訪談對象

　　易憲容　中國社科院金融研究所研究員

　　李開發　中國經濟名家講壇副理事長

　　提高房貸門檻不會抑制住房市場供應

　　背景：2003年1月21日，中國人民銀行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(通稱121文件)。隨后，相關部委陸續出臺了緊縮信貸、運用市場化方式加息、提高住房信貸利率的政策，直到2005年7月，商品房供應增長大幅回落，但商品房價格仍然持續上升。“9•27房貸新政”正式出臺前夕，全國一線城市的房產開發商已紛紛對新政表示“嚴重關切”。

　　新京報：從2003年央行下發121文件以來，政府幾乎每年都有調控房地產市場的重大政策出臺。與以往的調控政策相比，927文件一個引人注目的亮點是，明確要求各商業銀行不得向具有囤積土地和房源行為的房地產開發企業發放貸款，而且不得接受空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物。我們是否可以做如是理解，政府的立場已經更加明確，要借助信貸杠桿，擠出被捂住的房源和引導資金真正投向住房建設，從而擴大住房的市場的供應？

　　李開發：的確如此。根據我的調查，目前絕大多數房地產開發商扮演著明暗兩個角色，公開的身份是房地產開發商，另一個不公開的身份是炒房的幕后策劃人，而且炒房的利潤甚至有時候比規規矩矩賣房還要高，因而他們更愿意利用從銀行套來的資金進行房市炒作。我國最近幾年的住房價格之所以會甩開住房價格與家庭年收入之間的合理比例(聯合國1990年設定的住房價格與家庭年收入之比為3比1，我國1998年國務院文件規定房價超過居民家庭年收入4倍的要進行補貼)一路狂奔，與房地產開發商囤房囤地、熱衷炒房不無關系。

　　易憲容：央行及銀監會希望出臺新信貸政策來打擊目前普遍存在的開發商囤地、囤房的投機行為，當然這能夠起到一定的作用。但開發商囤地、囤房僅是表象。根本的問題在于房價上漲過快及房價過快上漲的市場預期，在于存在嚴重缺陷的住房預售制度。對于前者，如果央行及銀監會能夠讓上述兩政策得到落實，國內房地產市場對價格上漲的預期自然會改變，而對于住房預售制度，政府應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。

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