業主狀告民防局

　　10月17日，北京羅馬嘉園19名業主狀告北京市朝陽區民防局一案在北京市朝陽區人民法院開庭審理。該局被訴向小區物業管理公司——北京珠江世紀物業管理有限公司(以下簡稱珠江物業)頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當。

　　19名業主的代理人、北京市義派律師事務所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業以已經拿到了北京市朝陽區民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業主在作為小區地下車庫使用的人防工程內停車，除了原來要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業主們對此十分不滿。

　　獲知情況后，業主們多次與珠江物業協商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業被列為第三人。業主們在行政起訴狀中稱，朝陽區民防局在給珠江物業頒發《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時，沒有告知業主，行政程序違法，侵害了小區業主的利益，珠江物業不具有小區地下人防工程的所有權和合法使用權，請求法院判令朝陽區民防局撤銷頒發給珠江物業的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。

　　記者注意到，隨著《物權法》實施，湖南、四川、云南等地的“物權法第一案”紛紛高調出爐，國慶長假過后的第一個工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權法》維權的案件，其中大多數屬于業主和物業公司、房地產商基于小區的公共設施使用權和收益權歸屬產生的糾紛。

　　10月9日，北京市大興區人民法院開庭審理了九龍山莊業主委員會起訴物業管理公司一案，業主委員會認為，九龍山莊物業管理公司將小區停車位出租，根據《物權法》的有關規定，小區停車位出租所得收益應該歸業主委員會，起訴要求物業公司返還10年來的租金100多萬元。

　　物權法能解決所有糾紛嗎

　　“隨著《物權法》的實施，由車位、綠地等小區公共設施引發的糾紛將會越來越多。”記者近日采訪的多名律師和學者表示，“一個很重要的原因，作為國家立法的《物權法》，很多規定只是原則性的，在具體實施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補，否則難以落實。”中國人民大學法學院教授楊立新表示。

　　北京盛廷律師事務所律師畢文強說，《物權法》的實施，為小區停車位的歸屬提供了法律依據。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這就意味著業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。“小區的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業主共有的道路、綠地或者其他場地用于停放汽車，理應屬于業主共有。”

　　“但由于《物權法》沒有明確規定，即使是歸業主共同共有的部分，如何劃分每個業主的權屬。”

　　對于經常引發糾紛的停車位收費問題，畢文強認為分兩種情況：權屬歸開發商的，當然要交停車費，歸業主共有的，交費應該由業主委員會決定。“盡管《物權法》已經實施了，但目前還存在兩個法律盲點：對于權屬歸開發商所有的停車位，其收費標準和執行是否該由政府介入？在業主委員會還沒有產生的時候，停車費怎么收取？”

　　根據北京市建委的數據，北京目前由物業公司管理的小區有5000多個，成立業主委員會的小區尚不足500個，現行法律法規也沒有對小區停車收費作出統一、明確的規定。因此，許多小區的停車費都是由物業公司自行決定如何收取的。

　　畢文強認為，《物權法》沒有對地下車庫的權屬做出明確規定，規定通過出租、出售、附贈的方式來進行約定，“業主和開發商、物業公司只有地位平等才可能約定，在現實中，大多數小區業主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權不對等。當一方很強勢的時候，就沒有可能進行約定，這一規定的操作性會大打折扣。”

　　北京市憶通律師事務所律師秦兵提出了地下車位的另一個問題，“實踐中，許多商品房小區都是把地下人防工程作為車庫使用的，但它的權屬問題處于真空地帶，近年來由此引發的糾紛層出不窮，各個案件判決結果不一，亟待有一個明確規定。”

　　畢文強表示，法律不需要無限細化，解決糾紛要靠物業公司和業主的協商，協商不了，只能訴諸法律。《物權法》首次提出了“建筑物區分所有權”的概念，這其實已經給了業主維權很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對于業主來說，爭取權利的最佳途徑就是成立業主委員會。

　　法律真空呼喚配套法規

　　北京羅馬嘉園19名業主狀告珠江物業一案的庭審印證了律師和學者的觀點。在《物權法》實施之前，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》中，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業主們寄予厚望的《物權法》對此也沒有明確規定。

　　庭審中，北京市朝陽區民防局的代理律師表示，《人民防空法》規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時還規定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律中并沒有明確規定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。

　　北京市朝陽區民防局在答辯中表示，根據北京市的相關規定，凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一開發建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開發建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區、縣政府實行統一管理和開發利用。根據朝陽區政府的規定，轄區內公共人防工程一律由區人防辦公室實行統一管理和開發。因此，業主們在起訴書中提出的小區內的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據。

　　“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區開發商投資建設的，由珠江物業進行管理，19名業主沒有使用管理權，也沒有收益權，因此，原告和人防工程沒有任何利益關系。”珠江物業的代理人在庭審中表示，朝陽區民防局頒發《人防工程使用證》時不需要通知業主。

　　2005年4月，曾經被稱為“北京地下人防工程確權第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業主認為，北京市海淀區人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區生活，于是聯名起訴，要求法院確定人防工程所有權歸業主所有，北京市海淀法院一審判決認為業主不是人防工程投資人，從而駁回了業主的全部訴訟請求，終審判決維持。

　　秦兵認為，住宅小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉讓、租賃。如果開發商在開發樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本，人防工程應歸開發商所有；如果開發商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開發商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業主所有。

　　記者在采訪中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，將這一重大問題通過立法予以明確”。

　　此案沒有當庭判決，樊建利表示，希望這個案件能夠促使地下人防工程確權問題的解決，有關部門應盡快出臺相關規定或司法解釋。

　　今年8月15日，最高人民法院公布了首次統一制定的司法解釋立項計劃，《物權法》司法解釋位列榜首，但截至目前，尚未有有關《物權法》的司法解釋出臺。（記者 王亦君）