7 房價

　　終極判斷：整體平穩 局部下跌

　　面對層出不窮的政策，市場各方紛紛預測著不同領域的影響；越來越多的購房者開始詢問何時可以入市購房。所有的預測和詢問最終指向一個方向——今年房價會降嗎？

　　本周三(26日)，易居房地產研究院研究中心經理陳嘯天、荒島房產工作室市場總監馮偉應邀坐客上證第一演播室，開啟房價終極判斷的大討論。

　　房價下降預期：小幅下降，局部下降

　　主持人：兩位嘉賓好！上半年全國的樓市數據已經有了結果，5.8%的房價漲幅可以看出，樓市仍處于“有價無市”的階段。因此在討論近期的政策和影響之前，我們還是想請專家首先預測一下未來的房價走勢，因為這實在是大家最關心的問題。

　　馮偉：整體來說，6月份上海市場成交量有明顯的下降。7月份的數據還沒有出來，但是下降肯定也是比較大的。雖然6、7月本來就屬于樓市淡季，但是目前的成交現狀顯然與此輪宏觀調控相關。因此8、9月以后能否如常回暖，才是驗證政策影響的關鍵時期。這一次調控對中國整體市場都會產生影響，相比而言，上海在大城市中很可能是影響最小的一個。

　　陳嘯天：我個人覺得下半年房地產市場還將是一個不斷調整的過程，起碼在7、8月份時這種調整會比較明顯，成交量供應量還會進一步萎縮，直接影響當然是價格上的調整。但是這種調整會是逐步的、漸進的過程，幅度也會是有限的。到9月、10月的傳統銷售旺季，我相信消費者對政策的適應性會有提高，自住需要的觀望情緒可能減少，成交量有望出現一個回暖的過程。開發商可能會采取一些優惠促銷活動，但是指望整體市場價格有一個比較大的下跌仍然是可能性不大。

　　調控周期預測：未來調控將是常態

　　主持人：對于開發商、中介商、購房和投資者而言，應該如何看待以后的政策頻率？

　　陳嘯天：對于開發商來說，他們可能會漸漸習慣把調控當作一個常態，主動積極去迎合地方政府和中央政府的主要精神，調整自己的開發策略和營運模式，為政府解決一些當前房產問題。這是我們很多企業需要面臨的較大問題。比如說以后的90平方米物業形態為主，是不是要主動地適應？另外開發商的開發理念及思路也都需要改進，包括戶型做法的創新等。對于投資者來說，從中央到地方對投機行為日益嚴格的控制可以預測，未來樓市的投機行為會大量減少，長期投資無論對商業或辦公，風險都還是存在的。

　　馮偉：對于開發商來說調整心態確實變得非常重要，追求暴利的時代已經過去。包括代理商在內，銷售樓盤時價格不再是主要目標，而是求量。如果說未來投資，我覺得商用地產和別墅的投資前景是可以看好的。

　　政策分析：樓市結構、外資迎來深層調整

　　主持人：新一輪宏觀調控與去年新老“國八條”為代表的政策調控，有哪些明顯變化？

　　陳嘯天：最核心一點是，中央的調控思路已經開始轉變，即調控走向多元化和微觀化。市場為什么會調控，無非是房價漲得太快、市場管理過松和信貸過松。此前中央政府也針對這些問題出臺了相應政策，包括土地、經營、輿論引導和監管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各級層面自己去落實。而這一輪調控不同，很明顯中央更注重細化和規范化。

　　馮偉：另外，我覺得這一輪調控抑制投資大于抑制需求。從金融市場的信貸角度，包括外資投資的限制等，我覺得它的殺傷力是在投資方面。但在消費領域的殺傷力同樣存在，這個主要表現在心理預期的殺傷。影響成交量的主要原因一個是價格，第二個是心理。

　　主持人：能不能預測一下未來樓市結構方面的發展情況。

　　馮偉：九部委意見剛出來的時候還沒有落實到各個城市自己控制，仍以單個項目為標準，要求70%以上面積建小戶型。有的開發商束手無策。現在細則出來了，大家可以松一口氣，但到底怎么樣做還是不知道。目前看來戶型問題確實是考驗政府決策智慧的時候了，因為70%小戶型這個量是很難控制的，按照板塊同樣很難控制，按照價格其實也很難控制。

　　陳嘯天：這需要地方結合實際情況微觀細化的研究，到底這個區域什么樣結構適合市場。因此在未來戶型的創新上，地方政府和開發商需要花很大精力去探討研究。我們相信上海的細則應該不會與中央政策有太多區別，不會超過大連、西安的標準。預計是以總量70%為主。

　　主持人：外資投資房地產的走勢會怎樣呢？

　　陳嘯天：影響顯示在幾個方面，對供應層來說，外資投資的總量將會有一個比較大的萎縮。需求方面，短期的外資投機由于成本的大幅度上揚，也會有大量的遏制；對于長線投資者則影響比較少。最值得關注的是大城市，北京、上海、廣州的高檔物業市場沖擊會比較明顯。

　　氣球理論：過分助脹、助壓都會爆

　　主持人：感謝兩位嘉賓全面的分析和預測。能否最后對調控決策層提些建議？

　　馮偉：行政手段本質上說對市場經濟是必要的，像有些國家和地區確實由于缺少監管和調控發生過樓市崩盤。但是行政手段不是萬能的，運用不好會帶來負面效果。因此中央的宏觀調控和地方政府的微觀政策應該有效配合、達到適度。市場就好比一個氣球，我們把它一壓再壓，承受力不足就會爆掉，這和沒有控制的膨脹的爆掉結果，其實是一樣的。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：于兵兵)

    （來源：上海證券報）

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