二手房市場：被兩個“最”字困惑

　　今年北京市二手房交易量增幅創歷史最低，價格增幅卻創歷史最高。這是我愛我家房地產經紀有限公司剛剛發布的“2006年回顧”報告中顯示的。

　　該報告中，一組數據引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約為8%。這是1999年10月開放二手房市場以來，北京二手房交易量增幅最小的一年。

　　另一個值得重視的數字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價為4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅為29.17%,增幅是歷年之最。

　　這兩個“最”，有些讓人疑惑——國六條中專門有談到大力發展住房二級市場，也就是二手房市場，但今年的二手房市場的表現卻與政策導向恰恰相反，為什么？

　　“今年連續出臺的營業稅、個稅和土地增值稅，是造成二手房市場量小價高的最主要原因。”我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉說。

　　他認為，這三個稅的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售為租。從需求來看，二手房價格的上漲，使得一部分客戶轉向一手房或租房市場。因為，二手房的價格優勢沒有了，甚至在一些地區出現了一手房和二手房的價格倒掛現象。

　　今年針對二手房市場出臺的這些調控措施，本意是想打擊投機行為，也確實起到了一定作用，“但副作用很大。”胡景暉說。

　　胡景暉覺得，這些調控措施造成二手房交易量減少、價格上漲，從而一手房的價格也會受到影響，繼續上漲。而不論一手房還是二手房，價格持續上漲，會讓人們形成一種升值預期——房地產是投資的好領域。也就是說，上述三項針對二手房市場的調控措施，非但沒能有效遏制炒房的投機行為，反而刺激了房價的上漲。

　　對于自住者來說，不斷上漲的房價有可能引起一種價格恐慌——“現在不買以后房價會更貴。”直接后果，就是購房需求提前釋放。

　　“這應該是政府最不愿看到的結果。”胡景暉說。如果二手房的交易量能達到一定規模，價格會相對穩定，甚至下降，從而帶動一手房價格趨于穩定，止住不斷上漲的勢頭，這才是政府最想看到的結果。

　　而在北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝看來，“北京是國際化城市，全國各地的人來，很多國家的人也來，他們對住房的需求是客觀存在的”。

　　正是這種賣方市場的前提下，目前出臺的種種調控措施，短期內會拉高房價。因為交易費用增加后，賣方會立即轉嫁給買方。但從長期來看，這些調控政策對房價卻是有抑制作用的，“那些還沒有介入房地產買賣的人，看到房價和交易費用如此之高，會暫緩房地產買賣行為。需求減少，價格就會下降。”康勝說。

　　一手房市場：政策與對策博弈

　　不僅二手房市場價格增幅大，一手房價格也在持續攀升。

　　國家發展和改革委員會、國家統計局發布的統計數據顯示，10月，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京更是以10.7%的漲幅名列首位。

　　據了解，前段時間一些中心城市因為房價過高被中央點名批評。

　　從去年到今年，針對一手房市場也出臺了被業內人士稱為“組合拳”的宏觀調控措施。但隨著政策的執行，很多人產生了困惑：為什么宏觀調控的效果似乎總沒到位，房價越漲越高？

　　就在一手房、二手房市場調控政策不斷出臺的情況下，11月中旬以來，北京市卻有三塊地拍出了高價。其中，位于朝陽區四惠橋東北側的四惠地塊以7.5668億元的價格被金地集團拍得，地面樓價已經達到7389元／平方米，業內人士預計將來建成的樓盤售價將會達到1.4萬／平方米至1.5萬元／平方米。

　　家住交道口的白女士近期非常關注房地產的風吹草動，因為她想把現在住的舊房子賣掉，買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價”的消息后，白女士非常不解：“國家不是在調控房價嗎，怎么地價還是這么高？”

　　白女士的不解也是大多數人的不解。

　　地價高，房價能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝介紹，一般情況下，地價占據了房價的30%至40%。從成本的角度看，地價對房價的影響可想而知。

　　“地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變。”胡景暉說，地價是推動房價上升的最重要原因，控制地價才能有效控制房價。

　　北京大學中國經濟研究中心平新喬教授的調查研究表明，地方政府今年賣地收入有望超過1萬億元，依靠土地出讓，地方政府已經賺得盆滿缽滿。

　　康勝認為，賣地的最大受益者是地方政府。現在中央不斷出臺宏觀調控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車。

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