中新網(wǎng)6月6日電 今日出版的《新京報(bào)》載文指出，“種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。因此，也不能忽視了對(duì)外資的調(diào)控。”
自“國(guó)六條”公布后，與房地產(chǎn)有關(guān)的各部門(mén)相繼行動(dòng)起來(lái)，緊鑼密鼓地部署實(shí)施各種穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。但細(xì)察這些舉措，其針對(duì)和規(guī)范的對(duì)象，主要是內(nèi)地的企業(yè)和購(gòu)房者。而目前中國(guó)樓市出現(xiàn)的種種問(wèn)題，包括房?jī)r(jià)的不斷上漲，則是內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果。比如，6月1日的新華社報(bào)道就稱(chēng)，“進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案明顯增多。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。”因此，也不能忽視了對(duì)外資的調(diào)控。
文章指出，海外資金不斷涌入內(nèi)地樓市，一是看中了人民幣升值的趨勢(shì)；二是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的暴利；三是由于政府相關(guān)部門(mén)目標(biāo)不一致，造成在實(shí)際運(yùn)作中，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商直接投資幾乎沒(méi)有限制；四是一些地方政府存在“引資沖動(dòng)”，采取以優(yōu)惠的土地價(jià)格出讓土地使用權(quán)等措施，鼓勵(lì)外資投資當(dāng)?shù)貥鞘校晃迨乾F(xiàn)行針對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓的匯兌管理措施的實(shí)施效果不理想，使得外匯資金以購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房的形式進(jìn)行跨境流動(dòng)相當(dāng)便利。此外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)對(duì)房貸政策的緊縮，客觀上也為實(shí)力雄厚的外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
從外資在中國(guó)樓市的投資情況看，主要是投資于一些熱點(diǎn)城市和省會(huì)城市的中高檔商業(yè)樓和住宅，中低檔商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的比例較少，這無(wú)疑加劇了熱點(diǎn)城市中低檔住宅市場(chǎng)的供求失衡，助推了房?jī)r(jià)。另一方面，人民幣房貸控制越嚴(yán)的地方，外匯資金流入的規(guī)模也越大，從而促使一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源以較低的成本價(jià)格流入外資手中，可謂是國(guó)民財(cái)富的流失。另根據(jù)調(diào)查，海外機(jī)構(gòu)的投資多是5年以內(nèi)的短期行為(6月2日《東方早報(bào)》)。這樣看來(lái)，其投機(jī)色彩非常明顯，因此將產(chǎn)生兩方面的后果：短期內(nèi)的大規(guī)模進(jìn)入有可能促使房地產(chǎn)泡沫生成，未來(lái)大規(guī)模的撤出更將造成市場(chǎng)動(dòng)蕩。至于外資進(jìn)入房地產(chǎn)將加劇國(guó)際收支失衡和人民幣升值壓力、增加潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)、削弱貨幣政策的有效性和獨(dú)立性等，就更不用說(shuō)了。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，出于土地資源的稀缺性、公共利益和國(guó)家安全，以及防止國(guó)民財(cái)富流失、限制非居民大資金炒作等原因，各國(guó)均對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制。例如，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。中國(guó)是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性限制的國(guó)家。
文章強(qiáng)調(diào)，鑒于前述可能的危害，必須對(duì)外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)地樓市有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的準(zhǔn)入和管制。可采用的措施有：提高外資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本在總投資中的比例；取消外資房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、土地出讓等方面的優(yōu)惠待遇，實(shí)行國(guó)民待遇；開(kāi)征特別物業(yè)稅加大對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為的限制；以及對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，等等。（鄧聿文）
