買房是居住還是投資

　　在業內人士看來，自2004年之后，北京的土地供應逐年下降，保障性住房的建設面積逐年下降，房地產的開發投資逐年下降，而購買力卻逐年上漲，從而造成過多的資本追逐過少資產的樓市“奇異風景”。

　　在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環購買了一套65平方米的小戶型，購買價為44萬元，目前能夠賣到65萬元，除了交納營業稅、契稅等費用外，凈賺近20萬元。“我買房子就是為了投資。”但與別人比起來，劉先生還只是“小打小鬧”。

　　據房產中介公司偉業顧問的統計顯示，2001年以前，外地客戶在北京的房地產成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產中介公司“信一天不動產”今年7月的抽樣調查統計顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重占總體購房的26.7%。深圳房地產業內，流傳著“70%的買房者是投資客”的說法。據深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳市發放產權證后半年內就轉手的住房，占住房總套數的30.31%；得到產權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數的28.11%。

　　“2003至2005年間，上海的房價在一年多的時間里就上漲幾倍，近來深圳房價也在成倍上漲。這些現象都說明，目前的房地產市場完全是一個投機炒作的市場。”中國社科院教授易憲容對《中國經濟周刊》說。

　　房價被人為操縱了嗎？

　　在搜房網的一項網友調查中，95%的網友認為，“有遇到過開發商捂盤壓盤的情況”，92%的人認為“開發商捂盤惜售會造成房價上漲。”一位業內人士甚至坦言：近半年來北京房價上漲的速度最快的根本原因，是開發商捂盤。而據《新華日報》報道，在房價飆升的南京，據不完全統計，建了不賣、開發商坐等漲價的樓盤大約有180萬平方米之多！

　　一位不愿透露姓名的開發商告訴《中國經濟周刊》，如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領取預售許可證，這樣開發商可以主動調整項目的開發和銷售節奏，政策一有變動就可調整銷售價格，隨變化滿足市場需求。

　　記者在查詢北京市大興區某樓盤時，銷售人員稱該樓盤其中一棟樓已經被某單位集體購買，不對外銷售，而記者隨后在該區的房管局查詢到，該棟樓的房源并沒有銷售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒有銷售，只不過由于位置、朝向、環境等條件較好，開發商將其留下來在后期銷售，以期獲得更高的收益。

　　記者了解到，中介公司和地產公司聯合起來“捂盤”也是業內公開的秘密。據業內人士介紹，某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個門店，用自己的銷售網絡把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。

　　2006年7月10日，建設部、發改委和工商總局聯合發出通知，要求房地產開發企業在取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。

　　而某售樓處人員對《中國經濟周刊》則說：“房子太好賣了，我們不著急，慢慢賣，可以等著價格漲得更高一些。”

　　房價的“天花板”在哪？

　　從2004年以來，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。尤其是去年以來，宏觀調控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房價瘋長的步伐。但遺憾的是，一年來，房價不但沒有在調控面前停下腳步，反而“報復性”地從南漲到北。房價的“天花板”在普通購房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。

　　時至今日，小產權房已經被提醒“存在購買風險”、“違規開發建設的要停工停售”；“不買房運動”、“個人合作建房運動”等有可能化解高房價的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來。或許真的是沒有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預之手”。5月11日，南京市物價局出臺六條措施，明確要求普通商品住房進行“一套一價”明碼標價，房屋均價的上浮幅度最高不得超過5%，嚴禁擅自上調價格，并在5月20日正式實行。

　　但市場好像已經對一次次的調控開始麻木，開發商開始由愁容滿面轉為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀房地產論壇”上，任志強說出了開發商的心里話：“宏觀調控本來是想控制開發商的現金流，從而抑制投資增長，讓房價降下來，結果卻相反，開發商的資金鏈沒有斷，反而發了財。”任志強進一步表示，樓價上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀調控似乎很好地滿足了開發商追逐利潤最大化的心理。

　　“越調越漲”也顯示了政府的尷尬。據某媒體報道：建設部官員應邀參加房地產論壇的前提條件是“只要不談房價”。作為房地產調控各部門的“牽頭人”，建設部“不談房價”的聲明，恰當地反映了當前房價調控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。

　　其實作為“牽頭人”，建設部也有自己的苦衷：最有效的調控手段是嚴把土地和信貸的閘門，以及相關的稅收調節，但建設部既管不了資金(屬銀行、財政部門)，又管不了土地(屬國土部門)，更談不上稅收的調節了。一個明顯的例子是，在2006年6月國務院轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，建設部提倡“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。”而國家稅務總局的政策則是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”，頗有搬石砸腳的意味。可以說，部門出臺的政策相互掣肘，使調控力大打折扣。

　　“中國房地產至少看好20年”，這是業內人士對房地產業的一個經驗判斷。買房者呢？

　　“讓所有的人都買得起房子，并不現實”

　　最近，白領小劉也被迫加入到“買房”的行列，盡管在他看來，現在房價高，還不如多租幾年房。“但我想繼續租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對，她甚至說，不買房就不結婚，一直租房子多丟人。”

　　長期以來，我國住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買房”、“家家戶戶買房”，于是買房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。

　　“我想有個家，有一個好的家”，是東方人特別是中國人的夢想；所謂“安家立業”、“有恒產而后有恒心”的儒家文化也長期熏陶著每一個國人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來越多，人人都想擁有自己的一套住房。

　　“進入21世紀以后，我國住房建設出人預料地進入一個高位增長階段。特別是2003年以后，全國城鎮住房建設投資每年增加20%以上，年建設住房面積6億多平方米；人均年建設住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達到80%以上。這樣的高位增長，在世界上都是罕見的。”中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對《中國經濟周刊》說。

　　如此高的自有住房率實際暗示著中國住房中的一個現實問題：不太接受租賃概念的中國消費者，要房子就一定是要有產權的房子。

　　對此，經濟學家吳敬璉有個著名的論斷：政府的責任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。即使在當今經濟最發達的美國，住房自有率也只是達到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中國的發展水平遠遠低于歐美，所以讓所有的人都買得起房的想法并不現實。

　　但是，似乎所有的人都在努力實現著這個“不現實”的想法。

　　編者按：

　　如何抑制房價過快增長？如何讓普通老百姓買得起房，乃至該不該讓所有的老百姓都買房？諸如此類的問題迄今尚無定論。沈曉杰先生是資深房地產觀察家，他的這篇文章，也沒有就上述問題得出靈丹妙方。不過，他關注的是當前房地產政策的著力點問題，提出在關注廉租房問題的同時更要傾力解決涉及大多數人的房地產市場的主要矛盾問題。一家之言，僅供參考。歡迎更多的讀者建言獻策，參與討論。

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一頁]