昨日下午，新江灣城F地塊出讓，惟一的競標方美國開發(fā)商鐵獅門毫無懸念地以掛牌價67.517億元，折合樓板價7500元／平方米將其拿下，刷新了上海土地拍賣的紀錄。

　　漢宇地產(chǎn)分析師表示，從2005年開始，上海經(jīng)營性住宅用地的供應(yīng)就一直處于壓抑狀態(tài)，土地的稀缺性和推地集中使開發(fā)商明確了今年的土地形勢，不惜血本瘋狂拿地。如此高價，玩得起的始終是幾家耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)巨頭，而一些中小型開發(fā)商只能“熱心參與”。大開發(fā)商可以融資、可以增發(fā)，靠著散戶的錢拿地，造好后再以更高的房價賣給散戶，如此循環(huán)反復，地產(chǎn)壟斷時代已經(jīng)到來。

　　新江灣再成熱點

　　近兩年來，新江灣地區(qū)已經(jīng)成為了上海地價領(lǐng)漲的絕對標志。2005年，當獨具慧眼的項斌率領(lǐng)合生珠江以5617元／平方米的樓板價拿下新江灣城C1地塊時，滿城嘩然，輿論壓得他透不過氣來。而當華潤在2006年以6676元／平方米的樓板價擊敗萬科、中海、凱德等實力對手奪得C2地塊時，人們開始覺得司空見慣。

　　2007年，上海房地產(chǎn)市場集體回暖，新江灣城D1、D3地塊也適時出讓，分別達到1.25萬元／平方米和2萬元／平方米的樓板價，超過了當時該地塊在售房源的平均房價，不僅讓眾人驚訝不已，也讓“面粉比面包貴”成為在新江灣地塊不爭的事實。正因為如此，F(xiàn)地塊未經(jīng)推出，就被眾多開發(fā)商盯上。

　　掛牌文件顯示，F(xiàn)地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)類型。土地面積達26.7481萬平方米，綜合容積率為3.37，總建筑面積有90萬平方米，掛牌起始價格67.517億元。如果加上需要另外支付的大市政(納入上海市計劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環(huán)境保護、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程)配套、軌道交通建設(shè)費的費用2.88億元，僅掛牌起始價就超過了70億元，樓板價格接近7800元／平方米。

　　與眾不同的地塊出讓

　　盡管這一地塊地理位置優(yōu)越、土地面積大，對眾多大開發(fā)商都充滿了吸引力。然而，此次土地出讓設(shè)置了一系列限制性條件，幾乎把大部分開發(fā)商都推出了競買門檻之外。掛牌文件中對競買者開出的條件包括：所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目(非住宅)不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米的商辦綜合項目建設(shè)和管理的業(yè)績；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米商業(yè)物業(yè)；與500強企業(yè)中至少100家有緊密的租賃合作關(guān)系；開發(fā)世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)標準的建筑項目不少于100萬平方米，獲得世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)頒發(fā)的認證等。

　　事實上，除了新江灣城F地塊之外，其他各個地塊都沒有出現(xiàn)過限制性條件。而從上述條件來看，境內(nèi)幾乎沒有開發(fā)商能達到這些標準，而對于境外開發(fā)商來說，滿足F地塊羅列的標準并非太難，香港新鴻基、和記黃埔、恒基兆業(yè)等多家港資公司都符合其中絕大部分條件。

　　不過，由于1月9日必須繳納7億元的保證金，在只有人民幣保證金賬戶的情況下，沒有準備的境外開發(fā)商幾乎不可能在如此短的時間內(nèi)籌得如此巨額的資金，而隨后必須短期內(nèi)支付土地款更是一項不可能完成的任務(wù)。以上種種，令多家開發(fā)商都無奈表示，這塊土地必將歸屬于鐵獅門。

　　鐵獅門，何方神圣？

　　鐵獅門，何方神圣？據(jù)資料顯示，該公司成立于1978年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開發(fā)公司，在全球18個城市開發(fā)或管理著41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項目；并已成功開發(fā)獲取了資產(chǎn)價值超過150億美元、面積超過520萬平方米的土地投資組合，擅長開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2005年下半年，鐵獅門房地產(chǎn)與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項目。而此次參與新江灣F地塊競標的，正是這個房地產(chǎn)投資基金。鐵獅門房地產(chǎn)基金成立兩年以來，一直表現(xiàn)得相當?shù)驼{(diào)，很少有投資項目曝光，但這并不意味著該投資基金碌碌無為，其在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資項目，至少包括收購成都一大廈的在建工程。

　　2007年，轟動一時的上海市南京東路163地塊競拍，鐵獅門參與其中；而在新鴻基拿下上海市襄陽路地塊之前，鐵獅門也曾打算參與。(鄧旭)