北京、上海、西安

　　三城市房地產復蘇調查

　　為更全面的了解國內房地產業界狀態，本刊記者分別在首都北京、金融中心上海、西部城市西安對當地房地產的宏觀發展狀況及業界基層進行了調查。

　　北京：再現地王“走馬燈”

　　在這個夏天，北京氣溫創下多年來的最高峰。一樣火熱的是土地市場——一周之內，“地王”稱號三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理儲備中心，通州區九棵樹大街居住項目經過125輪競價，最終被華美地產旗下的北京祈連房地產開發有限公司奪得，成交價17.4億元，比起始價7.8億元溢價122.9%。該地塊的成交總價超過富力地產5月21日以10.22億元拿下的朝陽區廣渠路10號地，成為新的“地王”。然后，這位新晉地王的位子只坐了一天，便被后來者取代。

　　6月26日，成都中澤置業有限公司以19.6億元拿下朝陽區奧運村鄉一個地塊，該地塊規劃建筑面積為148809.23平方米，平均樓面價達到了15216元/平方米，由此，該地塊成為新的總價、均價雙料地王。

　　但該地塊的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集團旗下全資子公司中化方興投資管理(北京)有限公司擊退SOHO中國、萬科、保利、華遠、華潤等眾多知名房企，以40.6億元拿下此前備受關注的朝陽區廣渠路15號地，樓面單價達16240／平方米，刷新了北京“地王”記錄。即使在樓市最為火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224號地，也僅為13800元／平方米。

　　實際上，這并不是朝陽區廣渠路15號地第一次走上拍賣臺。早在2004年，這個地塊就曾經以18.2億元的價格被首都城市房地產公司競得，成為當時的地王，但是因為該公司未能及時繳納土地出讓金而被政府收回。從18.2億元升值到40.6億元，僅僅用了4年多的時間。

　　開發商：拍地走向“瘋狂”？

　　“5月19日，廣渠路10號地經歷了21次報價，樓面價已達8572.41元/平方米，與起始價相比，暴漲幅度達到107.69%。當天，我預測該地塊的最終樓面地價肯定會超過1萬元/平方米。這種分析是當時業內最激進的判斷。然而，最終的結果超乎所有人的意料。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒給記者講述了廣渠路10號地拍賣過程中的一個小插曲。

　　對于拿地所付出的高額代價，帶隊參與競拍的北京富力地產總經理張輝甚至都表示遺憾，“我們不愿意拿地王”。他還呼吁同業在競爭時“要多一點兒理性”，避免付出過高代價，以減少土地在住宅成本中的比例，進而平抑房價。不過，他這一番勸告并沒有讓“同業”止步，之后更高溢價的地塊連續被拿下。

　　“高地價毫無疑問會促使房價進一步上漲，一方面是高地價地塊本身的成本導致售價的大幅上升；二是周邊項目因為市場預期升高而提升價格。這一輪地價的提升并不是房價飆升的必然理由，但一定是房價飆升的必然標志。”楊少峰對記者表示，在現有的房地產開發游戲規則中，土地資源占據的地位實在太重要，讓每個房企都不得不成為規則的俘虜。作為握有土地資源的地方政府，不能一方面擔憂高房價導致的民生壓力，另一方面卻不愿意放棄土地出讓金收益的巨大誘惑；而作為準備再度進入囤地游戲的房企，則需要好好回想去年的危機，再做出一個理性的判斷。

　　政府：為“完成計劃”加速推地

　　記者通過比對北京市土地整理儲備中心網站有關數據發現，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金額為10.3億；4月份，土地交易成交7宗，成交金額為10.6億；5月份，土地交易成交23宗，成交金額達61.7億元，較上月暴漲481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交數量較上月減少2宗，但成交金額卻上漲40多億元，達到 109.7億元。

　　從已成交的土地交易數據來看，住宅用地項目溢價遠高于非住宅用地項目，一些優勢區位的項目，成交價普遍高于底價一倍以上。

　　北京土地整理儲備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據市場反應，采取了從緊的供地策略，目前根據市場環境，供應也有所調整，加速推地也是為了保證完成今年的供地計劃。

　　根據今年5月31日北京市國土資源局公布的2009年第二季度土地供應計劃，北京市今年第二季度將共有110宗土地走向市場，其中住宅用地41宗。

　　與全國大多數地區一樣，為促進土地市場回暖，北京市今年還推出了幾項舉措，如：正式啟用土地預出讓制；適當延長部分地塊企業繳納土地出讓金的期限，由原來的兩個月延長至半年；申請開設外幣保證金賬戶，使外資能使用外匯繳納土地交易保證金，進而直接參與土地競買，解決外商投資時碰到的保證金問題。

　　加速推地的背后，是北京市土地出讓金的“高臺跳水”。根據北京土地整理儲備中心網站數據，今年前3月，北京市土地交易金額僅為17.72億元，而去年同期這一數據則超過200億元。

　　購房者：回歸觀望

　　“看不清未來走勢，還是再等等。”北京一位購房人張先生告訴記者，他從2008年上半年開始準備購置一套婚房，期間錯過了去年底、今年初的樓市低點。“當時以為還會再降的，沒想到這么快反彈回去。總覺得樓市還沒有見底。”面對房價反彈，與張先生一樣，不少購房人再次回到觀望狀態。

　　5月以來,北京遠洋沁山水、萬和城、潤澤月溪、珠江帝景等許多樓盤紛紛漲價，部分樓盤每平方米甚至漲了2000元-3000元。

　　與此相對應的是，5月份，北京不僅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超過兩成。

　　一邊是市場火熱，房產商高喊“現在是進貨的最佳時機”；一邊是購房人知難而退，購房意愿萎縮，面對這種吊詭的局面，中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌對記者說，北京的房價太高，這種局面主要是因為需求旺盛。在北京這樣的大城市，大都是有錢人進來買房，所以房價并不是以北京市民的標準來確定，而是以購房人的支付能力來確定。所以在北京這樣的地方，更應該加大社會保障的力度。(記者 姚冬琴)