開發商應快速賣房買地

　　中國證券報：自中央政府出臺穩定樓市措施以來，各地都出現成交回升態勢，尤其是珠三角地區，您對各地樓市走勢作何種判斷？

　　施永青：珠三角地區之前跌幅較大，意味著有更多的人可以買得起房子了，自然成交量會率先回升。但北京、上海的房價前期跌幅不大，預計還會繼續調整。內地的出口和失業狀況均不容樂觀，房地產市場也不敢輕易言回暖。但珠三角地區價量均有回升態勢，也出現有炒家入市的情況，預計房價會在一個低位的支撐和高位的壓力之間反復震蕩。究竟是向下跌穿支撐位還是向上突破，關鍵還是看宏觀經濟層面的變化。

　　中國證券報：近四個月珠三角樓市成交快速回升，不少開發商開始提價，您對此持何種態度？對于現階段開發商的銷售和經營策略，您能否提一些建議？

　　施永青：我認為開發商不應快速提價，聰明的辦法是趁機快速銷售，大量出貨，回籠資金。樓市成交剛剛回升，開發商就提價只會阻礙自己的銷售，一旦價格上漲，交投很快就會冷清。在同行紛紛提價的情況下，明智的開發商應該是趁機出貨。萬科去年的策略就很明智，率先降價銷售，自然賣得好。同時，內地房屋空置率很高，租金回報率下降，對房價也有較大壓力。

　　我建議開發商在回籠現金的同時趁機買地。內地房地產市場不景氣，土地價格跌得更多，目前是較好的買地時機。開發商賣樓買地，快速開發，才能實現循環發展，積累更多利潤。盲目地抬高房價，有價無市，利潤無法實現。開發商還應該忘記前兩年高額的買地價格，以未來的盈利來彌補短期的個別項目的虧損。

　　擴內需關鍵是改革分配制度

　　中國證券報：金融危機之下，各級政府都認識到擴大內需的重要性，您覺得如何才能擴大內需？

　　施永青：內地出臺的四萬億刺激經濟計劃，當然是擴大內需的好辦法。國內面臨的最大問題是有效需求不足，普通人消費能力太低。擴大內需的關鍵，其實是改革分配制度，改變長期的按資本分配的制度，提高普通工人工資，建立公平的分配制度，提高居民工資收入占GDP的比重。國內需求增加了，才能化解過剩產能，促使資本流到實體經濟中，才能避免資金大量流入股市、樓市。

　　在采訪將要結束的時候，施永青還特別建議中國可以趁金融危機用人民幣向各國放債，借人民幣給外國，而不是借出美元購買美國國債，由此可以促進外國購買中國商品，或來中國投資，消化過剩產能，促進就業。由于人民幣的利率和匯率都控制在中國，可以規避金融風險。讓國際市場上流通中的人民幣更多，才能推動人民幣國際化和國際結算，提升人民幣在世界貨幣體系中的地位。

　　施永青，香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席，統領中國內地、香港、澳門三地分公司一千余家，員工兩萬多名，同時身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。在施永青“無為而治”管理理念領導下，中原地產(中國)業務在內地強勁增長，現已成為內地最大的房地產代理公司。