2月1日，土地增值稅清算的地方細(xì)則大多尚未出臺(tái)，開發(fā)商在等待中度過“清算”第一天。市場(chǎng)預(yù)期，按四級(jí)超率累計(jì)稅率據(jù)實(shí)征收土地增值稅，會(huì)較大幅度削減房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)已成定局，但要“算清”歷史也非易事。業(yè)內(nèi)人士提醒，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行，可能比關(guān)注開發(fā)商利潤(rùn)削減幾多，更具現(xiàn)實(shí)意義。
“清算”削減利潤(rùn)成定局，但“算清”歷史不容易
開發(fā)商賺取超額利潤(rùn)的“好時(shí)光”可能會(huì)因土地增值稅的清算而終結(jié)。長(zhǎng)城證券最新發(fā)布的相關(guān)分析說，按四級(jí)超率累計(jì)稅率計(jì)算，毛利率超過40%的開發(fā)項(xiàng)目被計(jì)征土地增值稅后，其凈利潤(rùn)將至少減少17.4%；毛利率越高的項(xiàng)目，利潤(rùn)削減額越大。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)毛利率普遍在40%以上，盡管其賬面數(shù)字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴(yán)格據(jù)實(shí)征收，大部分開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)可能會(huì)比以前削減17個(gè)百分點(diǎn)以上。
不過，業(yè)內(nèi)人士判斷，這種削減可能更多針對(duì)的是2月1日以后清盤的項(xiàng)目，因?yàn)橛袃煞矫娴目陀^情況決定了對(duì)待歷史問題宜粗不宜細(xì)。
其一，當(dāng)年每個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)征收了33%的企業(yè)所得稅，其中的6成上繳到了中央，4成留歸地方使用。現(xiàn)在清算、補(bǔ)繳土地增值稅，企業(yè)的所得就會(huì)減少，企業(yè)所得稅的應(yīng)稅稅基就會(huì)相應(yīng)變小，這意味著當(dāng)初多繳的企業(yè)所得稅現(xiàn)在需要退還。這不僅涉及到地方，也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少？地方稅怎么退？核準(zhǔn)退還耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜紛亂，說易做難。
其二，房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項(xiàng)目運(yùn)作制，房子賣完后，項(xiàng)目公司就注銷了，有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高。
高房?jī)r(jià)動(dòng)力會(huì)削弱，供求緊張需提防
對(duì)于買房人來說，土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開發(fā)商炒高房?jī)r(jià)的動(dòng)力會(huì)有所減弱。
一家知名房地產(chǎn)上市公司的總裁說，原來開發(fā)商每多賣100元，完稅(33%的企業(yè)所得稅、1%左右的土地增值稅預(yù)征)后企業(yè)能得到66元；據(jù)實(shí)征收土地增值稅后，企業(yè)就只能得到40多元。如果土地囤積時(shí)間較長(zhǎng)，地價(jià)成本低，累進(jìn)稅率高，企業(yè)就只能得到二、三十元。這樣開發(fā)商原來屢試不爽的高房?jī)r(jià)策略可能會(huì)改變。
但同時(shí)，“清算”可能引發(fā)房地產(chǎn)投資減少，供求可能趨緊。一方面，土地增值稅清算后，無論原先有無計(jì)提撥備，開發(fā)商的流動(dòng)資金都會(huì)減少，需要去籌集新的資金補(bǔ)充進(jìn)來才能開發(fā)，開發(fā)速度會(huì)放慢。另一方面，大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了，市場(chǎng)上新房供應(yīng)量就會(huì)少；而需求不降反增，且在短時(shí)間內(nèi)也不太可能大量分流到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障領(lǐng)域中去。供求關(guān)系可能趨緊。在中小房地產(chǎn)企業(yè)的淘洗中，新入行者的門檻抬高，大開發(fā)商的壟斷性會(huì)增強(qiáng)，海外基金購(gòu)買內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的機(jī)會(huì)也會(huì)增多。這也會(huì)成為促使房?jī)r(jià)上漲的因素。
業(yè)內(nèi)專家指出，近兩三年來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾一直很突出，整體上仍是供不應(yīng)求，在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很嚴(yán)重。土地供應(yīng)不足，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，交易環(huán)節(jié)稅收政策雖遏制了投機(jī)，但也增加了交易成本，二手房流動(dòng)不暢，更多的住房需求涌向新房市場(chǎng)。在此現(xiàn)實(shí)背景下，要防止土地增值稅清算間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，特別需要注意保證房源的充足供應(yīng)。地方需提前公布規(guī)劃，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度，盡早投放市場(chǎng)。
(來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：徐壽松 孔徙）
