經營 轉售為租

　　土地增值稅一記重拳，似乎打到了開發商的七寸痛處，由此帶來的市場盤整也可能成為房地產未來幾年的發展方向，其中便包括開發商變出售物業為持有物業、變銷售獲利為出租經營獲利。

　　本月16日，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從下月起，各地按照通知精神嚴格清算土地增值稅。此后兩天，房地產上市公司股票一路狂瀉，資本市場一片恐慌。

　　“如果按照土地增值稅清算辦法嚴格征收，房地產開發企業在銷售房屋上需要為土地增值部分交納的稅款可能給開發商帶來致命的資金壓力。”一位上海開發商表示。

　　有業內人士指出，土地持有時間越長、拿地成本越低的房地產項目遭遇的稅賦壓力越大。根據土地增值稅法，征收以增值額在成本中的占比不同，分四個不同的稅率基礎征收。增值額占比50%以下，征收增值部分的30%，以此類推，增值額占比分別在50%至100%、100%至200%、200%以上的三種情況，征收增值部分的40%、50%和60%作為增值稅。

　　但再看規定，不出售物業的情況可以免征土地增值稅。“僅這一條規定可能導致大量開發商從住宅開發轉入商用物業開發，變出售為出租。”上海興海房產綜合開發公司一位負責人坦言。同時，根據證券分析機構的評估報告，一些以經營持有型物業為主的開發商可能在后土地增值稅時代占得資本先機，比如中國國貿、浦東金橋等房地產類上市公司。

　　然而，并非所有的開發商都有機會成功轉型。分析師介紹，商用物業的開發及持有經營需要開發商具有更大的資金實力，以應對較長期的資金鏈需求。一些中小房地產開發企業多以短期獲利的住宅開發為主，同時也不具備經營商用物業的經驗。

　　另外，很可能在2007年隨之到來的物業稅也給持有型物業帶來很多不確定性。物業稅就是針對物業持有者征收的稅種。如果是自住性質，物業稅或稱房產稅可能減免，但開發商持有的物業多以出租方式經營，征收物業稅是難免的。

　　上海易居房地產研究院副總經理于丹丹則表示，物業稅等不確定的稅賦成本可能沖抵避免土地增值稅給開發商帶來的利好，由此導致大范圍“住宅轉商業、出售轉出租”潮流的形成。

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