【廣州】

　　樓市溫度：-15℃樓市天氣：大雪

　　2007年廣州樓市經歷了先漲后跌、由紅翻黑的過程，給國內大部分樓市深深上了一課，也給國內長期高唱“樓價只漲不跌”的死多頭們以當頭棒喝。讓我們回顧一下2007年廣州樓市的紅與黑。

　　大紅大紫大半年

　　廣州樓市均價從6000多元／平方米到9000多元／平方米，用了兩年多的時間，而從1萬元／平方米到1.5萬元／平方米則在短短大半年時間內完成。這大半年就是2007年的大半年。

　　回顧2007年廣州樓市走勢，年初，廣州樓市一改往年樓價穩步上漲的態勢，經歷了一個讓人觸目驚心的急速拉升階段。

　　廣州市國土房管局陽光家緣網站簽約的逐月相關數據能清晰地反映這種狀況。

　　陽光家緣住宅簽約數據顯示：

　　2005年廣州十區住宅均價為5117元／平方米，比2004年上漲了10.8%；

　　2006年住宅均價為6352元／平方米，比2005年上漲了24%；

　　2007年1~5月，十區住宅均價為7462元／平方米，比2006年的整體均價上漲了17.5%。

　　2007年1~5月的均價和2004年全年均價相比，漲幅已超過60%。總體而言，整個2007年上半年表現還算比較平穩，樓價穩步上漲也在預料之中。

　　分析2007年廣州的樓價走勢，可以發現，樓價飆升的起始時段在四五月份。5月過后，樓價開始進入“瘋漲期”。從5月六區均價過萬到10月的14487元／平方米，短短5個月，樓價上漲超過4000元／平方米。9月中旬，白云區云祥路一地塊以18729元／平方米的天價創下了廣州市土地拍賣樓面地價之最。

　　如果用紅色來形容廣州2007年1月至8月、9月這大半年的話，從1月的淺紅、粉紅，紅的顏色逐漸濃重，到最后紅得徹底、紅得瘋狂、紅得發紫。到8月、9月份，廣州樓價開始呈現飆升態勢，不少開發商兩個月提價幅度竟達60%。此時，廣州樓市又出現了一個新名詞：“海鮮價”。樓盤只要發現市場反應好，價格就會不斷被調高，甚至一天之內晚上的價格都會比早上時上漲數百元，這就是“海鮮價”。

　　由于樓價的不斷飆升，到8月、9月份時，廣州樓盤的主流價格已是15000元／平方米左右。

　　十月之后紅極而黑

　　樓市一夜之間由紅變黑。9月27日，央行發布房貸新政，為廣州瘋狂樓市按下了“暫停”鍵。

　　特別是十一黃金周前后開盤，這個新政把開盤價高高掛起的一批樓盤炸成了炮灰。白云區某景觀樓盤，十一黃金周的時候還底氣很足地報出均價16500元／平方米(毛坯)，到年底不得不把價格調整到13000元／平方米左右(包裝修)，但依然乏人問津。

　　正當大部分開發商慢慢開始采取打折、送禮包等猶抱琵琶半遮面的暗降行動時，某大品牌開發商卻率先引領了價值的回歸，以相對理性和合理的價格，為廣州樓市的下一步發展奠定了基調。與此同時，該開發商的價格策略也迫使其他開發商不得不隨之調整。于是出現了買樓送車位、新一期新低價、開發商先墊付首付的50%等促銷優惠手法。

　　據《廣州日報》

　　【深圳】

　　樓市溫度：-18℃樓市天氣：暴雪

　　2007年是深圳樓市冰火兩重天的一年，上半年深圳房價無序上漲，領漲全國70個大中城市，下半年突然掉頭向下，又率先領跌全國。

　　上半年領漲全國

　　2007年上半年，深圳樓市是風光無限的。統計數據顯示，上半年深圳全市一手房價同比上漲五成。據深圳市政府公開的數據，2007年5月商品房成交均價為每平方米14223元，而2006年底，這一數據為9384元／平方米，漲幅達51.57%。這樣的漲幅，全國無出其右者，深圳風頭一時無兩。

　　整個2007年上半年，深圳房價都在上漲當中。1月份該市住宅銷售均價為每平方米10872元。5月該市商品房成交均價為每平方米14223元。6月底，深圳福田區歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤，一套單價7300多萬的別墅，每平方米價格高達14萬元。

　　到了8月，深圳關內房屋均價更是創紀錄地突破了2萬元／平方米，有的甚至高達5萬元／平方米。關外房價漲勢也很迅猛，一年前關外有的房子每平方米不到4000元，此時售價已經接近1萬元／平方米。

　　9月份，深圳新建商品房均價達到全年最高16777元／平方米。

　　從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價從5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上漲2倍所花的時間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。

　　下半年掉頭向下

　　數年狂奔后，深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。

　　從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調控樓市的措施陸續出臺對深圳樓市的影響十分顯著。從7月份銀行收縮房貸開始，“炒房客”陸續撤退，深圳二手市場交易面積開始持續下滑，受此影響一手房的交易量也出現大幅回落。

　　此外，深圳市政府五六月份接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買房”、“杜絕陰陽合同，按評估價征稅”等新政策，也對投資者造成了明顯沖擊。

　　據相關報道，8月，靠近市中心地處福田區特區報業大廈旁的五洲星苑，報價每平方米2.3萬元。9月，房價報價2.1萬元／平方米，時隔一個月，價格降了2000元。進入10月，再報價，已是17800元／平方米，而且還附帶送500元／平方米的裝修，現場敲定還送冰箱和洗衣機。

　　事實上，進入9月后，選擇降價拋售的不僅是五洲星苑，不少開發商選擇跟進。9月份以后，深圳一手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內，相對年中的6000套，下挫近2／3，同時在售商品房個別樓盤的降幅達30%。

　　深圳市相關統計數據顯示：第三季度深圳一手住宅交易面積103萬平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下來的10月、11月、12月三個月深圳商品住宅銷售成交面積分別是16萬、15萬、17萬平方米，是2007年成交量最低的三個月，也是最近三年非常罕見的低量。

　　12月深圳商品房價格進一步調整。當月商品住宅銷售價格從11月的15931元／平方米下降至15000元／平方米。深圳中原地產深港研究中心12月公布2007年深圳地產市場年度總結報告。研究結果顯示，12月份房貸新政補充通知發布，深圳樓市低迷狀況進一步加劇——當月深圳在推盤量80余萬平方米的情況下，僅成交約17萬平方米，部分新推項目均價明顯下調，但銷售情況比10月、11月還要差很多。深圳全市住宅均價下降至15000元／平方米。

　　惡性炒作釀苦果

　　有種說法：深圳是一個被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產商各自扮演著自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。由投機者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買，越買越漲”的惡性循環。據估計，整個深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。

　　深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”。“房子在短期內從一個炒家手中轉到另一個，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬以下全收，但下個月就加了20%，變成3.6萬。再下月又加20%，變成了4萬多。過去這一年時間的“干炒”，讓深圳樓價已很大程度上透支了未來的價值空間。

　　現在，在深圳一些地產界人士看來，樓市短期內下降是必然的，是對瘋漲的一種報復。有人預言，下降必須達到三成才能解決問題，而有人甚至認為，深圳樓市應該下降五成。

　　據《廣州日報》、《第一財經日報》

    (記者程澤運整理)

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