“從‘十一假日樓市 ’秋季房展會(huì)的成交情況來看，提高第二套房首付比例的房貸新政策，目前還沒有在上海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生立竿見影的效果。”昨日，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，但對(duì)于部分擁有多套房源的二手房業(yè)主而言，其心理會(huì)受到一定影響，跳價(jià)幅度將放緩。

　　事實(shí)上，假日樓市被部分業(yè)內(nèi)人士稱為樓市下半年走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，而房展會(huì)之前，恰逢房貸新政出臺(tái)，因此本次房展會(huì)備受關(guān)注。

　　新房 成交量同比升5成 賣方市場明顯

　　上月，上海公布了新的預(yù)售規(guī)定，即商品住房項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請(qǐng)預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證；超過3萬平方米的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬平方米。加上央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)提高第二套住房貸款首付款比例的規(guī)定，本次房展會(huì)成了開發(fā)商和購房者相互試探的平臺(tái)。

　　薛建雄認(rèn)為，當(dāng)前樓市需求旺盛，“提高第二套住房首付”對(duì)上海樓市總體影響不大。

　　“十一假日樓市”秋季房展會(huì)主辦方上海展覽中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年為期4天的假日樓市，共有12萬人次參加，共預(yù)銷售706套商品房，其中包括一些異地樓盤，預(yù)銷售金額達(dá)到12億元左右。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在預(yù)銷售商品房中，90平方米以下小房型占總套數(shù)3成左右，其中，10%預(yù)銷售套型在70平方米左右；單價(jià)超過15000元的預(yù)銷售房源占到6成，單價(jià)在5000元以下的僅有10%。

　　據(jù)薛建雄介紹，由于10月1日-3日為交易中心休假日，4天的秋季房展，網(wǎng)上房地產(chǎn)實(shí)際有成交記錄的僅4日-6日3個(gè)交易日，分別成交437套、409套、303套商品房，合計(jì)12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。

　　薛建雄稱，多數(shù)樓盤現(xiàn)場成交的數(shù)據(jù)，要到節(jié)后才會(huì)到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案，這是導(dǎo)致實(shí)際成交數(shù)據(jù)偏低的主要原因。

　　事實(shí)上，去年同期的3天展會(huì)上分別只成交316套、308套和272套商品房，共8.5萬平方米。薛建雄認(rèn)為，相比更為沉悶的去年“十一”樓市，今年的成交量有50.7%的漲幅，已算火爆。

　　在被普遍認(rèn)為是上海樓市風(fēng)向標(biāo)的房展上，180多家開發(fā)商展出的200多個(gè)樓盤中，位于外環(huán)線以外的新盤擔(dān)綱主角。與此同時(shí)，賣方市場非常明顯，面對(duì)火爆樓市，開發(fā)商幾乎不使用任何促銷手段。

　　二手房 高檔房受影響 惜售業(yè)主考慮讓步

　　盡管提高第二套房首付未對(duì)當(dāng)前一手房市場產(chǎn)生沖擊，但對(duì)部分二手房業(yè)主心理仍造成一定影響。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部信息顯示，提高第二套房首付的消息一傳出，各區(qū)域次新房市場都有一定影響，徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內(nèi)環(huán)等高檔住宅集中的區(qū)域，掛售高檔住宅的業(yè)主反應(yīng)尤為明顯。

　　美聯(lián)物業(yè)徐匯區(qū)東方曼哈頓分行經(jīng)理韓雪萍介紹，以東方曼哈頓為代表的徐匯眾多高檔樓盤業(yè)主心理受到較大沖擊，部分此前捂盤惜售的業(yè)主，紛紛致電分行要求重新掛牌。與此同時(shí)，部分膠著于價(jià)格而一度停滯的交易，在房東的讓步下也有了松動(dòng)的跡象。

　　韓雪萍表示，此類高檔樓盤標(biāo)地較高，雖然只是提高一成首付，但整體涉及資金較多，對(duì)購房者的支付能力有一定要求。因此，部分高標(biāo)地房源業(yè)主擔(dān)心購房者支付能力透支，致使交易停滯，表示愿意進(jìn)行一定的退讓。

　　相比市中心板塊的市場波動(dòng)，楊浦、虹口、閘北及閔行等自住客集中的區(qū)域反應(yīng)稍顯遲緩。美聯(lián)物業(yè)楊浦國順分行經(jīng)理李中明表示，首先，類似楊浦黃興公園板塊，自住客戶占絕大多數(shù)，在貸款成數(shù)上較低，一般能少貸就少貸，因此并未有明顯影響；其次，相比市中心高檔住宅，次中心區(qū)域的住宅標(biāo)地適中，也有業(yè)主表示愿意和購房者協(xié)商，但未有很明顯的讓步。

　　美聯(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟表示，在近期美聯(lián)物業(yè)成交樓盤中，40%的購房者是首套房貸款，不受該政策影響；而購買二套房的客戶中，準(zhǔn)備申請(qǐng)7成最高貸款的客戶也相對(duì)不多。

　　政策回顧

　　央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手遏制炒房

　　本屆房展會(huì)揭幕前，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)27日晚間發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；

　　對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；

　　對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%。

　　●買房套數(shù)越多面積越大，首付比例、利率就越高

　　●主體封頂?shù)姆孔硬拍芊刨J款

　　●不得對(duì)囤地、囤房的開發(fā)商發(fā)放貸款

　　（李麗）