關(guān)鍵詞 投資策略

　　“實(shí)際上，目前出手頻繁、表現(xiàn)活躍的外資投資者如高盛、花旗、摩根士丹利、美林等，大部分為投資銀行，與私募基金的操作理念還是有區(qū)別的。”仲量聯(lián)行石澄告訴記者。據(jù)了解，投資銀行經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)主要包括證券承銷、收購(gòu)兼并、資產(chǎn)證券化、基金管理、咨詢服務(wù)等方面。“從某些角度來看，投行倒是更有些投機(jī)基金的性質(zhì)。”石澄表示。

　　業(yè)務(wù)面廣泛、快進(jìn)快出的特點(diǎn)，決定了這些投行的投資策略通常以組合投資、跨市套利及資產(chǎn)重組為主，這也是在推動(dòng)企業(yè)上市、收購(gòu)包裝物業(yè)等項(xiàng)目中頻頻發(fā)現(xiàn)投行身影的原因。與之相對(duì)，專業(yè)基金則更趨于細(xì)分化，投資方向也更為專注。“投行在財(cái)務(wù)層面上表現(xiàn)專業(yè)，而基金只做專門物業(yè)，且由專業(yè)人士來負(fù)責(zé)基金管理，實(shí)行程序化投資決策。”高力國(guó)際翁琳解釋說。

　　自2004年開始的宏觀調(diào)控政策，使得缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多。一位不愿意透露姓名的海外私募基金負(fù)責(zé)人曾坦率表示，在銀行提高門檻之前，基金要求的投資回報(bào)是10%；待到銀根一收緊，回報(bào)率就提高到了20%至30%。一開始，他們把投資焦點(diǎn)集中在缺乏后繼資金支持的項(xiàng)目上，“由于地拿得早，價(jià)格通常會(huì)較為便宜，開發(fā)商的投資回報(bào)率普遍可在50%至100%，這對(duì)于基金的高額回報(bào)也有保障。”但在實(shí)際操作中卻發(fā)現(xiàn)，符合這種要求的“好項(xiàng)目”根本可遇不可求，因此，他開始將策略調(diào)整為購(gòu)買成熟物業(yè)。

　　“成熟物業(yè)已經(jīng)基本上把風(fēng)險(xiǎn)過濾到最低，因此這是比較安全的進(jìn)入方式。”美國(guó)凱雷相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。一方面，成熟物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格可以提供升值空間的衡量依據(jù)，另一方面，投資方更容易測(cè)算好退出方式的可行性。

　　按照凱雷相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，在2004年上海住宅物業(yè)漲至高峰時(shí)期，獲利空間已經(jīng)極其有限，外資投資機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)往其他城市或投資商辦物業(yè)；等到住宅價(jià)格下落到一定幅度時(shí)，基金再重新逢低進(jìn)入。這種投資策略的變更，很好地詮釋了自2004年以來外資在上海收購(gòu)現(xiàn)成物業(yè)的投資路線變化。

　　而美國(guó)華平投資又是另一種投資策略，雖然在進(jìn)入之初也對(duì)于項(xiàng)目融資、收購(gòu)物業(yè)等方式表示過興趣，但最終還是選擇了企業(yè)合作的方式。“從我們的投資角度來看，項(xiàng)目公司層面的合作并不合胃口。”美國(guó)華平投資有關(guān)人士表示。對(duì)他們來說，入股母公司實(shí)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略性合作，更符合其回報(bào)要求。在成為富力地產(chǎn)、綠城中國(guó)的戰(zhàn)略合作者之后，今年又以參股形式與中凱集團(tuán)、中凱開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)行三方合作，并為其投資企業(yè)中凱開發(fā)提供每年不少于3000萬美元的資金支持。

　　美國(guó)華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理Philip Mintz表示，在項(xiàng)目層面上的投資，雖然周期明確，且回收利潤(rùn)時(shí)間短，但風(fēng)險(xiǎn)很大。而在企業(yè)層面上的合作，則屬于長(zhǎng)期性投資方式，能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)管理。

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