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　　畸高的房價已經把眾多的消費者拋離在市場之外，行業風險是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現在房價的“拐點”上

　　★ 本刊記者/郇麗

　　2008年1月，號稱擁有1800家門店的中國最大地產中介——創輝租售集團，被曝倒閉。創輝租售是一家總部在深圳的房產中介公司，2007年9月進入上海市場，僅用三個月便在上海開出250家門店。然而，上海的迅速擴張卻成了創輝租售的滑鐵盧。

　　現在，創輝租售上海分部不得不關閉90%以上門店。“創輝租售”上海分部還遭到哄搶，一夜之間門店的電腦、家具等財物和資料被損毀或搬走。

　　據創輝華南區總經理吳廣業介紹，在上海分部關店、裁員計劃實施前夕，上海分部一名高層帶著公司資產及部分客戶資金另起爐灶，隨后就有部分員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設備，整個上海分部一片混亂。

　　創輝上海分部遭哄搶的同時，其涉嫌挪用客戶資金也被曝光。據媒體報道，創輝公司很大膽，以現金激勵員工力促購房者將定金或者購房款存入公司賬戶內，而這些公司賬戶大都是創輝高層或大區經理的私人賬戶。

　　中介的豪賭與脆弱

　　上海事件已經造成創輝租售集團8000萬元損失。創輝租售集團總裁辦企劃部經理張敏的解釋是，上海店鋪轉讓費太高，創輝拓展速度又太快，員工培訓跟不上，影響了業務開拓。

　　據悉，創輝租售集團總裁林鳳輝一度對樓市異常樂觀，他堅稱“中國樓市將再漲20年”，甚至喊出2008年創輝要開3000家分店的口號。但銀行并不買這個賬，據透露，自中天置業蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創輝列入了高風險“黑名單”，創輝旗下擔保公司的任何擔保貸款申請均被擱置，林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

　　就在創輝租售集團倒閉的一片傳言中，林鳳輝卻宣稱，將不計成本以跳樓價拋售個人及公司的商鋪和物業，收回1億多元的資金以解決危機。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創輝的房產，均已委托各區域陸續放盤。

　　“創輝租售危機解決方案的公告”還聲稱，創輝將積極引進大型機構投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業已被國土部門保全，資產處于安全狀態，不會發生私下轉移情況，公司正通過出售自有商鋪物業，在政府監控下將所得房款存入第三方監管賬戶。

　　但在這個多事之秋，“創輝租售危機解決方案”似乎并未能平息多少危機，客戶懷疑創輝租售在拖延還款時間，進入破產程序，先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資，最后才是客戶欠款。很多客戶已經開始尋找律師。

　　而對于其中的融資方案，漢宇地產總經理施宏睿認為，今后兩個月的房產市場還會比較冷淡，融資方案有待時間和市場的考證。創輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場的冷淡。

　　　　觀望，再觀望

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業和創輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網絡門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯、滿堂紅等多家地產中介公司的關鋪率在25%〜50%不等。

　　“有價無市”的局面，讓中介苦苦支撐。據估計，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數研究院北京房地產指數數據系統也顯示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環比下降17%，與2006年12月同比下降42%。

　　從北京市房地產交易管理網的數據統計也能發現，北京商品住宅成交量下降趨勢從9月份開始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達到263.67萬平方米，9月份下降到166.64萬平方米，10月份再下降至121.57萬平方米，11月份成交量繼續萎縮，比10月份下降多達35%。

　　21世紀不動產中國區域市場總監林蕾表示，整個北京中介門店的實際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說，現在想要促成一筆買賣真難啊！以前一筆買賣兩天就搞定了，現在帶客戶看房子，不看個十套、八套不會下結論。

　　北京市房地產交易管理網的最新統計數字顯示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數環比2007年12月的277.55套／日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套／日下跌了37.33%。

　　另據統計，在剛剛過去的2008年的這些日子里，全國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市房價向下的趨勢非常明顯。據報道，1月12日，在南京市2008年首場二手房拍賣會上，有13套南京主城區二手房房源參與拍賣，除了一套二手房單價高于15000元／平方米外，其他房源單價都低于8000元／平方米，價格大大低于目前南京主城區新開樓盤價格。可惜歷經一個小時的競拍，僅有4套成交。

　　萬科董事會主席王石稱，從成交量來看，一些城市的樓市已經開始“拐”了。

　　仍然高居的房價

　　成交量萎縮，房價似乎已失去了繼續上漲的理由，開發商開始紛紛打折。當然，開發商的動作都還只是暗折，從掛牌價上并不能清晰的看見。

　　2008年1月19日開盤的北京朝陽區新盤“國展領寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整個樓盤價格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動產營銷公司副總經理余旭看來，這個跌幅意義不大，因為2007年上半年漲幅太大，現在的促銷價其實還是由購房者自己埋單。

　　資料顯示，2007年9月份，北京五環以內房價就已接近14000元/平方米，四環以內房價則逼近15000元/平方米。據21世紀不動產的監測數據顯示，北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內，整體價格平均上漲68.3%，其中，新世界家園、上元和新景家園半年價格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看，2007年下半年同樣瘋狂。顯然，以目前基礎上八折至九折的降價，房價依然處在高位。

　　近日，新華網進行網絡調查的結果顯示，57.65%的調查者認為，由于房價前期累積漲幅過大，即使出現小幅的房價下跌也買不起，房價虛高需要自身調節。

　　產品價格過高一定會削弱其市場競爭力，這是個簡單的經濟規律。據統計，到2006年10月底，中國空置房面積多達1.25億平方米，占壓資金達到2500億元，居中國各行業不良資產之首，中國沒有哪個行業有如此大的積壓產品，也沒有哪個行業的產品的漲幅和持續時間有房子這樣長。

　　“鏈家地產”分析認為，目前，買方“恐慌性”的購房心理儼然得到了洗禮，買賣雙方對于價格預期正在轉變，但賣方依然體現出比較強勢的“價格堅持”策略。

　　王石強調說，不能忽略最主要的因素是，消費者家庭收入的增長率和房價增長率之比，如果是房價增長率大大快于銷售增長率，這個市場不能持續，房地產價格自然會出現拐點。易憲容也表示，過高的房價已經將絕大多數居民拋離在了房地產市場之外。

　　王石表示，如果市場真沒有人買房子，任何開發企業都會出局，萬科也不例外。

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