(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
溫州的個人集資建房邁出第一步。
在許多人將其視為給當(dāng)前高房價降溫的一條路時，它以后要克服的障礙還有很多
★ 本刊記者/何忠洲
11月24日，蘇州個人集資建房組織者俞偉、彭軍趕到溫州，向趙智強(qiáng)送錦旗:“歷史性突破、‘房奴’的希望”。
此前九天，溫州市市場營銷協(xié)會秘書長趙智強(qiáng)，以溫州個人集資建房發(fā)起人的身份向媒體宣布：溫州市260名個人集資建房者委托的開發(fā)商成功拿到政府掛牌出讓的一塊土地。
在轉(zhuǎn)瞬間成為全國的焦點(diǎn)后，趙智強(qiáng)悄悄地在調(diào)整一些說法。見到本刊記者所做的第一個解釋是：我們這個叫“個人合作建房”，不是“個人集資建房”，請媒體的朋友們幫忙宣傳。
在被冠以個人集資建房的“破冰之舉”“里程碑”“第一個吃螃蟹者”等一系列“高帽”之后，趙智強(qiáng)已經(jīng)顯得更加小心翼翼。
拿到地：“有很大的運(yùn)氣在里面”
溫州個人集資建房一些并不明晰的因子正在出現(xiàn)。
這些因子，在趙智強(qiáng)之前已經(jīng)被很多人考慮：于凌罡、孟憲生、王勁夫、林立人……而各種關(guān)于個人集資建房的美好藍(lán)圖也一再被勾畫：北京的“藍(lán)城計(jì)劃”、上海的“硅谷計(jì)劃”、南京的“團(tuán)購計(jì)劃”，成都的“大同花園”……
但是，它們一直都是紙上談兵——只有溫州的拿到了地。
人們注意到的，是新聞中這樣的報(bào)道：這個項(xiàng)目“預(yù)計(jì)建成后房屋成本價在5300元/平方米左右，比目前周邊樓盤11000元/平方米的市場價低5000多元。”
是地拿得便宜嗎？
趙智強(qiáng)說：這塊地是委托溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.0458億元的價格取得的，位處溫州市龍灣區(qū)蒲州街道。占地面積30畝，規(guī)劃總建筑面積2萬平方米。按趙智強(qiáng)的計(jì)算，此地塊建成后，樓面價約4100元/平方米。
趙智強(qiáng)向記者坦誠，能夠拿地成功，“有很大的運(yùn)氣在里面。”因?yàn)榍皟纱握e行競拍時，這塊地都流拍了，開始時的地價達(dá)到7000元/平米，到這回第三次掛牌，地價已經(jīng)降到4000多元/米。瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝說，參與競拍的，就我們一家，其他兩家本來要參與競拍的地產(chǎn)商，都因資金沒到位而退出了，結(jié)果我們在起價上加了一萬就拿下了。
趙說：“在10月31日最后投標(biāo)截止日期前，我們剛好準(zhǔn)備好了首期1000萬元土地款保證金，這才拿下這塊地。”
按趙智強(qiáng)的解釋，之所以將來房子建成后會便宜，并不是省在地價上，而是省在了開發(fā)成本上。他計(jì)算到，地價加上土建、稅費(fèi)等各種成本，預(yù)計(jì)每平方米的成本在6300元～6500元。再減去一二層商鋪、車庫出售收益，達(dá)到后來所說的5300元/平米。
“從開發(fā)成本預(yù)算清單可以看出，此項(xiàng)目土地出讓金占開發(fā)成本70%以上，而開發(fā)成本，還不到周邊商品房市價的一半。”趙說。
此前，于凌罡等人曾有一個計(jì)算，按一般情況，開發(fā)商銷售利潤通常占房價的15%～20%，廣告費(fèi)用通常占房價的5%，一個通常三年的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商承擔(dān)的利息接近整個項(xiàng)目總造價的10%。所以，趙說，他們的項(xiàng)目之所以相較周邊便宜，主要省在開發(fā)商利潤、廣告費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息等方面。
趙的計(jì)算遭到很多人質(zhì)疑。
溫州天浩房產(chǎn)負(fù)責(zé)人王珍楠認(rèn)為，操作個人集資項(xiàng)目的人大多是門外漢，在運(yùn)作過程中會走很多彎路，因此便宜30%的承諾難以實(shí)現(xiàn)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，“除了拿地，還有很多復(fù)雜的問題，一棟房子從規(guī)劃到完工要蓋100多個章。”
但是，一個得到認(rèn)同的看法是，只要建成，個人集資建房的房價就會比市場上的房價便宜，就是并不看好此次個人集資建房的溫州市國土資源局局長劉允南在接受本刊記者采訪時也承認(rèn)，“和周圍的房價比起來起碼應(yīng)該有1500元的空間。”
這正是一直以來個人集資建房最吸引人的地方。俞偉告訴記者，他在蘇州所組建的個人集資建房團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有一千多人。而趙智強(qiáng)當(dāng)初為了遏制人數(shù)也是大花力氣，“短短幾天之內(nèi)人數(shù)就達(dá)到300人，差點(diǎn)兒就剎不住。”
在房價一路飆升的今天，任何有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動，都會牽動人們敏感的神經(jīng)。而個人集資建房，盡管被視為有悖于社會分工，但卻被認(rèn)為是無奈下的“自己動手，豐衣足食”。有人改編美國喜劇演員埃迪·坎托的一句黑色幽默臺詞說，“先生，您是要買一間‘跳樓’的房，還是建一間自住的房？”
很多集資建房者相信，合作起來，將不僅使得自己住得起房，還將有效地給當(dāng)前的高房價降溫。
在政府的觀望中摸索集資建房的方向
按照規(guī)定，在拿地之后10個月內(nèi)，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要繳納所有的土地金。這意味著即使銀行方面提供50%的信貸支持，僅僅在地價方面，256個業(yè)主每人仍然要在10個月內(nèi)支付近25萬元的款項(xiàng)。
趙智強(qiáng)要小心翼翼地規(guī)避諸如“非法集資”之類的法律禁區(qū)。2005年7月，溫州市場營銷協(xié)會就與溫州市商業(yè)銀行金鷹支行簽署了合作意向書：在條件合適情況下，這家銀行將為該個人集資建房項(xiàng)目提供相當(dāng)于總建房資金50%的信貸支持。
但是，根據(jù)《法制日報(bào)》的報(bào)道，就在溫州個人集資建房成功拿地之后，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會溫州監(jiān)管分局負(fù)責(zé)人在接受采訪時稱，他們已組織人員對此開展調(diào)查，同時他們“將加大監(jiān)管力度，如果發(fā)現(xiàn)哪家銀行違規(guī)貸款給個人集資建房，將嚴(yán)懲不貸。”
對此，趙智強(qiáng)辯解說，個人合作建的房并不進(jìn)入市場，壓根就不存在銷售行為。而參與合作建房的個人，在簽署意向書之后，在溫州商業(yè)銀行以個人名義直接設(shè)立賬戶，分次存入，由銀行直接監(jiān)管。只有在集資建房代表、銀行、開發(fā)商、地塊所在村委會4方到齊的情況下，才能動用資金，并且做到專款專用。“這當(dāng)然不是非法集資，”他向記者申辯——但他還是不再提集資，而是稱“合作”。
他特意向記者提到國家開發(fā)銀行副行長劉大為在2005年的一個表態(tài)，劉認(rèn)為這種個人集資建房行為不屬于非法集資范疇，如果市場認(rèn)可這種合作建樓的模式，國家開發(fā)銀行將考慮設(shè)置這方面的貸款事宜。
按照合同，個人合作建房會員除了要支付建房所需費(fèi)用之外。而受委托拍到地的瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也將提取2%的代理費(fèi)。趙智強(qiáng)向記者表示，溫州市場營銷協(xié)會所提取的3%的管理費(fèi)具體花銷涉及到公關(guān)管理等等費(fèi)用，是并不對外公布的，而“剩下的錢將用于召開‘世界溫商營銷峰會’和組建一支‘世界溫商足球隊(duì)’。”
這些收費(fèi)，因?yàn)榭傮w上的透明與公開，在個人集資者那里較容易得到認(rèn)同。龍灣區(qū)一位參與了第一期集資建房的公務(wù)員告訴記者，“通過這種方式資金是很保險(xiǎn)的，而另外的資金使用，有明確的額度限制，也在大家可接受的范圍內(nèi)。”
但是，在記者的采訪中，一些政府官員表達(dá)了擔(dān)心。
劉允南表示，是正元公司從政府拍的地，具體正元公司資金怎么組成并不在他的考慮范圍內(nèi)。在他看來，政府所面對的只是房地產(chǎn)開發(fā)商，“只要是按正常的手續(xù)在辦，就不會有什么問題。”他所擔(dān)心的是，現(xiàn)在大家只看到房屋建成這個最好的結(jié)局，“萬一沒有建成呢？”
按劉允南的說法，所謂的個人集資建房從前早已有之，拿到地的也有。房子按照預(yù)期建成了，皆大歡喜。而一旦沒建成，后遺癥非常嚴(yán)重。
“現(xiàn)在還有些后遺癥呢，這些私下的交易按道理雖然得不到法律的保護(hù)，但出了事受害者卻一樣會到政府去鬧，現(xiàn)在還有人到政府去鬧呢！”但是具體案件情況，劉允南卻并未向記者解釋。
趙智強(qiáng)告訴記者，他在工作過程中曾接到過相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的電話，讓他停下，“他的口氣很硬，我的態(tài)度也很嚴(yán)厲，說你們發(fā)份文件來，我就停下來。”
2005年2月初，建設(shè)部曾向北京、上海、成都、南京、廈門等城市相關(guān)部門發(fā)函，要求這些城市匯總報(bào)送當(dāng)?shù)貍�人集資建房情況，并征求這些城市建設(shè)主管部門對此事的意見和建議。但是至今，中央政府仍無明確表態(tài)。
這種政府的觀望態(tài)度，也給了趙智強(qiáng)很多擔(dān)心。他向記者表示：現(xiàn)在具體建設(shè)等方面都能夠看得很清、定得很細(xì)，惟一不能夠把握的是政策。在接受采訪時，他也表示，最擔(dān)心的，是“會遭遇文件叫停”。
不過，溫州市國土資源局建設(shè)用地管理處處長朱劍云說，盡管個人集資建房是個新鮮事物，但集資建房者委托正元公司拍得地塊，過程是合法的；只要房產(chǎn)公司不更改該地塊的建房功能，在法律上就不存在問題。
溫州是個不可復(fù)制的特例？
還在溫州拿地之前，成都齊力房產(chǎn)董事長劉曉齊在一次研討會上就曾說，“個人集資建房不值得讓大家來討論，因?yàn)檫@本身就是一個笑話。”但溫州的成功拿地，使得個人集資建房似乎轉(zhuǎn)瞬間就近在咫尺。
有論者指出，縱觀國外經(jīng)驗(yàn)，個人集資建房不僅普遍，也是解決中低收入群體住房問題的重要手段。倘若政府政策規(guī)范上支持一些，融資方式上方便一些，土地出讓上減負(fù)一些，給予個人集資建房更多“陽光”，也許個人集資建房也能“四兩撥千斤”，成為另一種調(diào)控手段。
不過，針對個人合作建房將在中國蔓延開來成為高房價休止符的說法，趙智強(qiáng)說，“個人合作建房只是對房地產(chǎn)行業(yè)的一種補(bǔ)充，絕對不會成為主流，只能做支流。”
其間，除了政策法律等相關(guān)問題，趙說，如何“聚起一盤散沙”，使個人合作建房者之間建立起信任來，并有一套有效的制度保證，“這也是非常難的”。
在房地產(chǎn)業(yè)還是暴利的時候，肯定會有一些帶有詐騙動機(jī)的人混跡其間。“在目前這種情況下，一粒老鼠屎壞一鍋湯，我們唯有想法通過行業(yè)自律的方式使得這里面干凈些，這也有利于整個個人合作建房的發(fā)展。”
在11月15日的第二屆個人合作建房研討會上，來自七八個城市的個人合作建房代表一起通過了個人合作建房的溫州宣言，開篇稱：“‘居者有其屋’是中國人千年的期盼也是建設(shè)和諧社會的基礎(chǔ)。”
11月28日，趙智強(qiáng)飛抵北京與孟憲生、林立文等匯合，共同籌備“全國個人合作建房聯(lián)盟”。 ★
