中國房地產業有著太多的誤區、太多的悖論、太多的失衡，以致出現方向性混亂。在無休止的辯論下，理不清頭緒，調控也見不到實質性效果。當前是房產泡沫還是泡沫房產？準確定位我國房產的現狀，才能判明其走向，才能對癥下藥。

　　泡沫房產指的是由房地產價格在投機行為作用下整體出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。而房產泡沫僅僅是房產在某一方面或幾個方面出現過熱的現象。泡沫房產與房產泡沫既有區別，又有一定聯系。只有當房產泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離資本和發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫房產。

　　按照王石的兩三年破裂的言論判斷，其所說的樓市泡沫應該是指泡沫房產，既然是泡沫房產，就是一種國內房產的總體狀態，萬科也決不可能獨善其身。

　　是否是泡沫房地產，除了從土地價格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產開發投資過快的泡沫和房價虛漲泡沫來判斷外，最根本是看房地產價格是否嚴重背離價值，價格杠桿對市場供求的調節作用有沒有嚴重弱化甚至失靈。

　　房地產價值主要取決于正常的地價、建筑成本和一定的開發利潤，在建筑成本和開發利潤一定的前提下，地價直接影響著房地產價值。近年來，房價上漲幅度遠大于地價上漲，開發商暴利已經成為路人皆知的秘密。而當房產價格已經嚴重偏離居民收入水平時，許多居民都買不起房子，許多居民已經和房價上漲無關，已經被排斥在了房價博弈之外，其價格杠桿作用弱化是顯而易見了。用供求關系為房價上漲說事，已經是本末倒置。依此判斷，我國房產已經屬于整體性泡沫房產，而不僅僅是房產個別的泡沫。

　　如果說房產泡沫還會對市場發展有一定的刺激作用，那么泡沫房產只能是虛假的繁榮，直接導致資源的無效配置。現階段出現的單位集資建房和個人合作建房等反市場現象，就是對資源無效配置的反擊。如果說對待房產泡沫還可以采用調控的手段，那么對待泡沫房產就應該重新考慮其基本結構，采取全面措施調整方向。

　　這種方向性調整起碼要在三個方面：一是令出必行，避免各項調控政策的被抵消；二是將扣除成本外的土地所得用于經濟適用房、限價房和廉租房的建造上；三是保證老百姓利益和開放商利益的一致性，只有規范的市場才能讓開發商放下架子回到市場，讓房價回到邊際成本附近。

　　泡沫房產是不是一定會破裂，目前我還不那么悲觀。但是如果還不警醒，就真的只能等待其自行破裂了，兩三年，或許更短。(趙文斌）