虧損逾百萬(wàn)，堅(jiān)守或離場(chǎng)？燕郊房?jī)r(jià)神話破滅后的痛與反思 | 樓市地理

　　很難用一個(gè)詞概括燕郊。北京睡城、樓市腰斬、炒房客心碎之地，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落的年代，燕郊被貼上許多標(biāo)簽，無一不跟房子有關(guān)。

　　燕郊本來的樣子，這里的老居民，似乎在房?jī)r(jià)洪流的裹挾下，被悄悄抹除。

　　冬季夜晚，路燈亮起，燕郊破舊的老城區(qū)燃起一絲生機(jī)。下水道冒出的熱氣，沖向熙熙攘攘的人流，狹窄的雙向道馬路，撕開這片土地真實(shí)的一角。

　　這里不是北京，只是河北廊坊三河市的一個(gè)小鎮(zhèn)。規(guī)劃錯(cuò)亂的老城區(qū)，被周邊的現(xiàn)代商品房包圍，站在五層樓房往外看，眼前是四處交纏的電線，和宛如縣城超市的購(gòu)物中心。一個(gè)迷你籃球場(chǎng)、幾處健身器材，承載起少年和老人所有的娛樂。

　　帶有濃重東北口音的王強(qiáng)，說自己是“燕郊人”。離開東北老家后，他在北京街角開了家迷你超市，生意冷清。偶爾，他會(huì)跨城跑出租，把一波波年輕人送往北京，夜幕降臨時(shí)，再沉入車流挪回燕郊，有時(shí)要耗時(shí)三小時(shí)。

　　談起房?jī)r(jià)，王強(qiáng)先是露出一絲不經(jīng)意的苦笑，然后是漫長(zhǎng)的沉默。五年前，燕郊樓市火熱時(shí)，王強(qiáng)作為剛需入場(chǎng)，然后眼看著房?jī)r(jià)在調(diào)控后一路下滑，至今手中的房子沒回到原值。他只慶幸，自己當(dāng)初沒加太多杠桿。

　　真正土生土長(zhǎng)的燕郊人，有的變成手握幾套房的拆遷戶，有的住在老城區(qū)等待改善置換，他們的數(shù)量，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上外來人口的規(guī)模。租房的、暫時(shí)安家的北漂，成為燕郊最龐大的群體，把這里當(dāng)作通往北京的“驛站”。

　　復(fù)雜的群體構(gòu)成，讓一種魔幻的撕裂感，在燕郊溢出。站在老城區(qū)路中央，每隔幾秒就有外賣小哥飛馳而過，這并非一個(gè)普通小鎮(zhèn)的樣子。這里還有酒吧、夜店、劇本殺、輕食店......城市年輕人喜歡的東西，都能在此找到蹤跡。

　　實(shí)際上，即便房?jī)r(jià)腰斬，燕郊仍是許多北漂的“造夢(mèng)之地”。深夜十二點(diǎn)，汽車馬達(dá)的轟鳴聲仍會(huì)在燕郊回蕩，成群結(jié)隊(duì)的年輕情侶，騎著摩托車呼嘯而過，融入霓虹燈光中。這些新生力量，為失去房?jī)r(jià)“神話”的燕郊，提供了更多可能。

　　神話破滅

　　燕郊之所以特殊，根源還在于地理位置。

　　近日出現(xiàn)疫情的通州宋莊，位于北京東部，往東再走五公里，就會(huì)來到大名鼎鼎的潮白河。

　　天氣晴朗時(shí)，潮白河的汩汩水流呈深藍(lán)色，河的一邊是通州，另一邊就是河北與北京的交界地——燕郊。如果步行的話，一個(gè)成年人用時(shí)五分鐘，便可以從北京“穿越”到河北。兩地的界牌，則被大型貨車與公交車流所淹沒。

　　踏入燕郊，這座小鎮(zhèn)開始出現(xiàn)大型商貿(mào)城、超級(jí)社區(qū)。商貿(mào)城內(nèi)，聚集著服裝批發(fā)和零售商，密密麻麻的店鋪，被淘寶當(dāng)季流行服飾、直播器材、快遞盒包圍。許多東北女孩在這里開始了“北京夢(mèng)”，靠北京外溢出的超大人流攢起第一桶金。

　　這些東北女孩，以及數(shù)量更多的北漂，也支撐起燕郊瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　緊鄰潮白河，大型社區(qū)“歐逸水岸”在河畔投下稀疏倒影。早在2013年，歐逸水岸開盤售賣，均價(jià)一萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)河對(duì)岸通州的房子要賣三萬(wàn)。緊鄰北京的地理位置、較低的房產(chǎn)價(jià)格，讓許多北漂看到安家置業(yè)的希望，轉(zhuǎn)身奔往燕郊。

　　在北京工作的李薇心動(dòng)了。當(dāng)時(shí)23歲的她，已經(jīng)開始跟男友考慮結(jié)婚，但北京高昂的房?jī)r(jià)，讓他們望而卻步。半是向往半是無奈，李薇決定把工作和買房這兩件大事，都放到燕郊完成。燕郊房?jī)r(jià)還在一萬(wàn)的時(shí)候，她和男友在這里有了第一個(gè)家。

　　隨后發(fā)生的事情，讓李薇瞠目結(jié)舌。2016年，燕郊房?jī)r(jià)開啟瘋狂上漲模式，歐逸水岸最后一棟樓售賣時(shí)，均價(jià)已經(jīng)飆到兩萬(wàn)多。這還不是最夸張的，按李薇的說法，當(dāng)時(shí)真的是“一天一個(gè)價(jià)”，熱門樓盤今天不去訂，明天售價(jià)就能漲一兩千。

　　支撐燕郊房?jī)r(jià)上行的，除了李薇這種北漂剛需族，還有很多炒房客。他們?cè)跇鞘行星榛馃帷⒅脴I(yè)北京“后花園”、開發(fā)商炒作等因素影響下，在燕郊動(dòng)用杠桿囤房，想靠環(huán)京樓市的概念大賺一筆。燕郊這座小鎮(zhèn)，也在資金的助推下開始“變形”。

　　最夸張也最典型的項(xiàng)目，要屬首爾甜城。北京“9·30新政”出臺(tái)后，很多北漂青年失去買房資格，于是轉(zhuǎn)去燕郊，燕郊房?jī)r(jià)也從2015年的1.5萬(wàn)漲到2016年的3萬(wàn)。首爾甜城更夸張，2016年部分房源開售時(shí)，價(jià)格高達(dá)4萬(wàn)，并幾乎告罄。

　　看到這種形勢(shì)，李薇再次蠢蠢欲動(dòng)，在燕郊樓市爆火時(shí)買了第二套房，房子均價(jià)逼近三萬(wàn)。她以為，自己能在火熱行情中賺到一筆。沒想到，接下來的劇情急轉(zhuǎn)直下。

　　2017年，在燕郊樓市近乎不理智的情況下，廊坊市接連祭出嚴(yán)厲的調(diào)控政策。6月3日，廊坊市出臺(tái)購(gòu)房新政，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，并且限購(gòu)一套，本地戶籍限購(gòu)兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市，受到政策直面沖擊。

　　“當(dāng)時(shí)想花錢辦燕郊社保，都不好弄。”李薇說。就這樣，很多在北京工作的人，一夜間失去燕郊買房資格。廊坊這輪限購(gòu)，直接影響了重倉(cāng)環(huán)京的房地產(chǎn)企業(yè)，比如華夏幸福。燕郊樓市瘋狂的房?jī)r(jià)故事，也自此跌落神壇，直到今天都未回暖。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊2021年12月二手房均價(jià)18722元/平方米，許多熱門小區(qū)的掛牌價(jià)，不及當(dāng)初售價(jià)的一半。李薇買的第二套房，也在這輪房?jī)r(jià)下挫的過程中，至今趴在低谷。

　　曾經(jīng)大熱的項(xiàng)目首爾甜城，則在燕郊房?jī)r(jià)腰斬后，寂寞地等待有人來“拯救”。12月下旬，記者在首爾甜城三期南區(qū)看到，這座早就建好的洋房項(xiàng)目，迎來三三兩兩的顧客。發(fā)舊的紅色墻體、早已不流行的室內(nèi)裝修，再不復(fù)當(dāng)年賣四萬(wàn)也有人搶的時(shí)刻。

　　斷供出現(xiàn)

　　房?jī)r(jià)下跌的連帶影響，在燕郊很多角落都能找到蹤跡。

　　走在燕郊老城區(qū)內(nèi)，歐式復(fù)古建筑與“百姓澡堂”隔街相望，兩種風(fēng)格迥異的存在，映射出這座小鎮(zhèn)曾擁有的瘋狂年代。更引人注意的是，每走幾步就能看到裝飾公司，這些曾趁著樓市火熱密集涌出的門店，如今很多生意冷清、少有人光顧。

　　李薇買在高點(diǎn)的那套房，如今二手均價(jià)還在兩萬(wàn)左右徘徊，算下來房子總值縮水超三成。她盡量不去想這些事，每月月供能還上，日子照過即可。但是，有人接受不了燕郊房?jī)r(jià)下跌的幅度，更接受不了每月房貸的力度，繼而選擇斷供。

　　張晶是“棄房”離場(chǎng)的人之一。2016年，張晶買入東方夏威夷一套房，并在中國(guó)建設(shè)銀行廊坊燕郊支行辦理了貸款，銀行發(fā)放的貸款總額為164.5萬(wàn)元，借款期限為2016年10月24日至2046年10月24日，張晶還用房產(chǎn)提供了抵押擔(dān)保。

　　貸款辦下來后，張晶按時(shí)還了三年貸款，但是從2019年9月開始，這筆貸款出現(xiàn)逾期，到2020年1月21日后，張晶再未償還過這筆貸款。因沒有及時(shí)清償應(yīng)還本息，銀行方面多次催收，不過張晶仍未及時(shí)履行清償欠款的義務(wù)。

　　一般來說，按貸款合同要求，如果購(gòu)房者未按時(shí)足額償還任意一期貸款本息，銀行可采取收取罰息、復(fù)利，并宣布貸款本息立即部分、全部提前到期等措施。

　　不僅如此，如果發(fā)生斷供行為，相關(guān)全部貸款本金及利息(包括逾期及挪用罰息以及復(fù)利)、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，以及可能發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)用、變賣費(fèi)、通知借款人費(fèi)用等，均需購(gòu)房者承擔(dān)。

　　此外，因房產(chǎn)辦理了抵押登記，如果購(gòu)房者未按法院判決、按期履行債務(wù)，銀行有權(quán)對(duì)享有抵押權(quán)的房屋以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。

　　2020年7月28日，法院對(duì)銀行與張晶的金融借款合同糾紛立案后，公開開庭審理，銀行方面委托訴訟代理人出席，但被告張晶未到庭參加訴訟。

　　最終，法院判決這筆購(gòu)房貸款立即到期，判決生效十日內(nèi)，張晶需償還銀行貸款本金157.87萬(wàn)元、利息5.8萬(wàn)元，罰息1700元，合計(jì)163.83萬(wàn)元，并給付自2020年6月12日起至借款本金還清之日止，產(chǎn)生的所有利息及罰息。

　　“東方夏威夷最早在2002年開盤，開盤價(jià)6000元左右。均價(jià)幾千買的人，沒有斷供的，最近出現(xiàn)的斷供案例，都是近兩年買的二手房，踩在了燕郊樓市上漲的高點(diǎn)。現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)均價(jià)兩萬(wàn)多，比高點(diǎn)縮水超三成。”有熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜朔Q。

　　走在燕郊大街上，東方夏威夷算是一道獨(dú)特的景觀，歐式風(fēng)情的小洋房，與街對(duì)面的“鶴崗光頭強(qiáng)燒烤”形成鮮明對(duì)比。不過，相似之處是，燒烤店已經(jīng)掛上了鎖，東方夏威夷也在燕郊房?jī)r(jià)下跌的過程中，變成一些購(gòu)房或炒房者心中的隱痛。

　　近期，還有網(wǎng)友自述稱，2017年在燕郊花426萬(wàn)買了套房，四年還了16萬(wàn)本金、64萬(wàn)利息，如今這套房在二手市場(chǎng)跌到235萬(wàn)，于是他選擇斷供。當(dāng)初426萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在賬面縮水191萬(wàn)，加上64萬(wàn)利息、律師費(fèi)等，虧了超兩百萬(wàn)。

　　從這些案例可看出，斷供并非是一了百了、讓銀行收房子那么簡(jiǎn)單，拋開應(yīng)該償還的本息、罰金不說，如果房子被拍賣，所得款仍抵不上房貸，購(gòu)房者仍要背上一身債務(wù)。

　　限購(gòu)放開？

　　雖然房?jī)r(jià)起起伏伏，但需要看到，仍有源源不斷的年輕人涌入燕郊。

　　90后張晴在北京做銷售工作，最近她在考慮到燕郊買房。“很多中介都說燕郊不限購(gòu)了，我想來看看，買一套均價(jià)兩萬(wàn)左右的新房，后邊月供跟男朋友一起還。要是靠我每月9000元的工資，想要在北京買房，短期和長(zhǎng)期都看不到可能。”

　　無獨(dú)有偶，在北京某事業(yè)單位工作的劉立，也打起了燕郊的主意。雖然不愁在京買房資格、工作福利也不少，但較低以及平穩(wěn)的工資，仍讓她感覺在京買房有些吃力。她跟張晴不同，并非要長(zhǎng)久定居燕郊，只想將其當(dāng)作暫時(shí)的居所和“跳板”。

　　沒有當(dāng)?shù)厣绫５膹埱绾蛣⒘ⅲ及蜒酃庖葡蜓嘟迹拶?gòu)真的松動(dòng)了嗎？據(jù)多位當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問、房產(chǎn)中介稱，2020年燕郊新房就已經(jīng)放開限購(gòu)，2021年二手房也加入其中。受樓市大環(huán)境影響，下半年購(gòu)房者觀望居多，但最近燕郊樓市成交逐漸走暖。

　　不過，三河市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局告訴記者，在燕郊買房需要三年當(dāng)?shù)厣绫＃瑳]有關(guān)于放開限購(gòu)的官方文件。“可能是他們中介自己宣傳的。”

　　雖然限購(gòu)放開的傳言頻繁出現(xiàn)、又屢次被否認(rèn)，但燕郊新房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)一些“異動(dòng)”。記者在走訪燕郊多個(gè)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，那些打著“地鐵房”名號(hào)的房子，仍會(huì)受到熱捧。

　　I

　　位于燕郊植物園旁的福成·禧悅里項(xiàng)目，周末晚上售樓處人流涌動(dòng)，沒有冷清之意。每隔幾分鐘，售樓部大廳便會(huì)播報(bào)成交信息、傳出砸金蛋的聲音。置業(yè)顧問在談及限購(gòu)問題時(shí)稱，在北京工作的都可以買，無需當(dāng)?shù)厣绫＃翱蛻艉芏喽际潜本┻^來的”。

　　低于市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格、甚至低于周邊二手房均價(jià)，是禧悅里受到關(guān)注的原因之一。而開發(fā)商更渲染的一點(diǎn)是，禧悅里緊鄰已經(jīng)動(dòng)工的燕郊地鐵線，距離燕郊潮白大街站一千米。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該區(qū)域除了幾棟封頂樓，其他配套仍在規(guī)劃狀態(tài)。

　　一直以來，交通都是讓燕郊人頭疼的問題，雖然有專線公交可直達(dá)北京，但龐大的人流量，加劇了通勤的負(fù)面感受。疫情之下，這一問題尤為突出。進(jìn)京需要核酸、邊界的檢查站，使得燕郊的醫(yī)院經(jīng)常排起長(zhǎng)龍，打工人拿到報(bào)告后，踏上漫漫通勤路。

　　燕郊地鐵的規(guī)劃，一定程度上給了他們希望。今年6月26日，北京軌道交通M22號(hào)線河北段工程正式開工建設(shè)，設(shè)有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站，工程建設(shè)期為2021年至2025年，燕郊人乘地鐵進(jìn)京有望成為現(xiàn)實(shí)。

　　如果地鐵如期開通，燕郊樓市會(huì)迎來春天嗎？可以肯定的是，曾經(jīng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的年代，已經(jīng)一去不復(fù)返了，有限的人口承載量、教育醫(yī)療配套待提升，沒有北京“戶口”的金子招牌，都將使得燕郊房?jī)r(jià)趨于理性，按自身區(qū)域價(jià)值找到合理定位。