雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖，但這還是難以改變10月加速下滑的局面。“之前過旺的樓市交易，已經透支了購買能量，再加上受房貸新政的影響，這個冬季的上海樓市，成交量將可能進一步萎縮。而那些此前不斷加價的二手房東，也正在下調上半年狂飚的價格區間。”上海一位房地產經紀公司負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示，上海樓市目前正處于一種量價齊跌的狀態。

　　交易量萎縮

　　上海樓市交易量正在萎縮是目前業界正在關注的焦點。佑威＆天天房展網研究中心的數據顯示，雖然10月最后一周，上海商品房(不含動遷、配套房，下同)的成交量上升了7.45%，使得10月商品房的總成交量達到211.89萬平方米，但還是比9月大幅下滑16.34%(9月比8月下滑2%)。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是達到18.57%，僅成交168.73萬平方米。

　　“自今年5月以來交易量與房價都居高不下的樓市，早已透支了市場的購買能量，使得10月樓市一遇到房貸新政就加速下滑。”上海佑威房地產研究中心主任薛建雄在接受本報記者采訪時表示，之前長達5個月的上海樓市高漲成交行情，不但把房價推到歷史高位，也使得樓市的供應與需求嚴重脫節。

　　與此同時，今年前10個月，上海商品房的總成交金額已經達到2518.08億元，其中住宅的成交金額也高達2273.88億元。而2006年全年商品房的總成交金額僅2177.08億元，其中住宅成交金額只有1841.04億元。今年前10個月樓市所消耗掉的能量，不但已經超過去年，也超過歷年最高值的2004年水平。

　　“今年上半年所呈現的巨大購買力，主要是市場經過2006年的觀望之后，發現政府調控政策起到的主要作用是整頓市場，在經濟快速發展的前提下，房價不但沒有下跌的可能，反而可能會有更大的漲價預期，因此市民都急于入市購房，使得今年前10個月的購買能量超過了以往任何整年的水平。”薛建雄對記者表示，購買力被透支、價格漲到高位的樓市，當遇到房貸新政時，成交量開始不斷萎縮。

　　此外，部分開發商“間接捂盤”也是目前市場交易量下降的原因之一。業內人士分析表示，在市場觀望之時，開發商更加惜于推盤，主要原因是在長期的上漲預期之下，賣不到“預期”房價就不愿出手。由于目前市場正處于“冷凍”期，為了應對政府禁止捂盤的政策，個別新推向市場的樓盤都標出了高價。據上海一些經紀公司的人士介紹，武寧、龍華等板塊的房價年初都還只有1.5萬元／平方米左右，但最近這些板塊新推房源的報價，有的竟達到3萬-3.5萬元／平方米，讓市場難以接受。

　　“不僅新房的市場交易量在萎縮，根據上海一些中介公司的統計數據可以看出，目前二手房的交易量也在不斷下降。”薛建雄說，上海目前一、二手房的交易量都在下降。

　　賣方開始回調房價

　　張慶多年前就從溫州來到上海投資客運生意，發展得相當不錯。“但是，我錯過了在上海買房的最佳機會。”張慶告訴本報記者，2003年、2004年當上海房價開始狂漲的時候，身邊很多朋友都投資房產賺到了錢。但是由于他一直忙于客運生意，直到2005年年底才買了幾套房子進行投資。

　　“由于當時上海房價已經漲到一定高位，我買到手的幾套房單價已經很高，再轉手如果加價加少了，不賺錢，加多了市場沒有買家接單，所以一直處于掛牌狀態中。”張慶說，中間有一段時間感覺現金流不夠用，有的就轉售為租了。

　　張慶告訴記者，今年5月市場開始火爆的時候，他又把房子推向市場掛牌。“其中有一套房子原本在市場掛牌價格是210萬，剛掛出去的那幾天有十來撥客戶來看，我就往上漲價，變成230萬，還是有客戶表示愿意購買，我就又往上漲到250萬，結果客戶就開始觀望，沒人下單了。”張慶表示，正值此時又遇上房貸新政，整體市場遇冷，他在250萬的高位上等待了一段時間，沒人接單，只好又調回230萬。“如果不行，可能還得調回210萬。”

　　與張慶一樣下調價格的還有整個商品房的成交均價。根據佑威＆天天房展網研究中心的數據顯示，購房者最為關心的成交均價也出現了下跌，在進入11月后的一周內，上海周商品房均價環比下降2.16%，為10195元／平方米。而商品住宅均價環比降幅稍小，為1.80%，周均價為10433元／平方米。

　　上海易居房地產研究院分析師楊紅旭表示，政策帶來的觀望必然導致成交量的下滑，房價漲幅同時會有所放緩，預計這種情況會持續到今年年底，但不排除春節前后部分區域或樓盤的價格有調整的可能性。

　　限外令細則可能令樓市“更冷”

　　據上海中原物業代理公司稱：相比去年5月份的房價，整個上海市新入市的房屋價格出現了10%的降幅。“這除了受房貸新政影響、市場觀望氣氛濃烈的原因之外，新近出臺的限外令對上海樓市也產生了一定的影響。”上海一位業內人士這樣告訴記者，外資一直是上海樓市的主要推力之一。以被譽為“大上海吉尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例，外籍人士幾乎占據了該樓盤二手房交易的半壁江山。

　　11月7日，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》（下稱“目錄”），《目錄》規定，從今年12月1日起，不再鼓勵外資進入內地普通住宅的開發建設中，同時，該政策第一次明確提出，外資進入二手房交易市場及房地產中介或經紀公司的途徑也將受到全面限制。

　　“在限外令頒發之前，國際資本在上海樓市所占的比重比較大。”薛建雄表示。而來自戴德梁行的報告顯示，2006年中國內地共發生49宗超過千萬美元的整幢物業買賣，其中82%的交易額涉及境外資金。

　　“房地產出現的問題中，外資也是一個主導因素，特別是在一線城市里。”有專家表示，國內房地產市場目前存在的問題是市場需求仍然很高，再一次提出收緊外資，無疑將起到積極的作用。

　　“限外令可能很快將出臺細節，中央政府相關部門前不久來上海進行了詳細調研，目的就是出臺更細化、更嚴厲的政策細則。”一位參與此次調研的上海房地產研究人員向記者透露，此次出臺的新政策可能會在中國的外國人個人信息在一線大城市進行聯網，以堵住其可能會在不同城市進行房地產投資的漏洞。另外，可能會針對外資基金投資房地產出臺相應的限制政策。“下面即將出臺的限外令細則目的是堵住漏洞，使限外令更加嚴謹。”

　　因此有專家分析表示，限外令可能會令一線大城市的樓市“更冷”，這其中就包括上海。(記者 王小霞)