【策劃人語】

　　談過了土地源頭和金融支柱，房地產市場的根本還是房屋的買賣，這事關天下的交易問題。

　　2006年，房地產交易環節出了不少大政策，所得稅、增值稅和營業稅等稅收政策攪動樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產持有稅也在坊間流傳。然而，無論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實際效果仍然值得探討。隨著2007這個調控政策落實年的到來，這些效果迷霧有待沖破，這團亂麻咱還得硬著頭皮理下去。

　　一手房交易 捂盤現象杜絕難

　　“樓盤還沒有拿到預售許可證，現在不能賣。”近日，上海浦東某大型住宅樓盤的五期銷售人員告訴記者。記者走進小區，冬日午后陽光下，小區寂靜無聲，園林景觀溫馨明媚，8幢住宅樓內外部工程已經全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見開盤。

　　據記者了解，該小區的樓盤銷售價格已經從四期的均價5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米。“開發商打算等待附近的大賣場和地鐵站建成，再賣出新一輪高價。”一位知情人士稱。盡管一些購房者紛紛質疑開發商早已拿到房產證、只想捂盤待沽的行為，但銷售人員堅持稱房產證還未拿到。還有銷售人員告訴記者，開盤時間可能要等到今年5月，均價將超過萬元。

　　去年7月，建設部、國家發改委、工商總局聯合發出通知，稱將進一步整頓規范房地產交易秩序。其中一項重要內容就是加大對房地產交易環節違法違規行為的整治力度，加強商品房預售許可管理，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。

　　“房子建好幾個月了，我們無法理解房產證為什么遲遲辦不下來。”一位購房者詢問，如果是開發商故意拖延辦理房產證的時間，這一過程的監管如何落實？

　　另外，根據建設部等三部委的《通知》內容，進行嚴格監管的除了捂盤行為外，還包括未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。

　　《通知》要求，各級房地產管理部門要抓緊建立健全商品房預(銷)售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度；商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等信息應及時、全面、準確地在網上備案系統和銷售現場進行公示。

　　“雖然目前一、二線城市中多數已經具有網上商品房銷售備案系統，但絕大多數中小城市的購房者無法從公開信息渠道了解市場內的商品房銷售情況。這也是未來全國房地產交易秩序完善的重要工作內容。”華東某市的一位房地局人士告訴記者。

　　二手房交易 舊洞堵住補新洞

　　對于二手房交易環節的管理，建設部等三部委也在去年7月發布的整頓規范房地產交易秩序的《通知》中重點提及。《通知》稱，對于房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價等違規行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒有出臺制度性措施以保障政策的落實。

　　而今年初，《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》的正式出臺，被房地產中介行業稱為全面治理經紀人挪用二手房交易款的強有力新政。

　　《通知》明確，房地產經紀機構和經紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息；不得以低價購入(租賃)、高價售出(轉租)等方式賺取差價；房地產經紀機構代收代付客戶資金時必須通過銀行專用賬戶轉賬，不得支取現金。

　　“這意味著所有的二手房交易款在銀行有了專門的獨立賬號，中介和買賣雙方均沒有權力單獨從賬號中提款。”上海中原地產的一位金融分析師告訴記者。市場人士還表示，此前大型中介機構已經落實了專款專戶的管理辦法，新政僅針對中小中介機構有所影響。

　　不過，關于中介方面的規范管理看似井然有序，但隨著房地產交易和金融形勢的日趨繁雜，一個新的違規做法正在中介行業流行開來。

　　“我們可以為用戶辦理加按揭服務，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購買目的出發。”有中介人士告訴記者，在房地產中介和銀行系統逐步熟絡之后，兩家合作放貸的做法正流行開來，“一些銀行的評估很寬松，甚至可以超額貸款。”

　　而根據建設部新近發布的《注冊房地產估價師管理辦法》和《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》，房地產評估環節可能受到嚴格監管，“還是那句話，政策的關鍵是落實效果如何。”市場人士稱。

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