新京報(bào)：但是，927文件所表現(xiàn)出來的另外兩個(gè)傾向———嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理和嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理———很可能導(dǎo)致小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被排擠的現(xiàn)象。如此一來，房地產(chǎn)的市場供應(yīng)豈不要受到影響？

　　李開發(fā)：新政的確對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)商影響不大，他們完全可以通過市場進(jìn)行融資。而目前我國的房地產(chǎn)市場上，大致70%以上的住房是由少數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的，即使小開發(fā)商被迫退出市場，亦不會(huì)對(duì)市場供應(yīng)產(chǎn)生多大影響。

　　易憲容：“住房價(jià)格是由市場供需關(guān)系決定的”早已被證明是一句不堪一擊的謊言。第一，最近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住房需求一直保持著平穩(wěn)的增長態(tài)勢，不存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象。第二，住房產(chǎn)品作為一種特別的產(chǎn)品，既是消費(fèi)品亦是耐用高價(jià)的投資品，大量空置房的存在充分說明，最近四五年的房地產(chǎn)市場之所以會(huì)突然出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的假象，從而導(dǎo)致房價(jià)如脫韁野馬般飛速攀升，完全是投資需求突然增加、投資人利用銀行信貸恣意炒作所致。

　　50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊問題

　　背景：國家準(zhǔn)備提高第二套(含)以上住房首付和貸款利率的風(fēng)聲傳出后，一些城市的開發(fā)商很快見招拆招，通過陰陽合同、虛報(bào)住房售價(jià)，先付首期、樓盤封頂后再貸款等做法，成功規(guī)避了銀行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定難的問題亦給炒房人規(guī)避利率壓力提供了足夠的操作空間。因而不少房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，927文件很可能像121文件那樣變成“空調(diào)”。

　　新京報(bào)：正如我們前面提到的那樣，927文件與之前的政策相比，一個(gè)明顯的進(jìn)步是對(duì)房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行了明確的區(qū)分，分成了投資需求和住房需求，而且抑制的目標(biāo)直接指向了投資需求。但如果利用銀行貸款炒房的人只是少數(shù)，信貸杠桿對(duì)抑制炒房所能發(fā)揮的作用豈不就非常有限了？

　　易憲容：幾乎所有炒房人是不會(huì)用自己的錢來炒房的。因?yàn)椋�第一，多�?shù)炒房人不會(huì)真的有那么多錢用來炒房。第二，即便有實(shí)力自掏腰包炒房的人，發(fā)現(xiàn)有方便的金融工具可以利用，而且可以輕易轉(zhuǎn)移炒房所蘊(yùn)含的高風(fēng)險(xiǎn)，何不貸款來炒作呢？

　　李開發(fā)：不排除炒房所需的啟動(dòng)資金是炒房人自己掏腰包的，但炒房操作過程中，現(xiàn)金流必須放大才能維持高速流轉(zhuǎn)，而要放大現(xiàn)金流依靠銀行貸款幾乎是所有炒房人的選擇。而且多數(shù)炒房人是投入啟動(dòng)資金后，套出貸款，自有資金就撤出了，風(fēng)險(xiǎn)全部由銀行貸款承擔(dān)。

　　新京報(bào)：但是，四成以上的首付和1.1倍以上的利率能從多大程度上逼退炒房人呢？

　　易憲容：提高第二套住房首付比重比提高利率所能夠發(fā)揮的作用需要的條件要多，比如必需房地產(chǎn)市場有一個(gè)比較有公信力的價(jià)格評(píng)估體系，而就目前的情況來看，要確立這樣一個(gè)體系絕非易事。因而，追加第二套(含)以上住房貸款利率可以起到的作用會(huì)十分大。大家不知注意到了沒有，購買第二套(含)以上住房的信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，換言之，個(gè)人要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，就得以投資利率來對(duì)待，即比購買第一套住房的利率上漲29.28%。試想投資者的炒房成本增加29.28%以上，投資者就不得不考慮他面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)了。

　　李開發(fā)：追加首付比例和房貸利率肯定能增加通過拉高評(píng)估價(jià)格騙取貸款的難度和不斷壓縮投機(jī)戶連環(huán)炒作的現(xiàn)金流量。比如，按照以前的首付20%計(jì)算，一套房本來的價(jià)格是150萬，拉高評(píng)估價(jià)格后是250萬元，炒房人則必須首付50萬元，但是可以貸到200萬元，用200萬元減去必須支付的150萬元，手頭現(xiàn)金流的正增值是50萬元。有了50萬的正增值，他又可以如法炮制進(jìn)行新一輪的套現(xiàn)、炒作，而且輪番放大。但第二套房首付提高到了40%后，盡管提高評(píng)估值后可增值，但是沒辦法變現(xiàn)，手中的現(xiàn)金流量會(huì)越來越少，炒作規(guī)模就會(huì)隨之越來越小，直到炒作投機(jī)無法進(jìn)行。

　　新京報(bào)：它對(duì)改變房地產(chǎn)市場的價(jià)格過快上漲預(yù)期有何影響？

　　李開發(fā)：追加首付比例和房貸利率的另一個(gè)作用是，可以傳達(dá)一個(gè)政策信息：中央政府已經(jīng)明確要對(duì)住房價(jià)進(jìn)行抑制了，而不是像先前那樣，一會(huì)兒說要抑制，一會(huì)兒又說要穩(wěn)定。這一政策信息至少可以產(chǎn)生3種效果：第一，正在炒房的人會(huì)意識(shí)到炒房的風(fēng)險(xiǎn)和成本正在上升，應(yīng)該盡早脫身；第二，準(zhǔn)備炒房的人會(huì)離岸觀望；第三，準(zhǔn)備改善住房條件的人會(huì)開始猶豫。如此一來，市場上購房客就會(huì)減少，哄搶住房的形勢就造不起來，房源相對(duì)增加，房價(jià)過快上漲的推動(dòng)力就弱了。

　　新京報(bào)：但是“第二套住房”界定模糊的問題會(huì)不會(huì)使得追加房貸利率的政策像木樁一樣被輕易繞過呢？

　　易憲容：我認(rèn)為問題不大。927文件中有一條非常重要的規(guī)定：“借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。”因而即便你能利用其他家庭成員或親戚朋友的名義按揭購買到第二套以上的住房，但是，只要你的每月還貸支出超過家庭月收入的50%，仍然拿不到貸款。當(dāng)然，該規(guī)定若要得到落實(shí)，加強(qiáng)銀行征信系統(tǒng)的管理與建設(shè)是必不可少的前提。另外，央行與銀監(jiān)會(huì)仍需進(jìn)一步明確“第二套住房”的概念，以免國內(nèi)各商業(yè)銀行各行其是。

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