亞奧商圈

　　萬家燈火、愜意生活可能是人們形容亞奧商圈最好的詞匯。的確如此，從1990年亞運會結束至今，該區(qū)域已經是北京居住質量最高的區(qū)域，難怪人們把亞奧定位為北京的CLD(中央生活區(qū))，數(shù)十個建筑規(guī)模大、品質高的樓盤匯集于此，從最早的歐陸經典、亞運豪庭到中期的嘉銘桐城、萬科星園再到目前的三空間、山水奧園等等，都給該區(qū)域的住宅市場帶來了銷售的奇跡。但一直困擾亞奧多年的問題是，作為商圈，商務氛圍一直沒有得到完善，就因為人們十幾年來形成的“住宅區(qū)”思維慣性，亞奧區(qū)域商業(yè)始終做不起來。直到近兩年，這種局面才有所改觀，截至2005年8月，亞奧商圈共聚集了30多個各類寫字樓項目(含已入市和待入市項目)，建筑規(guī)模超過100萬平方米，其中今年下半年預計市場放量超過20萬平方米。昔日的居住區(qū)開始突破居住傳統(tǒng)，尋求商務新區(qū)的發(fā)展之路。

　　區(qū)域特征

　　作為一個形成較早的居住區(qū)，目前區(qū)域內的居住氛圍濃郁，物業(yè)環(huán)境良好。中原房地產經紀公司策劃部高級策劃經理馬濤介紹，北京只有兩個地方——朝陽公園和奧林匹克公園，在飛機上可以看到兩塊綠，起到了城市綠肺的功能。

　　據(jù)統(tǒng)計，亞奧板塊內僅在售的住宅類項目就有25個左右，總規(guī)模達到840多萬平方米，市場供應量十分巨大，已遠遠超過望京地區(qū)和中關村萬柳地區(qū)，成為京北最大的高尚住宅類商品房集中供應區(qū)域，而且售價不菲，趨向中高檔化。目前區(qū)域的一手房價跨度較大，單價在6000元/平方米至上萬元不等，二級市場的房價主要在5500~8000元/平方米之間。

　　而且根據(jù)一般的居住規(guī)律，區(qū)域居民的房屋使用已經10多年，原先的老舊設計已經開始難以適應新生活的需求，區(qū)域的置業(yè)升級浪潮也已經開始。因此，眾多新開發(fā)的項目除了在自身產品上狠下功夫外，紛紛將目光放在了區(qū)域內老居民的二次置業(yè)上。據(jù)凱旋城銷售總監(jiān)劉蕾介紹，亞奧區(qū)域的居民由于居住的習慣，往往將二次置業(yè)的地點也選擇在該區(qū)域。

　　而隨著2008奧運會的臨近，各項交通、配套設施的完善，使得目前亞奧住宅項目價格一路飆升。

　　交通狀況

　　軌道交通引領交通前景。在區(qū)域內，主要的交通干道有北四環(huán)、北五環(huán)、安立路、北苑路、北辰東路、北辰西路以及大屯路。周邊有京昌高速和京承高速。其中南北向的安立路是亞運村的核心動脈，向北連接湯立路，向南連接安定路、穿越二三環(huán)以及平安大街、長安街等，直達王府井，是亞奧商圈的依托，同時也是有名的擁堵路段。北苑路則主要承擔著亞北地區(qū)的聯(lián)絡交通任務，南向連接惠新街通達北三環(huán)，并穿越二環(huán)、雍和宮、東單、崇文門、天壇東路，最終和南三環(huán)相接。但其南端與惠新西街部分連接路段，路面較窄，北部的立水橋的交通也備受詬病。北辰東西路則主要是連接北四環(huán)和大屯路，貫通奧體中心和奧林匹克公園。而大屯路則是區(qū)域內東西向的主干道，西向連接清華東路，抵達中關村腹地。目前在北沙灘橋西經常出現(xiàn)擁堵。

　　周邊配套

　　亞奧的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。奧林匹克體育中心和奧運體育公園位于其中。因為亞運會的推動，區(qū)域很快成為北京的著名現(xiàn)代化“高檔居住區(qū)”。區(qū)域內商業(yè)生活配套齊全，尤其是遍布安立路的北辰購物中心、飄亮購物廣場以及眾多餐飲、金融等企業(yè)使亞運村有望成為京北頗具規(guī)模的商業(yè)中心。

　　按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域將成為與中關村、CBD有同樣地位的重點功能區(qū)之一。在北京市城市規(guī)劃中，亞奧區(qū)域應該是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。其中生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域將集體育、文化、會展、休閑等功能于一體。而且隨著區(qū)域的成熟以及奧運會的召開，區(qū)域的商務氛圍也開始成型。一大批辦公物業(yè)登臺亮相，區(qū)域打造商務中心的心思不容小窺。

　　超大綠色居住社區(qū)凝聚生活商業(yè)中心。區(qū)域西接中關村、上地，東接望京。215公頃奧林匹克公園、87公頃國家森林公園及200公頃人工湖，標志性的奧林匹克體育中心，風情匯聚的中華民族園等展現(xiàn)了區(qū)域的特色——綠色、運動主題。

　　2006年看點

　　目前區(qū)域內尤其是亞運村核心區(qū)已經形成一定規(guī)模的商業(yè)街：安立路沿線，北辰購物中心、飄亮購物廣場、旺市百利、華匯超市等一字排開，在炎黃藝術館南側的慧忠路、安慧北路、北小河路，已經形成了三條特色餐飲街，而華匯超市旁邊的餐飲一條街也聲名在外。餐飲方面，全聚德、東坡酒樓、八先生涮肉、麥當勞、肯德基等中外品牌齊聚。

　　尤其是隨著區(qū)域的逐步成熟，2008年奧運會的召開使國家加大了對亞奧區(qū)域道路交通、市政配套方面的投資。高品質的商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)，商業(yè)配套進一步完善，商務環(huán)境不斷得到改善和提高，體育場館、會議會展中心成為區(qū)域內獨特的商務資源。

　　一些商務辦公物業(yè)也開始出現(xiàn)并逐步發(fā)展，原先眾多企業(yè)在住宅里辦公的現(xiàn)狀將有望改變，寫字樓在未來將成為辦公市場的主流。據(jù)統(tǒng)計，目前區(qū)域內的商務辦公物業(yè)已經達到30多個，區(qū)域成就商務功能的心思開始有了實質性突破。區(qū)域消費潛力巨大，物業(yè)升值不可避免

　　據(jù)了解，亞運村目前的常住人口已超過50萬人，流動人口已超過30萬人。居住人群年齡集中在25~45歲，主要為在中關村、燕莎、中央商務區(qū)、望京等區(qū)域的上班人群，其中IT精英、外企白領、自由職業(yè)者、在華工作的外籍人士和影視明星等人群占據(jù)置業(yè)者主流。客戶相對受教育文化程度較高，消費力強。每天從安立路去往昌平和順義高檔別墅的高階層人士，大部分消費也集中在亞運村里，構成提升亞運村的主力人群。而目前，奧運村在舉辦大型比賽和演出的時候會有大量的消費人群涌入奧運村以外，平常的時候還會接納許多來自世界各地的游客，他們也會形成亞奧商圈的消費主體。

　　據(jù)測算，2008年奧運會將帶來2800億元的商機。屆時北京市游客總數(shù)將達到1.7億人次，其中海外游客將達到463萬人次。外省來京游客在奧運會后一兩年內將達到高峰，達到1.13億人次，境外游客將達到400萬~500萬人次。而來參觀賽事的每個外國游客在亞奧商圈的消費將占到整體消費的1/4~1/3。