3 融資

　　關鍵在于金融變革

　　上半年的房地產業融資市場可以用“雪上加霜”來形容。限制“銀根”作為中央最為核心的調控手段已經產生很大的效應。融資受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等各方面不利因素如夢魘般困擾著房地產企業。

　　開發貸款的審批越來越嚴格。銀監會的最新表態是，商業銀行對房地產開發貸款和土地儲備抵押貸款的風險權重由原來100%提高到150%至200%；房地產開發貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發放。但即便符合上述全部條件，能在商業銀行貸到款的項目還是少之又少，甚至沒有。

　　如果說中小開發企業在嚴格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。

　　“國六條”下發后不久，銀監會提出嚴控信貸風險的六點意見，其中之一便是商業銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協議，同時整頓各類打捆貸款。開發商最后一條融通之路也被堵死。

　　國務院發展研究中心金融學教授巴曙松表示，中國的融資結構如不做大的調整，房地產市場的大起大落還是很難避免的。如整個社會的融資過份的依賴于銀行。銀行承擔了融資的任務，同時也承擔了風險。

　　專家認為，小的房產企業必然在日后的金融風險中倒閉或者被吞并。而具備發展實力的開發商則會爭取海外上市融資，就像世茂集團和上海綠城等。

　　房地產開發自籌資金的比重上升很快，但是對銀行的依賴程度還未減輕。業內專家普遍認為，房地產企業必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，不然還會對中國的經濟產生擠壓。(一凡)

　　4 結構

　　政策博弈現實怪圈

　　“我一直沒有看到90平方米和70%這兩個指標的相關性論證，卻有一些例子讓我有點懷疑這個標準設定是不是市場需求。”昨天，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生這樣表示。

　　她介紹，曾遇到專門到北京來反映情況的江蘇開發商，說江蘇城市90平方米以下戶型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外還收到了一個上海開發商的信，說控制套內建筑面積并非新話題，如“六五”到“八五”期間，普通住宅規定是55平方米，高層住宅限制在65平方米，這家開發商共建設了1000萬平方米此類住宅，卻用了10年才把這些戶型消化掉。

　　這與半個月前，建設部165號文件尚未落地時，本報獨家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面積占成交總量的30%還不到；在北京，商品住宅現房成交套均達152平方米；在廣州、深圳、天津等地，90平方米以上戶型也在成交統計中占到大半邊天……。

　　“90平方米和70%這兩個數字最后能不能實現，還是市場說了算。如果真的以后70%以上都是小戶型，但所產生的結果卻是多年以后形成空置，那比房價下降還可怕。當然，目前中小戶型肯定要做，因為是比較缺位的。”聶梅生最后持這樣的觀點。

　　市場人士更在意現實性的操作。世邦魏理仕上海住宅項目營銷部高級董事陳煒認為，首先，調控樓市結構必將落點于處于源頭的土地供應，“政府的態度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高檔住宅用地，放的就是中小戶型、中低價位的部分。”其次，市場產品地位的變化也顯而易見。“緊湊型的房型將會從非主流位置升至主流位置，曾經的主流產品在調控形勢下不得不讓位。”

　　雖然“小戶型之夢”任重而道遠，但各方都在等待著這場樓市結構“驚天大逆轉”的到來。(李和裕)

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