“還用問嗎，開發(fā)商沒錢了唄，現(xiàn)在貨幣政策那么緊，貸款拿不下來，項(xiàng)目又賣不出去，誰還肯出高價(jià)買地啊！”剛剛走出北京市土地整理儲(chǔ)備中心拍賣大廳的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院第六設(shè)計(jì)所高級(jí)工程師徐晨向記者表示，從去年開始徐晨可謂是北京國土局的常客，基本上每次土地公開出讓全到場。

　　一位前來“觀摩”拍賣會(huì)的開發(fā)商也向記者表示，“現(xiàn)在市場太不穩(wěn)定，銀行卡貸款卡得太緊，項(xiàng)目資金回籠速度太慢，一般企業(yè)全放慢開發(fā)速度，而大企業(yè)去年已經(jīng)儲(chǔ)備了充足的土地資源，雖然限價(jià)房利潤比較保險(xiǎn)，但是許多開發(fā)商手頭資金實(shí)在太緊，只能望地興嘆”。

　　開發(fā)商資金鏈吃緊 拉來投資公司坐鎮(zhèn)

　　上周三，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟的北京市最貴兩限房用地開標(biāo)。而現(xiàn)場只有4家企業(yè)參與了競標(biāo)，其中3家企業(yè)的開價(jià)只比底價(jià)僅高了2000萬元。相比去年兩限房用地出讓時(shí)各大明星房企天價(jià)競標(biāo)的場面，如今房企在兩限房項(xiàng)目上的積極性已不如當(dāng)初高漲。

　　豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟兩限房用地位于西南三環(huán)邊上，是兩限房管理辦法面世后推出的首個(gè)項(xiàng)目，也是今年北京市推出的第一個(gè)兩限房地塊，7800元/平方米的銷售限價(jià)使其成為北京市最貴的兩限房。該地塊的出讓受到了市場和媒體的關(guān)注。但在昨日上午的開標(biāo)現(xiàn)場，參與投標(biāo)的4家單位報(bào)價(jià)均不高。報(bào)價(jià)最低的北京興業(yè)潤地房地產(chǎn)開發(fā)公司給出了3.12億元的報(bào)價(jià)，其與底價(jià)2.97億元相差僅1500萬元。而報(bào)價(jià)最高的北京住總給出的價(jià)格也僅為3.6億元。這個(gè)和此前幾塊限價(jià)地招標(biāo)會(huì)的熱鬧程度可謂今非夕比，無疑招標(biāo)場上的冷淡暗示了開發(fā)商資金的緊張和對(duì)未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期暗淡有著必然的聯(lián)系。

　　在此后舉行的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)商業(yè)居住及配套教育用地的開標(biāo)會(huì)上，共有6家企業(yè)參與了投標(biāo)，而且其中北京城建和北京日月房地產(chǎn)開發(fā)公司都給出了超過4億元的高價(jià)，比1.86億元的招標(biāo)底價(jià)翻了一倍多。場面上雖然好看得多了，但是其中有3家企業(yè)選擇了分期付款的方式，這種在土地招標(biāo)中基本上被定為“最不具有中標(biāo)資格的方式”大量出現(xiàn)，無疑也暗示了開發(fā)商資金鏈的吃緊。

　　值得注意的是，盡管北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京新城順城投資開發(fā)有限公司聯(lián)合體給出了最高價(jià)4.09億元，但是地產(chǎn)公司與投資公司聯(lián)合體方式的出現(xiàn)，無疑暗示了開發(fā)商的囊中羞澀。記者了解到，北京新城順城投資開發(fā)有限公司是由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司與順義區(qū)政府下屬的北京鑫浩投資中心共同投資成立的，而此前北京鑫浩投資中心主要從事基礎(chǔ)設(shè)施的投融資業(yè)務(wù)。

　　地產(chǎn)投資商表示：“我們的春天來了”

　　面對(duì)目前開發(fā)商積極“圈錢”的局面，上周末一位香港地產(chǎn)投資客向記者表示“我們的春天終于來了”。他頗為幽默地說，“去年股市、樓市大漲，開發(fā)商不用‘正眼’看我們；今年樓市低迷、銀根縮緊，開發(fā)商每天踏破門檻找我們。去年洽談的一家地產(chǎn)企業(yè)包括旗下礦產(chǎn)和土地的收購案，現(xiàn)在的價(jià)格被壓下了5個(gè)百分點(diǎn)，可見市場的嚴(yán)峻”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金和土地就是水和面的關(guān)系，往往是面多了加水，水多了再加面。但經(jīng)歷了“跑馬圈地”和過去一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。

　　從已經(jīng)公布年報(bào)的上市公司業(yè)績來看，眾多公司無論從營業(yè)收入還是凈利潤都有較大幅度增長，但其現(xiàn)金流卻幾乎都出現(xiàn)了巨大負(fù)數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元等等。總體看來，只有華發(fā)股份、泛海建設(shè)等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。

　　這無疑為地產(chǎn)投資客提供了大好良機(jī)，上述香港投資商人向記者表示，現(xiàn)在是進(jìn)入內(nèi)地樓市“抄底”的好機(jī)會(huì)，因?yàn)閺哪壳暗男问絹砜矗�貨幣緊縮政策還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。事實(shí)上，持有這樣觀點(diǎn)的境內(nèi)外投資者并不在少數(shù)，上月底，瑞銀集團(tuán)就與金地集團(tuán)共同成立了房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，投資10億美元資金在內(nèi)地房地產(chǎn)市場。由此可見，在目前內(nèi)地樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”危機(jī)時(shí)，國際投資財(cái)團(tuán)已然開始加緊滲入內(nèi)地地產(chǎn)市場。

　　銀行控制流動(dòng)性逼緊“銀根” 外資暗流涌動(dòng)難破壁壘

　　3月18日，中國人民銀行宣布年內(nèi)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率為15.5%。政策出臺(tái)時(shí)間正值兩會(huì)閉幕，成為政府工作報(bào)告中實(shí)行“從緊貨幣政策”的體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉旨在回收流動(dòng)性，可凍結(jié)市場資金約2000億元。

　　存款準(zhǔn)備金是指銀行為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在央行的存款，應(yīng)該說，提高存款準(zhǔn)備金率是商業(yè)銀行與央行之間的事情，與開發(fā)商和普通購房者關(guān)系不大，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的主要目的是為了回收剩余資金的流動(dòng)性，銀行可放貸資金減少無疑將進(jìn)一步緊縮開發(fā)貸款和按揭貸款。

　　不少開發(fā)商坦言，以往對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款多數(shù)是享受基準(zhǔn)利率下浮10%優(yōu)惠的，但今年以來優(yōu)惠已經(jīng)不可能了，對(duì)于一些大的、信譽(yù)好的開發(fā)商可以享受基準(zhǔn)利率，但對(duì)于一些資質(zhì)、信譽(yù)一般的開發(fā)商則要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

　　面對(duì)國內(nèi)銀根的縮緊，許多開發(fā)商把目光集中到了外資身上，但是記者從上述香港投資客那里了解到，目前外資想進(jìn)入北京、上海等一線城市根本不可能。但是他表示可以期望于信托產(chǎn)品，在取得銀行擔(dān)保后，他可以負(fù)責(zé)到海外或者浙江等地融資，但是相對(duì)于直接融資的速度要慢很多，對(duì)于一些2級(jí)城市，3億人民幣以下的項(xiàng)目是可以直接融資的。

　　就在不久前，商務(wù)部外國投資管理司司長李志群在回答香港記者提問時(shí)表示，為了配合國家的宏觀調(diào)控，商務(wù)部加強(qiáng)了對(duì)外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理。2006年以來，國務(wù)院以及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布了一系列關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資的管理的文件，主要目的是要進(jìn)一步規(guī)范外商投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的審核程序、原則等等，防止投機(jī)性的資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域。這項(xiàng)工作是由國家有關(guān)部委一同做的，商務(wù)部將與國家有關(guān)部委共同開展工作，以加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對(duì)外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。(賴大臣)