往年4月是供銷旺季，而今年北京住宅市場則呈現(xiàn)出價漲量跌、有價無市、小戶型難求等局面

　　4月份的京城樓市，沒有此前開發(fā)商想象中的熱銷場面，沒有預計中新老樓盤齊放量的景象，整個樓市彌漫著平淡的味道。

　　然而，在平淡的樓市表面下其實滾動著各種錯亂的關系。4月前半月，北京住宅銷售量僅為去年同期的60%左右，而價格卻始終處于高位。細細體味，錯位可謂是四月樓市的最集中體現(xiàn)，而這樣的體現(xiàn)來源于市場客觀因素之間形成的不協(xié)調(diào)，比如供求關系、價格體系及供需雙方心態(tài)等等。

　　錯位1

　　簽約量降VS存量未減

　　按照多年來傳統(tǒng)的開發(fā)銷售習慣，每年的4月是北京樓市放量和銷售的首個高峰期，樓市也由此開始進入了銷售旺季。然而，今年卻大不同了。

　　進入4月份以來，北京日均期房簽約僅為307套，相比去年4月份日均期房成交量達到500套以上的現(xiàn)實，今年4月的期房銷售量僅為去年同期的60%.顯然，這也將使4月難以成為年度日銷售最多的月份。

　　同時，來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月17日，北京在售期房和現(xiàn)房達到98364套，而這個數(shù)量與去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的銷售速度，即使沒有新的項目入市，現(xiàn)有近10萬套的存量，也足夠維持今年一整年的銷售。

　　或許這樣的開端，注定了4月京城樓市各種組成因素發(fā)生強烈的變化。供需之間關系的反向錯位成了今年4月北京樓市典型體現(xiàn)之一。

　　錯位2

　　價格高漲VS銷量銳減

　　價格和銷售量之間的背離對4月樓市來說則是最具有殺傷力的。購買力的下降和銷售價格的持續(xù)高位上漲成為4月樓市最不和諧的表現(xiàn)。雖然銷售量僅達到去年同期的60%，而價格上漲的速度則已經(jīng)超過了去年同期的10%左右。

　　國家發(fā)改委剛剛公布的數(shù)據(jù)再次見證了北京房價飆升。據(jù)其公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國的平均幅度。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，京城新開盤銷售的11個項目中，售價低于8000元/平米的只有3個，且全部位于房山、昌平等遠郊區(qū)域，銷售價格最低的為位于房山區(qū)燕化星城東側的綠城百合公寓，為4380元/平米。即使是其他在售的老項目后期，其銷售價格也紛紛進入了快速上漲的通道，比如位于雙井橋的富力城4月18日前銷售均價為17000元/平米，而18日后則驟增至19000元/平米了。

　　錯位3

　　開發(fā)商漲價VS購房者觀望

　　雖然每次開發(fā)商為其項目價格上漲都找了充足的理由，但其在銷售量急劇下降的同時，還反其道而行持續(xù)上調(diào)價格，這進一步折射出開發(fā)商目前的心態(tài)：在價格壓力和銷售壓力的雙重重壓下，力挺房價是想保持住目前這個既成的高價位市場。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，京城樓市出現(xiàn)了無序快速上漲的局面，尤其是有些熱點區(qū)域，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商房價追漲風氣甚重。比如，亞奧區(qū)域的房價多數(shù)接近18000元/平米，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商樂觀地認為到6月份銷售價格突破20000元/平米大關，甚至很有可能達到25000元/平米。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前包括朝青板塊、百子灣板塊、上清板塊在內(nèi)的住宅售價基本上都已超過每平米1萬元。購房者和投資客在面對目前高位房價的壓力下，已經(jīng)有不少人表示無法承受或者不認可這個暫時的價格體系。央行發(fā)布的調(diào)查結果，也進一步證實了目前北京住宅市場銷售減弱的趨勢。目前央行公布今年第一季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民的購房意愿有所回落，回答未來3個月有購房打算的居民比例，從上季度的17.5%降至16.5%.觀望情緒再次濃重的同時，開發(fā)商和購房者對價格認同的錯位表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　4月的京城樓市給人更多的感覺是混亂和擁擠，各種樓市表現(xiàn)因素和各種角色人群，都在這個錯位因素組成的樓市起伏不定。

　　◎異象1

　　高價大戶型銷售冷清

　　有調(diào)查稱，3月份起七成單價萬元以上的樓盤銷量為零

　　“從3月份到現(xiàn)在，我一套房子也沒賣出去！”本周三，宋曉文嘆了口氣對記者說。

　　宋曉文是北京東部某高檔樓盤的一位銷售員，其所在項目以160平米以上的大戶型住宅為主，現(xiàn)在的售價約為14000元/平米。“雖然銷售量不是很大，但從開盤以來，老板還是再次將售價提高了500元/平米，但我已經(jīng)明顯感覺到銷售吃力了。”宋曉文首次感受到這種來自樓市的冷清。

　　［現(xiàn)象］

　　銷售員1個半月沒賣出1套房

　　從3月以來沒賣出一套房的業(yè)績讓已有3年銷售經(jīng)驗的宋曉文“不能接受”。宋曉文是從去年3月份到這個樓盤從事銷售工作的。樓盤位于東四環(huán)附近，當時的精裝修售價為9000元/平米，推出的戶型也集中在90平米左右，“買房的人相當多，當時銷售員之間很少出現(xiàn)爭搶客戶的局面，每個銷售員一個月內(nèi)基本可以銷售3套左右，一個月下來整個項目可以售出約40套房。

　　今年春節(jié)過后，該樓盤開始銷售160平米以上的大戶型，價格也提升到13000元/平米，每套房的總價達到了200萬元左右。從這個時候開始，宋曉文就感覺到銷售有些吃力。

　　本周三，記者在宋曉文所在的售樓處看到，偌大的售樓處冷冷清清，宋曉文在看雜志，其他幾個售樓員則在閑坐聊天。“按照往年的經(jīng)驗，3月份起售樓處就開始熱鬧，大批購房者會來看沙盤，而今年，到現(xiàn)在都快4月底了還沒有什么起色。”宋曉文說，一個半月都沒有賣出一套房讓她感到很沮喪，但在這個售樓處，和她一樣“沒開張”的售樓員占到了一半。

　　單價超14000元樓盤嚴重滯銷

　　據(jù)宋曉文打聽，其他以大戶型為主的高檔樓盤的銷售情況也不好，尤其是售價超過14000元/平米的大戶型樓盤幾乎都是一片冷清。“銷售人員以提成為主的，一個月不開張就相當于下崗。”宋曉文苦笑著說，按照此前的京城樓市局面，遇到這樣的情況業(yè)務員早換樓盤了，“但是現(xiàn)在高檔大戶型樓盤的銷售情況都基本相似，不是我不想換樓盤，而是沒有樓盤可換。”

　　記者走訪了朝陽區(qū)多個高檔大戶型為主的項目發(fā)現(xiàn)，不少售樓處都冷冷清清，很少有購房者進行咨詢。而進入4月份之后，售價超過14000元/平米的高檔大戶型項目更是出現(xiàn)了嚴重滯銷的局面。比如，去年11月開盤，售價達到14500元/平米的華源冠軍城二期以160平方米左右的三居為主，截至目前僅銷售了12套；均價23000元/平米的US聯(lián)邦公寓，主力戶型集中在160平米以上，4月以來銷售也不理想。而據(jù)《樓市》市場研究部所做的一組調(diào)查顯示，從3月開始，北京單價萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌，其中七成以上的樓盤銷量為零套。

　　新盤下調(diào)1500元，“跳水”開盤

　　宋曉文說，她們老板現(xiàn)在對于這樣的市場情況也束手無策。“老板的想法是扛扛或許能夠堅持過去，但他給銷售總監(jiān)壓任務，要求他這個月帶領我們銷售掉25套房子。”

　　不過，宋曉文發(fā)現(xiàn)，近日個別區(qū)域的高檔住宅樓盤在開盤時價格有所“回歸”。她說，這或許是房價開始回歸理性的開端。比如，朝陽北路某項目以12500元/平米開盤，而此前其宣傳的開盤價為14000元左右。

　　而記者日前從知情人士處得知，宋曉文所在的樓盤，三期開盤價也將調(diào)整為12500元/平米，原因是“整個高檔住宅市場銷售不佳，老板又要求今年清盤，所以希望通過調(diào)整價格促進銷量。”

　　［探因］

　　高房價令買家暫緩購房計劃

　　“我對自己的銷售技巧很有信心，但銷售吃力主要是購買人群減少了，客戶的購買心態(tài)發(fā)生了變化。”宋曉文感觸最深的就是，現(xiàn)在的買房人，尤其是高檔住宅買家關心的焦點已經(jīng)從“房屋是否能增值”轉到“房屋是否能保值了”。

　　本來在3月份宋曉文有可能賣出一套房子的。當時一位準備“二次置業(yè)”的購房者看中了162平米的三居，售價為13200元/平米。但4月初她再次致電該客戶詢問是否購買時，對方告訴她，經(jīng)過和丈夫商量后認為目前樓市前景不好把握，因此決定看看再說，暫時不購買了。

　　在高價大戶型房前打“退堂鼓”的還有嗅覺靈敏的投機客。在宋曉文的客戶中，就有幾個曾經(jīng)的房屋投資者現(xiàn)在成了股民和“基”民。“其實何止是買房人，連我們這些售樓員現(xiàn)在也用炒股來打發(fā)無聊時間。”

　　而據(jù)宋曉文對到其項目咨詢的購房者觀察發(fā)現(xiàn)，不少購房者確實有強烈的購買需求，但就是因為該樓盤戶型大單價高，結果總價都達到150萬元以上而放棄。“有個月收入8000元的外企白領，聽到一套房的總價后直搖頭說買不起，現(xiàn)在不是人們主動不買房，而是被動買不起。”

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