西安：政府補(bǔ)貼 開發(fā)商讓利

　　6月14日，是西安發(fā)出高溫橙色預(yù)警信號(hào)的第二天，這天早上8點(diǎn)，西安市南郊曲江賓館第一國(guó)際會(huì)議廳門外人頭攢動(dòng)，新開樓盤龍湖紫都城的近千名VIP認(rèn)購客戶早早便在門外翹首期盼，等候進(jìn)入選房活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。為避免人員擁擠發(fā)生意外，主辦方不得已制定了相對(duì)嚴(yán)格的分批次入場(chǎng)制度。中午統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)日紫都城共計(jì)推出332套房源，最終共有323套房源被客戶挑選，實(shí)際繳納認(rèn)購金310套，其中292組客戶手續(xù)齊備，總認(rèn)購金額達(dá)到1.5億。

　　同日，西安城北的龍江秀水園也刷新了單日銷售紀(jì)錄。

　　之前的6月11日，記者從西安市房管局獲悉，5月份西安市商品房銷售持續(xù)火爆，達(dá)到95.54萬平方米，同比增長(zhǎng)103.06%。今年1至5月，西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積363.45萬平方米，同比增長(zhǎng)20.97%；銷售376.49萬平方米，同比增長(zhǎng)46.82%；商品房住宅均價(jià)4615元，同比增長(zhǎng)3.31%。

　　新政換得市場(chǎng)信心

　　西安市某樓盤銷售經(jīng)理閆小霞認(rèn)為，5月份全市商品房銷售增幅較大的原因是：西安自住型、改善型住房剛性需求較大，越來越多的現(xiàn)房銷售增強(qiáng)了購房者的消費(fèi)信心；西安合理的土地供應(yīng)調(diào)控、適當(dāng)?shù)牟疬w比例、住房保障體系的不斷完善，保持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。

　　去年9月4日，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》。《意見》規(guī)定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)(含四個(gè)開發(fā)區(qū))購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按購房款總額的1.5%享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；購買90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按購房款總額的1%享受補(bǔ)貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5%享受補(bǔ)貼。

　　新政一出，市民熱議不止，按照一位購房者的說法：“補(bǔ)貼的錢雖然不算太多，但最起碼讓人看到了西安市已經(jīng)對(duì)樓市危機(jī)給予了充分的重視，能夠在全國(guó)范圍內(nèi)率先拿出應(yīng)對(duì)措施，這應(yīng)該是樓市走出低谷的明顯信號(hào)和強(qiáng)勁的推動(dòng)力。”

　　數(shù)月后，新政的效應(yīng)開始顯現(xiàn)：到售樓處看房的人多了。到2008年12月，全市商品房銷售面積達(dá)到70.6萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.99%；均價(jià)達(dá)到4607元/平方米，同比增長(zhǎng)10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主辦的2009年西安市建設(shè)暨提升年工作會(huì)議上，西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任張永安又拋出利好：今年西安市計(jì)劃投資21億元，新開工建設(shè)180萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，新竣工150萬平方米；廉租住房新開工40萬平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面積大小，今年還將新開工2萬余套、竣工1.6萬多套經(jīng)適房。

　　據(jù)西安市房管局提供的數(shù)字顯示，上述兩大政策決定出臺(tái)后，西安樓市各項(xiàng)指標(biāo)首次出現(xiàn)明顯反彈。西安市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：預(yù)計(jì)2009年西安全市商品房銷售700萬平方米，比2008年增長(zhǎng)8.5%；商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，較上年同比增長(zhǎng)10%以內(nèi)，完成交易額約312億元。

　　“割肉”帶動(dòng)樓市火爆

　　“最近在業(yè)內(nèi)討論最熱烈的無非是房地產(chǎn)銷售回暖這個(gè)話題，這主要是在減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低引導(dǎo)下，結(jié)婚購房、子女進(jìn)城上學(xué)等剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也和開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)。”陜西龍江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理江昊洪如此分析。

　　也有業(yè)內(nèi)人士坦言，房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束，如果房地產(chǎn)企業(yè)為獲得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，市場(chǎng)或會(huì)再次陷入困境。

　　“其實(shí)，影響西安未來住房成交量水平高低的主要有兩個(gè)變數(shù)：一是由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，而政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇；二是目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價(jià)，但如果開發(fā)商普遍大幅提價(jià)，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為也將會(huì)大大延緩樓市的復(fù)蘇。”閆小霞說。

　　陜西資深房產(chǎn)分析師汪巍認(rèn)為，西安樓市之所以回暖，主要是開發(fā)商“割肉”促銷、國(guó)家振興樓市政策顯效、消費(fèi)者觀望情緒消解和剛性需求回歸等四大因素起了主導(dǎo)作用。汪巍還說，受去年觀望情緒等諸多因素影響，房產(chǎn)銷售一度被壓抑，年后市場(chǎng)出現(xiàn)反彈應(yīng)該是“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”導(dǎo)致西安樓市集中放量的緣故。

　　西安雅荷地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部經(jīng)理曾琦認(rèn)為，開發(fā)商連續(xù)降價(jià)、大力促銷等優(yōu)惠措施雙管齊下，加上銀行利率反復(fù)下調(diào)及地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)性購房政策，多種利好促進(jìn)了市場(chǎng)的剛性需求，在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期改變的前提下，不少觀望者選擇出手，并最終推動(dòng)了樓市的反彈。但很多盤子為了在目前樓市持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下提升項(xiàng)目人氣，售價(jià)甚至比實(shí)際成本還要低一點(diǎn)。

　　這也從側(cè)面說明了西安樓市仍然沒有走出蕭條陰影。西安新樓盤中新·浐灞半島銷售人員也承認(rèn)，優(yōu)異的銷售成績(jī)來源于開發(fā)商的“割肉”促銷。

　　此外，閆小霞也認(rèn)為，年后西安樓市短期回暖，深層原因在于開發(fā)商各種促銷優(yōu)惠已達(dá)極限，西安房?jī)r(jià)接近觸底，吸引了一部分剛性需求客戶購買，但是從購房者與開發(fā)商的長(zhǎng)期博弈來看，現(xiàn)在只是開發(fā)商取得了階段性勝利。下半年西安樓市發(fā)展前景依然撲朔迷離，不應(yīng)盲目樂觀。(記者 王群)