托市不成“高開低走”

　　“‘慘淡’的銷售率，顯示出這些高價位樓盤的供應量已經超過需求。”北京藍石營銷策劃公司董事長李春平認為，中高檔住宅出現一定程度的疲軟是一個趨勢，“去年以來，政府調控政策很多，肯定會出現這種情況”。在中高檔住宅市場，投資型客戶比例較高，因為在同樣的市場增值幅度下，單價10000元的房子盈利肯定要高于單價5000元的房子；中高檔住宅投資型客戶上海一般超過50%，北京至少有20%-30%，個別項目比例更高。

　　目前北京、上海等地的房價已經漲到一定高位，投資獲利的空間越來越小，很多投資客戶慢慢退出了兩地市場。與此同時，2006年9月出臺的限制外籍人士購房政策，也使中高檔住宅的客源大幅減少。

　　“在北京、上海，有很多中高檔項目一開始的目標客戶群體大部分是涉外人士。”北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文向記者表示，北京很多熱點區域一直都把境外人士作為主要目標客群。就以往的成交量來看，一些核心區項目的境外人士購買比例非常之高。但“限外政策”出臺后，這些項目的客源就幾乎失去了一大半。

　　失去外籍客戶，本地消費能力又不足，再加上市場供應量已經相對飽和，面對這些問題，中高檔房的房價還能挺多久？“事實上，很多中高檔房都在高開低走。”據了解，一些項目最終與客戶的成交價格并非開盤時擬定的高價。以預售均價35000元／平方米的新城國際公寓三期為例，其實際成交價為25000元／平方米。記者根據北京市房地產交易管理網的數據發現，相當多的中高檔項目實際成交價均低于開盤定價。

　　“這其實已經是一種變相的降價行為，只是開發商在銷售時會以各種優惠政策為借口，避開高開低走這個事實。”有業內人士表示，房價在高位運行一段時間后，開發商撐不住了，降價是遲早的事。“因為這些項目的銷售價格本身就太離譜了。”

　　（來源：中國經濟時報 作者：謝麗佳 周雪松 王小霞）

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