根據10月1日即將生效的《物權法》第74條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　在經過對物權法的認真學習后，多數開發商表示，物權法的頒布沒有對未經業主分攤的產權車位造成太大影響。事實果真如此的話，物權法在3月份甫一頒布后，開發商為何要表現得“如臨大敵”？

　　產權車位不受物權法影響

　　亞運村附近一樓盤的業主劉先生在今年3月份發現，小區內的地下車位價格一下子優惠了近萬元，降價后的價格不到11萬元。在部分業主看來，開發商搞“促銷”是怕受到物權法的影響，想在10月1日之前賣出剩余的200多個車位。

　　“車位降價活動推行一段時間了，此舉與物權法并沒有關系。”該樓盤的銷售人員昨天解釋說，他們賣出的產權車位因為沒有進行公攤，所有權都歸開發商。推出“促銷車位”就是為了拉動車位的銷售。“事實證明，這一招確實奏效。”他說，目前車位的銷售狀況已基本達到開發商的要求。

　　雍和家園、陽光傾城的負責人也對上述說法表示認同。他們認為，北京現行的規定基本和物權法一致——關于車位，開發商和業主之間通常是有約定的從其約定，沒有約定的看證明。由于車位一般都是和房子分開賣，有約定的按照約定確立車位的權屬，沒有約定的只要開發商能提供產權證明就屬于開發商，不能提供權屬證明的就屬于業主。正因為如此，多位開發商認為物權法的實施對車位的銷售沒有太多影響，車位也不會打折銷售。由此看來，物權法實施所影響的并非車位的權屬問題。

　　車位價格應由開發商和業主商定

　　盡管來自北京房地產交易管理網的數據表明，三環新城在去年4月份取得預售許可的455個地下車位，至今仍有六成在虛位以待，但三環新城售樓人員昨天表示:“車位是給后期入住的業主準備的，只有本小區業主才可以購買。”與三環新城的態度不同，朝陽北路、東四環等區域的中低檔樓盤的開發商樂于將車位賣給周圍商家。因為即使是容納了4000多戶業主的百子灣一號，2000個車位的“上座率”也不過50%左右。

　　“物權法實施后，‘外賣’車位的做法也許就不行了。”一位開發商預計，少了小區業主以外的買主，位置偏遠些的小區車位會更不好賣。

　　開發商對車位的另一個擔心來自車位的定價權。根據《物權法》的第70條規定:業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。按照北京市消費者協會法律顧問邱寶昌律師的說法，目前有些車位占地應屬于業主共有場所。“共有和共同管理權”意味著今后即便是開發商能拿來出租或銷售的產權車位的定價，也應該是業主和開發商共同商定，而不是像現在這樣由開發商自己說了算。

　　基于上述原因，多數開發商都希望能在物權法實施之前多賣出些車位，心里落個踏實。

　　高房價理應包含車位建設成本

　　根據記者近期對位于三四環之間和四環沿線多個中檔住宅小區的調查，小區內地下停車位的價格在10萬元至12萬元，月管理費100元以上，多數只售不租；而由于無法劃分所有權，“只租不售”的地上車位租金卡在了150元/月的上限。

　　對于開發商口口聲聲“產權車位并未經業主分攤”的說法，邱寶昌并不支持。“80多平方米的一套房子，公攤面積就有十四五平方米。何況現在房價一直虛高，其中原本就包含了車位的建設成本。”他認為，在這種情況下，再收停車費顯然并不合理。即使收取停車管理費，扣除物業公司的管理成本后，收益也應該屬于全體業主。“按照每戶業主的建筑面積分配利潤過于繁瑣，還可以嘗試將停車利潤直接轉至小區維修資金賬下。”他建議。

　　邱寶昌還提醒消費者，如果地下車位(庫)建筑面積未分攤—可辦產權可銷售，但是無約定的話就屬于全體業主；如果地下車位建筑面積已分攤，或者該地下車位屬于“人防工程”，則產權屬于全體業主。（劉宇鑫）