2月2日，北京市建委等部門聯合下發《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，對境外個人以及機構在北京購買商品房作出一系列的明確規定。這是自2002年9月，北京取消對外籍人士購房限制、取消商品房銷售內銷、外銷限制后再次收緊針對外資購房的標準及要求。本周五，3月2日“外資限購細則”實施將滿一月，政策調控后期效應將陸續顯現。

　　自2002年之后的幾年，北京房地產市場經歷了一個逐步走熱的過程。從北京市房地產交易管理網的數據來看，2004年，北京商品房銷售均價為6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的銷售均價降低了4%，而之后的2005、2006年銷售均價均呈兩位數的上漲，兩年的漲幅分別達到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房銷售均價已達8792元/平方米。從2004年底開始，海外資金開始頻繁收購國內大型商業地產，對推高房價起到一定的作用。而自2004年起以“國六條”為標志的多輪宏觀調控政策陸續出臺，涉及到了市場、金融、稅收等各個層面，因此2006年7月建設部出臺的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的171號文和此次市建委出臺的限制外資購房的執行細則再次收緊了外資購房的閘門也就顯得順理成章了。

　　據中大恒基不動產營銷的數據顯示，目前外資購房的主要目標是高檔公寓、寫字樓及商業，2006年外資購房的占比約為10%左右。從2006年的數據看來，相比呈現剛性特征的自住購房群體和國內投資客，外資購房客尚無法占據主導位置，限制外資購房對國內整體房地產市場的價格下行調整作用有限。從不同業態看來，普通住宅的購房客戶多以自住需求為主。據中大恒基不動產營銷旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項目針對購房客戶的調查顯示，2006年以投資為目的的購房客戶占比約為19%，且近九成為國內客戶。

　　相比普通住宅，外資限購的規定對于京城的高檔住宅項目和商業地產的影響更為顯著。由于高檔住宅、寫字樓、商業項目所在位置多處于中心城區，隨著城市化進程的加快，城區內有限的土地將很快被開發殆盡，此類項目的預期增值空間較高，因此也受到大量外資投資個人、機構的追捧。

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心對于高檔公寓項目銷售情況的監測數據，去年下半年北京共有39個公寓項目入市，其中新開盤項目18個，老項目后期21個，總供應面積147萬平方米，開盤均價為13115元/平方米，總體成交均價為12825元/平方米，顯示出了市場對于高檔公寓項目的價格承受能力有限，無法按照開發商預期價格成交。

　　在經過了半年左右的銷售周期后，下半年開盤的公寓項目的平均銷售率為58%，共有31個項目對開盤均價作出了價格調整，價格總體上漲幅度為15%，其中有5個項目開盤均價進行了下行調整，占16%，平均降幅為7.4%。這5個項目分別在9~11月間開盤，分布于各個環線區間，平均銷售率為42%，低于平均值16個百分點，可以看出，銷售情況不佳是這些項目作出開盤均價下行調整的重要因素。中大恒基不動產營銷總經理王述認為，銷售進度過慢會影響開發商的回款速度，輕則對后期項目的開發造成阻礙，更加嚴重的后果是有可能導致資金鏈的斷裂，因此開發商采用降低房價的方式以求得資金快速回籠，同時，前期對市場判斷不準確，開盤價格制定過高而進行二次調整以及“限外”政策導致的需求下降也是降價的原因之一。此外，在平均銷售進程過半的情況下，僅有7個項目的實際銷售均價高于開盤均價，平均溢價幅度為7.8%，而有24個項目的銷售價格低于開盤價，平均幅度為13.1%。可以想見，在售的大部分高檔公寓項目受到了政策因素的制約，需求不足，無法達到預期售價。

　　“外資限購令”雖對高檔公寓項目的銷售、價格均產生了不同影響，但相對去年下半年同期開盤的200余個項目，公寓項目僅占兩成。王述認為，“限外令”對高檔住宅項目的影響尚無法作用到整個房地產市場，對于整體市場的價格影響也極為有限，但隨著自2004年以來的各項宏觀調控政策的落實、執行，保障性住房、廉租房、經濟適用房、雙限房加快供應步伐，預計京城房價將在2009年后趨于平穩。(王芳潔)