政策拐點已經明確

　　2007年8月7日，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文件)，該文件被認為是對1992年以來全國“房改”的總結，是住房新模式的轉折點。

　　易憲容認為，24號文說明政策拐點已出現(xiàn)。如果沒有1998年中國的住房制度改革，就不會有今天中國的房地產市場，如果沒有2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文件)，也就不會出現(xiàn)房地產市場如此快速的發(fā)展。

　　2003年的18號文件，第一次明確房地產是支柱產業(yè)。北京市主管建委、規(guī)劃的副市長陳剛對媒體說，政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三級化的保障措施，為的是底端有保障、中端有支持，高端有市場，所以我深信拐點會到來。

　　在萬通集團董事局主席馮侖看來，這種轉型將可能持續(xù)一段時間，大概三年后會變的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一樣，那時30%的市場會有漲有落，70%的保障性住房會一直保持穩(wěn)定。

　　如果這個基調是對未來市場的布局，那么影響眼下市場格局的依然是從緊的貨幣政策。2007年12月11日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》，要求各商業(yè)銀行應以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并且暫停“轉按揭”“加按揭”等業(yè)務，緊接著央行開始2007年度內的第六次加息，六次利率上調后，5年以上的房貸利率由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房貸款的利率為8.61%。

　　按揭貸款政策的收緊，對房地產業(yè)的打擊將是災難性的。尤其是在產品銷售上，90%以上的銷售是靠銀行按揭貸款實現(xiàn)，這除了說明中國目前購房者購房實力不強，嚴重透支購買力外，銀行還在挾持著這個行業(yè)。

　　建設部住宅及房地產研究會副會長顧云昌說，從緊的貨幣政策不是一句空話，2008年加息、提高存款準備金率、收緊銀根減少流動性仍將延續(xù)或得到加強，中小房企將面臨一個很大的生存問題。

　　從緊的貨幣政策“卡”住了房地產市場的“咽喉”，房地產公司的資金主要來源于銷售收入、銀行貸款、資本市場，現(xiàn)在后兩條已經被徹底堵死了。

　　記者從建設部提供的資料看到，目前全國房地產開發(fā)企業(yè)已經超過4萬家。王石分析眼下的形式說，小企業(yè)在未來會有自己的生存之道，就像美國的地產開發(fā)企業(yè)，分工非常精細，各自的專業(yè)優(yōu)勢很明顯，除了做全國市場和全部產品類型的，還有大量區(qū)域性的，以及做獨棟住宅、公寓住宅、一級開發(fā)等等細分市場的企業(yè)。相信細分市場的嬗變不會太好過。

　　土地市場拐點已現(xiàn)

　　在房價瘋漲的日子里，土地是上市公司的最好題材，公司大量拿地、囤地，是公司業(yè)績的代名詞和搖錢樹，房地產上市公司根本沒必要考慮開發(fā)房屋的利潤。據(jù)北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，房地產開發(fā)商囤地約10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進行4年的開發(fā)。

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