在需求疲軟和大量供應集中入市的雙重作用下，今年以來多地寫字樓空置率上升。

　　根據仲量聯行最新統計數據，截至三季度，北京甲|級辦公樓市場空置率為11.1%，上海為21.6%，廣州為22.3%，深圳為23.4%。武漢、沈陽、青島、天津等二線城市辦公樓空置率超過30%。而且，未來3年，各城市還將迎來大量的新增供應。

　　核心城市寫字樓過剩了嗎？

　　仲量聯行中國區首席戰略官張瑩近日在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，中國辦公樓資產作為最成熟的投資標的，其價值依舊不可替代。隨著市場進入新的發展周期，抓住新機遇以及重塑核心競爭力將是市場各方參與者的著力點。

　　從需求角度來看，即使是辦公樓市場最為成熟的北京和上海，也仍有大量潛在需求尚未被激發。特別是從第三產業人均甲級辦公樓面積這一數值就可以看出，北京和上海還遠遠落后于紐約等世界上主要成熟市場的水平，中國的辦公樓市場仍然具備極強的需求潛力。

　　采訪實錄摘要如下：

　　國是直通車：商業地產，特別是寫字樓租戶構成可以被視為宏觀經濟的晴雨表，從今年的市場情況來看，您觀察到哪些新變化？

　　張瑩：根據仲量聯行對三季度全國重點城市辦公樓市場的統計，需求端整體仍處于修復通道，但增量需求不同帶來各行業在不同城市的分化。

　　金融行業在全國大部分主要城市占據辦公樓租賃市場的主導地位，在2023年前三季度，北京和深圳金融行業的寫字樓成交占比分別達到30%和40%的高水平。銀行、保險、基金公司等租戶長期維持著較為穩健的市場需求。其中，內資保險企業三季度搬遷、整合需求尤為顯著。

　　科技互聯網在深圳、杭州、武漢等部分頭部科技中心城市呈現租賃需求走低的特征，但在廣州仍錄得前三季度40%的租賃成交占比。此外，該行業中的電商和新媒體等細分行業也在青島、佛山、南昌、長春、石家莊、哈爾濱和烏魯木齊等城市釋放出活躍的中小面積段需求。

　　值得注意的是，部分主要城市中來自于生命科學與能源行業的辦公樓增量需求顯著。南京今年第三季度需求中有20%來自于醫藥及生命科學行業，其中醫療服務類貢獻較大面積成交。西安的能源類企業仍作為全市主要的需求支柱之一。隨著陜西省加速布局新能源產業版圖，新能源企業的租賃需求逐步趕超以煤、油為首的傳統能源類企業需求，在新增需求中占據主導。

　　總體而言，中國主要城市辦公樓市場仍處于恢復過渡期，空置面積的去化速度趨緩，大多城市需面對“存量”與“增量”并存競爭的局面。當前企業多采取成本節約型租賃策略，多數擁有搬遷需求的租戶仍持觀望態度，整體市場租金持續承壓，市場正在摸索中尋求發展路徑。

　　國是直通車：從物業投資市場來看，今年以來趨勢如何？

　　張瑩：2023年全國商業地產大宗成交量有所減弱，投資者考量決策時普遍受全球經濟不確定性和利率波動的影響。目前多數交易的買賣價差收窄，賣家愿意降低價格來促進交易。資產的重新定價和買賣價差縮小等因素，有望在中期帶來整體投資市場活躍度的回暖。

　　根據仲量聯行此前的數據，從投資人類型的變化來看，2008年以前，中國的物業投資市場上，境外私募基金是主力。2008年以后，物業投資市場陸續有包括保險公司、國內私募基金、民營企業、主權和養老基金、境外REITs(房地產信托投資基金)等新加入者進入。從2022年到現在，有不少人民幣私募基金和終端用戶參與法拍。

　　從交易數量上看，過去3年，全國范圍內辦公類物業的占比從2020年的49%，逐年下降并降低至32%。工業園區和物流從2020年的占比33%，逐年上升到43%。除此之外，逐年占比升高的投資物業類型還包括酒店，疫情后酒店投資有明顯的復蘇，交易呈翻倍增長；長租公寓的增長勢頭更為明顯，占比份額大幅增加。

　　國是直通車：目前對外資企業來說，哪些類別的中國商業地產資產比較有吸引力？

　　張瑩：中國辦公樓資產作為最成熟的投資標的，其價值依舊不可替代。從全國總需求角度來看，即使是辦公樓市場最為成熟的北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場潛在需求尚未被激發。

　　從第三產業人均甲級辦公樓面積這一數值就可以看出，北京和上海還遠遠落后于紐約等世界上主要成熟市場水平，中國的辦公樓市場仍然具備極強的需求潛力。

　　2023年是消費基礎設施納入中國REITs可發行資產范圍的元年，百貨商場、購物中心可以發行REITs的消息不僅對零售業態有重大利好，也為商業地產市場信心回暖注入了一針強心劑。

　　從其他物業類型來看，物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業資產仍受主流關注，尤其是物流和長租公寓資產上的投資展現出較強韌性。

　　全球大環境的波動導致投資者調整投資策略和風險承受能力，而中國經濟的增長潛力有效促使境外投資者在中國房地產市場中積極配置資本，保持對新興、另類資產的高度關注。

　　國是直通車：在仲量聯行看來，中國經濟過去5-10年最大的變化是什么？公司是否相應調整業務結構和布局？

　　張瑩：一是中國城市化發展進程的改變。從傳統的大拆大建模式，轉變為以“人”為核心的城市有機體自我生長迭代發展，通過新產業、新功能、新業態導入，優化符合現代生活品質要求的功能載體，提高存量資源利用效率。

　　城市更新被列入“十四五”規劃，2021年底住房和城鄉建設部決定在21個城市(區)開展第一批城市更新試點工作。

　　二是中國的商業地產市場板塊更加多元。從原本單一的辦公樓，逐步涵蓋之倉儲物流、長租公寓、養老地產等，向更加成熟的市場方向發展；在商業地產市場，政府從原先的主導者轉變為推動者，邀請更多的專業機構參與市場決策。

　　這兩方面，仲量聯行都可以深度參與，是新的發展機遇。

　　國是直通車：放眼未來，仲量聯行在中國的發展重點會放在什么方面？

　　張瑩：一個重點是在房地產科技領域。

　　目前如遠程辦公、公共健康和“非接觸式”服務已經開始顛覆傳統的商業模式，倒逼產業創新。

　　仲量聯行數據顯示，目前全球房地產科技企業數量已達到約8000家，是2010年的3倍以上，僅2021年上半年，房地產科技行業就吸納了97億美元投資，創歷史新高。自2010年以來，中國已經募集超過160億美元的房地產科技資金，成為全球第二大房地產科技市場。

　　仲量聯行于2019年聯合行業領袖，發起了首個專注房地產科技創新的企業聯盟“城越UrbanLab”，以培養和發展有潛力的科技企業。

　　另一個重點是可持續發展。據統計，全球40%的碳排放來自于與建筑相關的行業。建筑物作為碳排放大戶，在“雙碳”進程中肩負重大使命。

　　隨著中國2030年碳達峰目標的日益迫近，中國房地產行業的雙碳管理已經邁入了新的階段，能源管理、碳運營和碳中和已是樓宇持有和運營者的必修課，而非可選項。仲量聯行已承諾將在2040年前實現凈零碳排放目標，其中包括所有代表客戶管理的空間。(文/龐無忌)