“洗牌”加速讓年關(guān)更難熬
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的這個(gè)年關(guān)會(huì)比較難過(guò)。一方面，今年政策調(diào)控的專項(xiàng)整頓力度明顯增大；另一方面，市場(chǎng)考驗(yàn)也較之以往更為嚴(yán)峻。此外，籠罩在房地產(chǎn)業(yè)的神秘光環(huán)正逐漸褪去，包括從拿地到開(kāi)發(fā)再到銷售等環(huán)節(jié)正在逐漸透明化。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，暗箱操作可能性的降低會(huì)使得資金鏈的壓力更大。
今年的宏觀調(diào)控是多元化、多渠道進(jìn)行的，重點(diǎn)抓幾個(gè)方面，首先是土地環(huán)節(jié)的“招拍掛”，其次是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)信貸、稅收的調(diào)控去“卡”住資金源，把“錢袋口”扎緊之后，會(huì)有許多開(kāi)發(fā)商難以支撐下去。
特別對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，可能會(huì)更難熬一些。因?yàn)槭袌?chǎng)洗牌的形勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，就市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而言，中小開(kāi)發(fā)商本來(lái)就較為薄弱，在拿地方面基本不占優(yōu)勢(shì)，再加上房地產(chǎn)下游環(huán)節(jié)也開(kāi)始實(shí)行有效控制，獲取利潤(rùn)的可能性又減少了，這對(duì)于走非正常渠道的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)沉重打擊。
林榮時(shí)認(rèn)為，一個(gè)公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)，能夠讓有自住需求的普通消費(fèi)者買到物美價(jià)廉的房子。目前購(gòu)房者在整個(gè)市場(chǎng)交易中仍然屬于弱勢(shì)群體，但在從弱勢(shì)群體變成強(qiáng)勢(shì)群體的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商將要經(jīng)受有史以來(lái)最大的一次考驗(yàn)，這次考驗(yàn)是行業(yè)上、中、下游的全面整合。
多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)直接降價(jià)
中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在今年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理整頓過(guò)程中，中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)更加緊繃，貸款到期、利息支付、工程款等資金壓力接踵而至。伴隨著銀行收縮貸款、樓盤銷售停滯等問(wèn)題，上演資金“大挪移”的可能性愈發(fā)降低。
陳晟表示，從今年的市場(chǎng)形勢(shì)看，政策層面更多注重于細(xì)節(jié)，對(duì)市場(chǎng)化供應(yīng)源頭、保障化體系進(jìn)行整頓和落實(shí)。按照市場(chǎng)趨勢(shì)分析，市場(chǎng)化的地價(jià)行情并不會(huì)產(chǎn)生降幅，房?jī)r(jià)則會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，這樣一來(lái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一系列調(diào)控政策的運(yùn)行，將使得其利潤(rùn)空間被壓縮，導(dǎo)致回報(bào)率下降。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院進(jìn)行的一次業(yè)內(nèi)調(diào)研顯示，只有三成開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前的市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)導(dǎo)致較多的降價(jià)銷售出現(xiàn)，多數(shù)仍然傾向于用“軟性營(yíng)銷”方式來(lái)促進(jìn)樓盤銷售。因此，年底市場(chǎng)或許會(huì)有匹配剛性需求的銷售手段大量出現(xiàn)。
雖然今年的市場(chǎng)形勢(shì)平穩(wěn)，但仍有不少亮點(diǎn)產(chǎn)生。綜合分析下來(lái)，外環(huán)以外的經(jīng)濟(jì)型別墅、特殊板塊內(nèi)的標(biāo)桿型樓盤以及特定地區(qū)的高端別墅，仍將屬于走勢(shì)較好的產(chǎn)品。“去弱存強(qiáng)”的最終結(jié)果，將是大品牌企業(yè)、區(qū)域性品牌較強(qiáng)企業(yè)以及控制成本能力強(qiáng)的企業(yè)取勝。
(來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕 唐文祺)
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