法律和商業風險

　　2007年3月6日，全國政協常委張圣坤在談到合作建房時表示：“合作建房不失為現階段解決住房問題的途徑，但個人合作建房，可能會帶來一些問題，將來會產生的負面影響現在還不能預計。”

　　“法律風險、商業風險都存在，其中商業風險比較突出。”北京中盛律師事務所房地產律師張揚指出，“個人合作建房正在摸索自己的發展道路，但面對房地產這一較為復雜的行業，缺乏專業性容易產生較大的商業風險，給合作者造成損失。”

　　風險1 非法集資之嫌疑

　　有媒體報道稱，之前溫州銀監分局注意到溫州個人合作建房聯盟，并組織人員展開相關調查。相關人士稱，如果調查結果表明，溫州的個人合作建房聯盟屬于非法集資，他們將向上級有關部門報告以制定妥善處置方案。

　　隨后，其辦公室副主任曹光群對媒體表示，該局正在關注個人合作建房這一現象，但并沒有就此展開調查：“如果要調查，要事先有相關部門的定性，但目前為止，沒有一個部門下過結論。”

　　專家分析認為，合作建房的法律風險是，在操作和運行過程中很可能存在非法集資的嫌疑。

　　風險2 審批能否通過

　　建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證……

　　動工建房不是過家家，需要幾個相關部門的審批文件。目前個人合作建房還未進展到如此程度，但隨著發展，將來都會面對這個問題。如果通不過審批又將如何？

　　“這對于房地產開發公司來說比較簡單，專業性、資源、經驗都具備；但對于一個從沒涉及過房地產開發的個人合作建房組織，能否得到相關部門信任拿下審批，還是個未知數。”房地產律師張揚疑慮道。

　　楊建津稱，個人合作建房組織會與一些房地產專業性機構達成戰略合作關系，專業性機構提供設計、施工管理、驗收等服務，項目將會順利通過相關部門審批。

　　風險3 建房資金如何保障

　　楊建津解釋說，開工所需資金有兩方面的保證，一是來自合作者的再投入：“出資人與個人合作組織有協議，如果組織摘得土地使用權，出資人承諾繼續增加投資”；二是來自融資，“在取得土地使用權證的情況下，個人合作組織就具備了一定的融資能力，特別是作為優良資產的按竭房貸業務，銀行一般不會拒絕。”

　　而關于資金安全，楊建津認為這不是問題，“資金安全，在合作者與個人合作建房組織的合同里就有所體現。”合作者與組織簽訂合同，買下土地后，組織成立房地產開發公司，合作者便成為公司的股東，“自然享有明細項目運作的權利和義務。”

　　風險4 建房質量誰來擔保

　　建房是一個周期性長、資金密集、風險高的專業性經濟活動，如果沒有完善的利益保障機制，出現任何問題都可能讓集資者蒙受巨大損失。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹做客央視，就合作建房參與討論時表示：“建了十多年的房子，走了好多的彎路，一開始建的房子質量都不是很好；即便現在，建房子所需專業施工、方案的設計也都由專業人士來做。”他用“理發，不是專業人士理的話，都理不好”為例，指出大多數個人合作建房組織的“軟肋”。

　　趙智強則針鋒相對地表示：“我們并不是脫掉衣服自己去蓋房子，也請了專業工程師。”他認為建房的技術問題不大，畢竟不是蓋摩天大樓，而是一二十層的住房，“出現質量問題的可能性很小。”(周斌)

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