限購時代每個家庭要用好手中唯一的購房指標

　　限購時代 每個家庭要用好手中唯一的購房指標

　　根據以往經驗來看，每一次調控都會使一些上家產生動搖選擇拋房，并且在成交價上會有一定的讓步，所以每逢調控往往就是買家買二手便宜房的絕佳機會，而且不用對跳價的情況“提心吊膽”。

　　近日上海出臺的“暫定一個家庭只能新購一套商品住房”的樓市二次調控細則，雖然沒有打消普通市民的購房念頭和熱情，也留給了廣大改善型住房需求者以一定的空間，但是這一樓市新政帶來的變局是可以預見的。

　　“每一次樓市調控其實是出手買房的大好機會，越來越多的購房者明白了這個道理。”多數市民已經開始盤算，如何利用好這一次短期內僅有的購房機會，充分挑選最符合自己經濟條件的商品房。本報記者近日兵分三路，通過實地采訪，去看一看“限購時代”的內環二手房地產市場，究竟有了什么樣的變化，有需求的家庭是可以出手，還是選擇再觀望。

　　本報首席記者 薄繼東 記者 徐可奇 吳華

　　動向

　　有投資客低價拋房

　　“雖然調控一波接著一波，但如果有性價比高的便宜二手房掛牌的話，還是會有不少下家主動找上來。”中原地產浦東張楊路上一家門店的業務員陳先生對記者表示，大家對房價長期看漲的預期還是沒變，只不過房價在短期內受二次調控影響會有小的波動。

　　中介業務員陳先生介紹，雖然早就聽說樓市要面臨二次調控，此前預計要等到今年底明年初的時候才會出新措施，但實際上搶在“十一”之前就推出，這多少有些出乎中介方面的意料。部分購房者感受到上海樓市在9月份重新量價齊升的壓力，原本已經打算在10月趕緊買房，但是二次調控使他們又回到了暫時觀望的狀態中。

　　“但一些下家很聰明地借調控來和上家討價還價。”中介業務員陳先生表示，根據以往經驗來看，每一次調控都會使一些上家產生動搖選擇拋房，并且在成交價上會有一定的讓步，所以每逢調控往往就是買家買二手便宜房的絕佳機會，而且不用對跳價的情況“提心吊膽”。例如，最近有個別投資客拋房的掛牌價在300萬左右，低于市場行情約20萬，很快就會有不少下家根據網上公布的信息，主動找中介談預約看房。

　　買的方向

　　浦東 花木洋涇有便宜房可尋

　　“如果你打算在浦東的內環內淘二手便宜房，那么可以考慮花木和洋涇這兩大板塊靠近內環線的小區。”21世紀不動產的張經理對記者表示，浦東目前最核心的地段當然是陸家嘴板塊，但是那里的房價高高在上，不是普通購房者所能承受。

　　從性價比來看，花木和洋涇兩大板塊的地理位置都處于內環以內，離市中心較近，而且附近有多條地鐵交通線方便出行，商業、學校和醫院等生活配套設施經過近幾年發展也比較齊全，最重要的是房價要比陸家嘴親民不少。

　　中介張經理向記者介紹，花木板塊內上海綠城小區最近有少量急拋的二手便宜房，單價為每平米31000出頭，而周邊小區的房價平均在每平米35000到36000。上海綠城小區的房齡是2004建成，靠近楊高路這條浦東的主干道，距離世紀公園這個“天然大氧吧”也較近，周圍有地鐵4號線和6號線。目前越來越多的在陸家嘴工作的金融行業人士在上海綠城置業，因此該小區的房價仍有上漲空間，值得考慮。

　　“洋涇板塊處于浦東大道和張楊路這兩條主干道之間，無論是自駕車還是坐地鐵6號線到陸家嘴都只需要15分鐘左右。”中介張經理表示，例如該板塊的名門世家小區是在2000年左右建成，所以平均房價在每平米24000到25000。雖然該小區房齡較長，但是房價要比周邊房齡在5年以內的小區低4000-5000元/平方米，適合自住的購房者。另外該小區鄰近市重點中學，所以還算學區房。

　　零陵路萬體館區域 中高檔小區不過4萬元

　　該區域緊鄰徐家匯商業圈，生活設施齊全，交通便利，居住環境較好，附近擁有軌道交通1號、3號和4號線站點。這里的次新房多為2000年及2000年之后建造的，近兩年才蓋的樓盤很少，小區定位中檔偏上，房屋外立面基本都貼有墻磚，看上去不像有7-8年房齡的房子。缺點是棟間距及中心花園略小。

　　記者采集了創世紀花園、匯翠花園、電影華苑、鑫國家園和上影公寓等數個次新小區的急售房源信息，發現該區域次新二手房的掛牌價格(不含稅費)大致在每平方米32000-38000元之間，個別房源要價30000元或40000元。太平洋房屋徐匯店的戴先生向記者介紹說，周邊樓盤的售價一般在36000-38000元/平方米。

　　楊樹浦路蘭州路區域 房價快速攀升仍有洼地

　　該區域緊鄰楊浦大橋，沿江一帶工廠和老房子較多，沒有成熟的大型商業區，公交線路較少，居住環境相對較差，一點也沒有內環線內的感覺，但得益于漁人碼頭的建設，近來其房價也出現了快速攀升之勢，人們對該區域的未來充滿憧憬。

　　記者收集了雙喜家園、申潤江濤苑和平盛苑等次新小區的房價數據，并實地考察了圣驪河濱苑和廣杭苑兩小區的三處急售房源，發現該區域的房價水平大致在每平方米27000-33000元之間。如：一套位于圣驪河濱苑14層(總高33層)104平方米的二房二廳一衛房源(能看到黃浦江和東方明珠)要價348萬元，折合33461元/平方米；另一套同樣在14層(總高28層)的160平方米的三房二廳二衛房源要價445萬元，折合27812元/平方米。

　　閘北 不超3萬地鐵房

　　在閘北區內環附近，記者選取了地鐵一號線中山北路站附近的幾個樓盤進行調查。據中介介紹，這里2001年以后建成的幾個小區均價目前普遍在到手價每平米約合2.5萬到2.7萬之間。

　　這里也是比較成熟的生活區，菜場、公交、醫院等設施一應俱全。

　　離地鐵站比較近的北美楓情竣工于2003年，既有高層，也有多層。記者從中介處了解到，該小區目前的均價大約在每平方米2.5-2.6萬元。不過，中介強調說，這個均價是指房東的到手價。

　　離地鐵站距離稍微遠一點的錦福公寓房齡也比較新，中介表示該小區的均價和北美楓情大致接近，也在每平方米2.5-2.6萬左右。

　　2007年左右建成的次新房紫蘭苑的房價較這兩個小區略高，目前均價大約每平方米2.6-2.7萬元。

　　一位中介告訴記者，這一帶的房價很穩定。從4月份宏觀調控以來，未見什么明顯的起落。現在上海的“限購令”等細則出臺，不少買家和賣家都表示要觀望一段時間。買家認為調控政策頻繁出臺，房價有下降空間；而賣家則認為，現在行情難判，可以先出租一段時間，等待買方的需求積壓。總之，新一輪的博弈或又將拉開。

　　長寧 中山公園周邊仍具吸引力

　　記者走訪了長寧區內環附近靠近中山公園的幾個樓盤，發現這里的小區均價全部在3萬以上。

　　這幾個樓盤都介于地鐵中山公園站和內環高架之間，靠近地鐵二、三、四號線，距離軌道交通的距離都在1公里以內，交通很便利。加上這一帶位于中山公園商圈，周邊有家樂福、樂購等賣場，醫院、銀行等設施配套也都很齊全，是比較成熟的社區。

　　雖然對同樣的小區，幾家中介的報價略有不同，但記者綜合幾家中介的報價發現，該板塊內，2002年建成的中山公寓目前均價在每平方米3.2-3.5萬左右，房齡更新一點、距離地鐵也更近一點的圣約翰名邸則在3.6-3.8萬之間。次新房城寧花苑小區較小，所以較少有房源出來，出來的均價也基本在3.7萬-3.9萬之間。

　　總體來看，記者調查的幾個小區的房屋總價，兩房的總價基本在350萬以上，三房的總價則普遍在400萬以上。對于“限購令”產生的影響，一位中介告訴記者，因為時間較短，還沒有明顯體現出來，但是他仍認為交通方便的內環地段，房價沒有很大的下跌空間。還有的中介則表示，目前市場的觀望氣氛重新集聚，接下來究竟會怎么樣還很難判斷。

　　楊浦 沿大連路還有低于2萬的房子

　　“楊浦區內環以內的區域面積本來就很小，目前雖然還沒有發展，但是大連路附近的樓盤將來還是有很大的升值空間。”中原地產楊浦區一家門店的客戶經理李先生介紹，在大連路附近的小區買房，駕車通過大連路隧道到陸家嘴只需要10到15分鐘，而且附近還有地鐵4號線，交通相當便捷。

　　中介人士李經理表示，以大連路附近的保利公寓的二手房為例，房屋是2004年時建成，目前均價只有每平米19000左右，不到兩萬的單價在內環內可謂很少見。雖然該小區周圍現在欠缺商業設施，但是從未來大力發展北外灘的角度看還有很大發展空間，預計房價應該可以上漲到每平米23000左右，相當于有15%的升值空間。

　　“楊浦內環的一些二手房均價甚至比中環和外環的還低，應該說具備了一定投資價值。”中介人士李經理表示，購房者在楊浦內環內區域買房，需要有足夠的眼光和一定的耐心，而目前在調控的市場環境下正有機會。

　　普雄路武寧新村區域 一個小區差價近萬元

　　該區域緊鄰中山北路內環線，距曹家渡商業圈有一段路程，但生活設施齊全，交通便利，居住環境較好，附近擁有軌道交通3號、4號和11號線站點。這里規模最大的次新樓盤要數新湖明珠城了。因占地面積大，小區分三期開發，建筑時間跨越2003年到2008年。普雄路上的逸流公寓也分兩期開發，從2003年造到了2008年。

　　記者重點對新湖明珠城、逸流公寓、綠地世家、世紀同樂和上海春天等次新小區進行了數據采集，結果發現該區域次新二手房的掛牌價格(不含稅費)大致在每平方米31000-35000元之間。漢昌房產東新路店的陳先生告訴記者，新湖明珠城的售價落差很大，接近軌道交通3號和4號線的房源售價不足3萬元，而位置好的帶裝修的房屋售價則在4萬元以上。