樓市第四季猜想:漲價止步 降價很難(4)

　　猜想理由二

　　延期入市新盤供貨量急降

　　廣州限購令出臺后,市場成交明顯下滑。10月18日-24日廣州十區二市一手住宅成交面積為24.95萬平方米,環比上周大降73.03%,重新回歸9月初水平。由于增城、從化兩市不在限購范圍,成交結構顯現變化明顯。十區成交僅占全市總成交量的61%,成交比例與上周相比下降22%。其中,尤以花都、番禺變化最為明顯,分別占全市總成交的15%和22%,成交比例下降4%和15%。而增城、從化兩市成交比例卻明顯增加,分別占全市總成交28%和11%,成交比例增長17%和5%。均價方面,同期廣州十區二市一手住宅成交均價繼7月后再次回歸到萬元之下,9798元/平方米,環比上周下降16.75%,而中心六區價格則保持平穩,環比上周僅下跌6.33%。

　　在10月簽約套數排行前20的樓盤,三個超級大盤的成交占據了前三名,包括亞運城、廣州雅居樂和雅寶新城,這三個樓盤的推貨量非常大,成交也非常理想。從入圍的樓盤來看,均是9月底或是國慶期間有新貨推出的樓盤,而且多集中在番禺、花都、增城、從化這些周邊區域,中心六區除了白云和荔灣共四個盤入圍外,其他區域均“榜上無名”。在白云和荔灣這四個盤中,有三個盤是主打剛性需求,且位置較為偏遠,價格較為實惠,可見目前的廣州市場是剛性需求占據主導,購房需求由于中心區域價格的高企而開始外溢。

　　中地行分析人士指出,目前市場投資者被調控門檻所擋,只能暫時離場,同時剛需在短時間內難以支撐高端市場,因而市場開始結構性調整,并表現出量價齊跌現象。對于目前市場出現的降溫跡象,不少開發商也開始降低住宅的推廣營銷力度。中原地產監測的廣州樓市樓盤項目廣告投放數據顯示,10月的推廣呈現了前高后低的走勢,各樓盤的廣告推廣多選擇在國慶前夕,國慶后推廣力度減弱明顯,一方面是政策影響,另一個方面區域新貨不多,因此開發商的推廣熱情也不大,而是傾向于選擇更成本的推廣方式。

　　由于11、12月為傳統的銷售淡季,加上多重新政政策效應疊加,市場的觀望情緒將日益濃厚。此外,不少開發商已接近完成今年銷售任務。這些因素都導致10月后新盤新貨的急劇減少。記者了解到,目前不少樓盤項目在推貨節奏上已作適當調整,基本將重心放到明年的銷售計劃制定上。近期不少企業更熱衷于舉辦一些品牌推廣活動或社區文化活動,而非降價促銷賣樓。

　　事實上,目前市場整體成交均價的下滑,是由于成交結構變化所致。新浪樂居近期對廣州48個在售樓盤在“9.29”新政前后的價格做了一個對比,發現超過半數的樓盤在漲價,漲價盤27個,持平16個,略跌的盤5個,而漲幅多在1000-2000元/平方米。不少市中心區在售樓盤價格依然走穩。盡管限購令后首周廣州十區二市一手住宅成交均價繼7月后再次回歸到萬元之下,為9798元/平方米,環比上周下降16.75%,但中心六區價格則保持平穩,環比上周僅下跌6.33%。

　　在這種情況下,開發商在推貨節奏上,更傾向于小批推貨試探市場,并且在價格上并不急于激進降價。某開發商營銷負責人就對記者表示,現在市中心的好房子盡管價格高,但不愁賣不出,關鍵是要低調,避免一次賣得太多太好,給自己造成不必要的外部壓力。

　　南方日報記者李廣軍