求的保障下，7500元/平方米以上可能并不是一個意外的數(shù)字。

　　這種客源需求呈現(xiàn)的變化，在寶星國際、國風北京的二期、三期中也有不同程度的體現(xiàn)。“剛剛修通的機場高速路聯(lián)絡線，使從東直門到望京的車程縮短到了15分鐘，便利程度大為提高。因此，有不少在東直門區(qū)域的客戶開始進入望京，增加了需求。” 鄭志剛說。至于來自中關村的需求，他認為是陸續(xù)遷入望京產(chǎn)業(yè)園的高科技企業(yè)的吸引所致。

　　與望京地區(qū)的樓盤有同樣感受的還有位于南三環(huán)的萬年花城。這個樓盤的前三期已經(jīng)售罄。在兩年的時間中，價格也從4000元/平方米上漲到了三期結束時的6500元/平方米上下。而同樣將在“五一”之后開始銷售的四期，定價可能在6900元/平方米上下，“四期開盤價格不會超過7200元/平方米。”一位內部人士告訴記者。

　　據(jù)了解，位于南三環(huán)的萬年花城，其前三期的客戶需求基本在南城地區(qū)，而從四期登記的意向性客戶需求的情況看，來自京西地區(qū)以及傳統(tǒng)城區(qū)的客戶明顯增加，大概可以占到10%~15%。萬年花城方面分析，這與規(guī)劃中南北貫穿的地鐵9號線有很大關系，這條地鐵線路無疑降低了南三環(huán)與海淀等區(qū)域的時間距離。

　　記者了解到，上述客源需求的變化，在廣渠門等原來區(qū)域性需求體現(xiàn)較為明顯的地區(qū)也不同程度存在。“一般意義上說，區(qū)域內的需求是相對平穩(wěn)的，在一定程度上會保證價格的穩(wěn)定。”戴德梁行董事岳峰鋼向記者分析，在他看來，城市基礎設施建設在一定程度上打破了區(qū)域市場之間的間隔，使區(qū)域內購買力增加，導致價格上漲。

　　按照岳峰鋼的邏輯，幾個區(qū)域住宅價格的上揚就足以拉動北京整體房價的上漲，從而提高預期。在“追漲”的心態(tài)下，住宅房價的整體上揚也就不足為奇了。

　　外來需求暗涌

　　北京房地產(chǎn)的外來需求早已被公認，但究竟北京有多少外來需求，這些外來需求在北京這一輪住宅價格快速上漲的過程中起到了什么作用，卻并不明了。

　　對于外來需求的總量，北京市建委副主任苗樂如曾經(jīng)向記者表示，外來需求只占北京年交易量的30%上下，本地需求仍是主體。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)似乎印證了苗樂如的說法。2006年3月北京商品房預售15500套，其中本市城鎮(zhèn)居民購買9277套，占總數(shù)約60%；外省市個人購買5367套，占總數(shù)約35%。但直接處在銷售一線的地產(chǎn)商感覺卻并非如此。

　　北京的樓盤里面，溫州人買得最多的恐怕要數(shù)珠江駿景。據(jù)了解，這個已經(jīng)結案的項目中大概有60%～70%業(yè)主都是溫州人。而目前處在銷售后期的富力城這個比例也達到30%左右。由于溫州人購房有“扎堆兒”的習慣，這個開盤均價只有5000元/平方米的樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)價格過萬，更夸張的的是，這個項目的二手房單價有的也已經(jīng)達到萬元。

　　此外，在北京做生意的溫州人大都把自己的子女接到北京來念書。在人大附中、北大附中、景山學校等名校以及一些貴族學校，都有很多溫州子弟。這些人基本上會在北京為自己的子女買一套房子。外地購房“剛性需求”對北京房價的影響由此可見。

　　然而，這僅僅是問題的第一個層面。如果將那些大學畢業(yè)或者技術人才引進戶口進京，但在北京沒有既有房產(chǎn)的購房者納入“外來需求”的話，這個群體將十分龐大。

　　實際上，華潤的新項目橡樹灣便是對準這樣的一類人群。2005年，華潤集團斥25.65億元巨資拿下此塊土地，華潤·橡樹灣項目負責人蔣智生向記者坦言，他們所看中的目標客群就是周邊的高校教師以及高科技從業(yè)者，這些人大都是畢業(yè)后留京，在北京并沒有既有房產(chǎn)。

　　第三方對意向性客戶的調查顯示，IT從業(yè)者、工程師和教學科研人員占53%，而蔣智生對此數(shù)據(jù)也并不否認。這個將于“五一”之后正式開始銷售的樓盤，其定價肯定超過6500元/平方米以上。

　　投資止于個案？

　　“我們這現(xiàn)在每個人都在抓房子，差不多的就行，升值是一定的。”一位策劃代理公司的高管私下對記者說。他還透露，這樣的情況在策劃代理公司當中并不鮮見，再加上外來炒房者的轉戰(zhàn)，北京樓市中的投機、投資比例正在不斷增多。這類需求的逐步釋放，也成為推高北京住宅房價的一大誘因。

　　記者了解到，在昌平地區(qū)的某熱銷樓盤，就存在以“不簽約交易”的形式默許炒房的問題。一位投資客向記者表示，在向此樓盤的發(fā)展商交納一定比例的房款之后，雙方只在私下簽署協(xié)議，而不簽訂購房合同，從而規(guī)避了政府為抑制投機而制訂的交易、稅收政策。

　　“由于這個樓盤銷售情況很好，所以下家不難找，我們控制住房源之后，想買的人就要從我們手中買，差價獲利至少可以在8萬~10萬元，而且沒有任何稅收。”這位投資客私下向記者表示。他還透露，據(jù)他所知，涉及此類炒作的房產(chǎn)至少在50套上下，甚至更多。而目前，這個項目的四期“五一”后將開盤銷售，均價已經(jīng)從一期的5000多元/平方米上漲到7500元/平方米。

　　一位業(yè)內人士表示，這樣的情況朝陽路、朝陽公園等區(qū)域的樓盤中也不同程度存在。據(jù)稱，今年3月，就有一位山西客戶從朝陽公園周邊某樓盤一次性買走7套住宅，總價近5000萬元。而朝陽路沿線的某住宅項目，甚至直接鼓勵銷售團隊炒房，同時，不少房地產(chǎn)業(yè)內人士也在該項目購買有投資性房產(chǎn)。這兩個樓盤在近一年的時間當中，漲幅都已經(jīng)超過10%。

　　顯然，在上海樓市遭到“重創(chuàng)”之后，部分投資、投機客開始逐步試探北京的情況。“現(xiàn)在，一些投資客，一次性買下多套房產(chǎn)之后，既不短期出手，也不出租，更不居住，而是通過房產(chǎn)本身的增值而獲利，他們的目的在于3~5年之后出手，現(xiàn)在買的是3~5年以后的價格，而不是房產(chǎn)本身。這樣的情況在逐漸增多。”一位熟知內情的業(yè)內人士說。

　　在他看來，將購房完全等同于期貨投資是一種非常危險的趨向，這也恰恰是北京此輪住宅價格上漲最令人擔憂之處。（李樂）