開(kāi)發(fā)商四招求過(guò)關(guān)
越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在資金方面陷入窘境，面臨年底資金鏈大考的一部分開(kāi)發(fā)商不得不設(shè)法以求度過(guò)難關(guān)。
變賣(mài)項(xiàng)目
曾經(jīng)的瘋狂圈地使得不少開(kāi)發(fā)商在如今國(guó)家緊縮銀根、融資渠道收窄的情況下率先面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，于是一部分難以為繼的開(kāi)發(fā)商不得不“忍痛割?lèi)?ài)”變賣(mài)項(xiàng)目，希望能引入合作者注資或干脆全部轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。
在產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)的融資項(xiàng)目中，記者就發(fā)現(xiàn)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的身影，有的是部分房源的轉(zhuǎn)讓?zhuān)灿修k公樓乃至土地的整體轉(zhuǎn)讓。一位融資機(jī)構(gòu)的內(nèi)部人士告訴記者，今年下半年來(lái)，其所在的機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)接到幾十個(gè)以轉(zhuǎn)讓求資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目，總的融資需求有好幾十億元人民幣的規(guī)模。
“各項(xiàng)目的進(jìn)度和融資需求也各不相同。有的還在報(bào)批，有的已在經(jīng)營(yíng)之中，有的正在建設(shè)或已結(jié)構(gòu)封頂，有的剛獲批卻還沒(méi)有施工。”該人士表示，“在各個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，逼不得已時(shí)只能賣(mài)掉手頭的項(xiàng)目。”
轉(zhuǎn)讓公司
如果說(shuō)手上有合適項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商還算有融資的資本的話(huà)，那么另一些已無(wú)力支撐的房地產(chǎn)企業(yè)只好“賣(mài)己求生”。
同樣在產(chǎn)權(quán)交易中心，除了上述變賣(mài)項(xiàng)目的融資情況，還有不少?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的企業(yè)干脆掛牌轉(zhuǎn)讓全部的公司股份，淡出市場(chǎng)的意圖十分明顯。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于上海房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，資金短缺已經(jīng)成為大部分開(kāi)發(fā)商所面臨的難題。而那些在樓市高峰時(shí)期靠少量資金就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的非專(zhuān)業(yè)公司，經(jīng)過(guò)調(diào)控洗禮之后，便開(kāi)始選擇逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；另外，一些中小開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一段時(shí)間停工后，也不得不尋求整體轉(zhuǎn)讓以解資金之困。
直接融資
香港的內(nèi)地房地產(chǎn)股近期頻頻發(fā)債融資，如世茂房地產(chǎn)宣布發(fā)行共6億美元的債券，綠城中國(guó)也宣布發(fā)行4億美元的高級(jí)票據(jù)，開(kāi)發(fā)商集資所得都將用在償還債務(wù)、發(fā)展現(xiàn)有和新增項(xiàng)目、營(yíng)運(yùn)資金等方面。市場(chǎng)分析師認(rèn)為，因?yàn)檎{(diào)控的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，這使開(kāi)發(fā)商嘗試其他方式從資本市場(chǎng)籌集資金，預(yù)計(jì)未來(lái)一階段還會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái)。
“調(diào)控環(huán)境下，為了未來(lái)一階段的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須打開(kāi)融資路徑。”業(yè)內(nèi)人士指出，“然而，畢竟境外融資等對(duì)籌資企業(yè)的條件要求很高，中小開(kāi)發(fā)商在這方面就很難涉足，他們只能想別的辦法四出找錢(qián)。”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)發(fā)貸款以外的融資方式還是存在的，“調(diào)控和加息并不是要扼殺投資，如在上海就有起碼150億元的民間游資，它們總是要尋找一些投資點(diǎn)的。”
加緊促銷(xiāo)
對(duì)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地環(huán)節(jié)已經(jīng)消耗了企業(yè)大量的自有資金，隨后的開(kāi)發(fā)資金便主要通過(guò)銀行放貸和銷(xiāo)售回款，尤其是在目前辦理貸款相對(duì)較難，且利率持續(xù)上漲的情況下，銷(xiāo)售回款成了開(kāi)發(fā)商主要的資金來(lái)源寄托。
事實(shí)上，從今年“金九銀十”的情形來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是摩拳擦掌以抓住這一年尾最后的機(jī)會(huì)。在上海，許多樓盤(pán)在這一樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季以促銷(xiāo)手段登場(chǎng)，暗降看來(lái)被開(kāi)發(fā)商認(rèn)定為是最有力的競(jìng)爭(zhēng)方式之一。只是，開(kāi)發(fā)商的積極心態(tài)最終換來(lái)的卻是無(wú)奈表情， “金九銀十”旺季不再的表現(xiàn)，給予開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售回款進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃以重大打擊。
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