交易環(huán)節(jié)稅 調(diào)控作用仍有待檢驗(yàn)
曾經(jīng)有人把稅收視作平抑房地產(chǎn)投資熱情的最有效的調(diào)控工具之一。然而，即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負(fù)已經(jīng)或即將來襲，稅收政策所承載的調(diào)控希望能否變成現(xiàn)實(shí)，仍有待檢驗(yàn)。
所得稅：地方執(zhí)行態(tài)度寬松
去年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》正式下發(fā)，對于二手房轉(zhuǎn)讓需要繳納個(gè)人所得稅作了進(jìn)一步明確，此稅收新政還被專家稱為直接導(dǎo)致去年下半年房產(chǎn)交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調(diào)研，大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法，令售房人更多地滿足核定征收的要求，進(jìn)而調(diào)低個(gè)人所得稅的交納總額。
舉例來說，以房產(chǎn)原值70萬元、售價(jià)100萬元計(jì)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的個(gè)人所得稅如果按差額20%計(jì)，為6萬元；如果按全額1%計(jì)，即1萬元，以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。
而據(jù)記者了解，截至目前，華東地區(qū)多個(gè)城市均采用了核定征收的辦法。“想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。”此前，當(dāng)記者向某市地稅局人員詢問房產(chǎn)原值是否一定需要出具時(shí)，該工作人員回答。該人士同時(shí)表示，核查房產(chǎn)原值手續(xù)繁雜，加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產(chǎn)走勢，核定征收已經(jīng)成為二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)征收個(gè)人所得稅的主流。
增值稅：規(guī)避空間不可小覷
同樣是國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)市場的一紙稅收通知，在今年的房地產(chǎn)市場內(nèi)引起了前所未有的軒然大波。本月1日，國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式開始執(zhí)行。從此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格的土地增值稅清算。
有專家預(yù)測，如果嚴(yán)格清算土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨最高數(shù)億的稅負(fù)壓力。“雖然只是對增值部分征收累進(jìn)制稅率，但是大多數(shù)開發(fā)商都不曾預(yù)料清算土地增值稅的新政會如此快速地出臺，因此多數(shù)需要繳納的稅款已經(jīng)挪作其他項(xiàng)目成本，土地增值稅的清算可能直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，同時(shí)收益率大打折扣。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的一位高層向記者表示。
也正因?yàn)槿绱耍抡雠_后兩天內(nèi)，房地產(chǎn)股在內(nèi)地和香港的資本市場全部陷于恐慌。不過，恐慌過后，股市信心還是逐步修復(fù)。究其原因，除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財(cái)務(wù)狀況外，一個(gè)重要因素就是開發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。
按照《通知》精神，如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無法進(jìn)行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)“可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”。
“這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細(xì)則的出臺和落實(shí)。”有市場人士表示。然而，在嚴(yán)格清算土地增值稅政策公布近一個(gè)月后，市場仍未看到一份完整的公開的地方稅務(wù)部門關(guān)于土地增值稅清算的操作細(xì)則。
持有稅：落地概率依舊不大
近期，另一個(gè)與稅收有關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產(chǎn)業(yè)直接管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人的一次公開言論，該人士稱，可以考慮通過對大戶型征收“持有稅”的辦法來保證住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的順利推進(jìn)，如120平方米以上大戶型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。
消息一出，引來輿論一片嘩然，與土地增值稅政策不同，對持有稅的評價(jià)，業(yè)界似乎貶多褒少。“對大戶型的面積如何確定？這種確定如何能得到公眾信服和認(rèn)可？為什么居住面積大就要額外交稅？這些都會成為公眾廣泛質(zhì)疑的話題，簡直沒有可操作性。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者強(qiáng)烈表示了對這一提議的反對。
易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹則認(rèn)為，這一提議很可能是決策層在出臺大型政策前的一種市場摸底。在《物權(quán)法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺前，政府官員及專家學(xué)者通過“放風(fēng)”方式向市場探聽虛實(shí)的做法此前時(shí)有發(fā)生，主要目的是觀察市場對可能出臺的新政的反響。“如果目前的政策調(diào)控遲遲未能見效，不排除新稅種出臺的可能。如果都能有效落實(shí)，顯然不需要更多約束需求的政策。”她稱。
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