近段時間來，頻頻爆出的新地王不但成了業內議論的重點，也成了全社會關注的焦點。每當我第一時間在手機上讀到新地王“出世”的短信時，常常會情不自禁地反復思考這個問題：新地王是如何孕育的？其可能產生的后果又會如何？

　　所謂“新地王”，指的就是地價再創新高的地塊。當然，不同地王其地價高的含義是有所不同的，有的是總價高，有的是樓面地價高。不過，也有的新地王是雙料冠軍，即土地總價與樓面地價都高。

　　在土地招拍掛市場上，成交地價的高低顯然與房價有關，而且不只與現在的房價密切相關，更主要的是與開發商預期的房價直接相關。業內人士都知道，在土地招拍掛市場，開發商估算其能接受地價的最高上限的粗略計算公式是：

　　最高可接受地價＝房價(預期)-建安成本-各種稅費-利潤。

　　從該公式可以看出，相同管理水平和相同資金實力的開發商，在土地招拍掛市場上的土地之爭，從本質上講就是對未來房價的預期之爭。在激烈的角逐中，按照“價高者得”的原則，新地王產生了，其得主就是預期未來房價最高的開發商，或通俗地說就是“賭”未來房價最高的開發商。

　　當新地王樓面地價紛紛趕超在售房價時，新地王的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是只能進不能退了。這是因為新地王的價格對該開發商來說，就是房地產開發中的剛性成本了，此時該開發商保本房價的計算方法是：

　　房價＝地價(新地王價格)＋建安成本＋各種稅費＋利潤。

　　當然，開發商的定價方法是多種多樣的，除了上面說的保本價法外，還有市場比較法等等，當周邊其他樓盤的開發商看到新地王的樓面地價也超過了其在售房價時，緊跟著漲價便成了最“理智”的選擇。

　　如今年6月21日，浙江綠城以與該區域在售新樓盤價格相差無幾的樓面地價12509元/平方米拿下上海楊浦新江灣城D1地塊后，周邊在售樓盤房價立即上漲了10%至30%。

　　這些周邊樓盤的漲價，反過來給內心原本忐忑不安的新地王得主極大的心理安慰，給他的冒險一賭吃了顆定心丸，讓他對未來房價的上漲充滿了憧憬。預期是有傳染性的，當大家紛紛對房價上漲深信不疑時，更新的地王又孕育產生了，又催生了新一輪房價的上漲，新一輪房價上漲又孕育了“新新地王”的誕生。

　　然而，問題的關鍵是，這樣孕育出來的新地王將給市場帶來什么？如果這種新地王的價格是正常的，那么，今后在該地塊上開發建設出來的樓盤房價的上漲必將是更加瘋狂的。

　　伴隨著房價飛漲，不論是真實的自住性需求也好，還是投資／投機性需求也罷，更不要說“左手轉右手”的虛假按揭需求，絕大多數都得依賴于銀行信貸資金做后盾。

　　如央行上海總部日前發布的2007年上半年上海貨幣信貸運行報告披露，在樓市交易迅速升溫刺激下，6月中資銀行個人房貸大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年貸款增量的三分之二，其中當月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增量的95.8%。同樣，深圳個貸2007年前5個月的增量比2006年全年的增量還要多112.8億元，為其全年增量的137.8%。

　　頻頻爆出的新地王正是背靠銀行的信貸資金“賭”出來的。這種由心理預期和銀行信貸資金支撐起的天價地王，又由天價地王支撐起的已經脫離了廣大民眾實際購買力的房價，其真實性、可靠性、安全性又如何呢？(章林曉 作者為房地產高級經濟師，土地估價師)