2006年7月份，建設部等六部委聯合發布了對于中國房地產業和外來資本同樣具有歷史意義的171號文件。這個被稱為“限外令”的文件，業內外一度視之為阻礙外資盲目進入中國房地產市場的屏障。但是，事實證明，外資投資中國房地產市場的步伐并未因此有所停滯。

    2006年下半年，中國房地產投資市場頗不平靜；2007年1月，美國華平投資又以增資擴股形式入股上海中凱房產，從而拉開了2007年房地產市場外資收購的序幕。高力國際提供的數據顯示，2006年僅上海房地產市場便完成了將近20億美元的投資交易。“預計2007年的房地產外來投資市場將繼續保持這種活躍態勢，核心海外基金終于開始持續進入。”高力國際華東區常務董事翁琳表示。

　　關鍵詞 大舉進入

　　在國家外匯管理局國際收支分析小組提供的《2006年上半年中國國際收支報告》中，2006年上半年，新設外資房地產企業1180家，同比增長25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%；實際使用外資金額32.2億美元，同比增長27.89%。與之相對應的，去年上半年外資房地產行業新增外債為17.35億美元，同比增長203.32%。截至2006年6月末，外資房地產外債占全部房地產外債比例為92.13%，外資房地產行業外債總量呈現逐年遞增趨勢。此外，《報告》還強調，在部分地區，境外機構、個人非自用和非自住目的的購房，對當地房地產價格上漲有一定的推動作用。

　　在此背景之下，171號文件對外資從房地產市場準入審批、交易、外資個人購房面積，以及結匯方式等方面，均提出了嚴格的管理要求。其中，規定了“購買非自用房地產，必須先申請設立外商投資企業”。而對于外商設立投資企業的自有資金要求也進行了嚴格規定：“投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。”同時，對于外商房地產投資企業的經營，注冊資本金和項目開發資金未達要求的，外匯管理部門不予外匯借款結匯。無疑，該文件的發布大幅提高了外資進入中國房地產市場的門檻。

　　在文件發布之后的三個月內，一向表現活躍的上海房地產市場靜寂了下來。“但這只是暫時現象，外資只是需要時間根據限外政策進行策略調整。”仲量聯行全球董事鄧文杰當時表示。事實證明，外資進入的步伐確實并未受到多大阻礙。

　　今年潦跡攔僥薊鴯競謔?Black stone Group)宣布，已經聘請中國香港特區政府財政司前司長梁錦松，作為其高級執行董事及中國區主席，主要負責開拓亞洲市場。外界將這一舉動稱之為“黑石積極謀動中國內地市場的問路舉措”。一周之后，美國橡樹資本管理有限公司(Oaktree Capital Management)對外公布，任命白瑞甫擔任橡樹資本(中國香港)有限公司主席。此前，白瑞甫的頭銜是摩根大通亞太區主席兼行政總裁。美國橡樹資本管理有限公司，這個在全球管理資產高達330億美元的投資企業，2005年設立了中國香港辦事處，今年則以設立北京辦事處作為正式進入中國內地市場的標志。

　　這兩個國際資本大鱷的涉水之舉，只是眾多海外資本爭搶中國內地市場的一個縮影而已。一位美國房地產投資公司負責人告訴記者，他所屬的企業在2006年低調“潛入”中國內地市場，目前正在全國各地尋找投資項目。而另一家美國最大的私募基金公司則在今年悄悄設立了上海辦事處。“許多海外基金或投資銀行都對中國市場產生了濃厚興趣，在長期觀察之后決定進入。”一位外資銀行首代表示，這家澳大利亞數一數二的投資銀行同樣決定近期在中國展開業務。

　　“有許多基金是之前從來沒有接觸過的，如今都出現在中國投資市場里。”擁有豐富投資經驗的鄧文杰，曾經擔任過仲量聯行新加坡董事總經理一職，對于如過江之鯽出現在中國內地市場的海外資本，他用了“精彩紛呈”來形容。

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