廣州天河法院審理多起因?qū)W區(qū)房引發(fā)的“家庭糾紛” 老人為讓孫子讀名校將學區(qū)房過戶給兒子
　　贏了“起跑線” 會輸“養(yǎng)老房”？

　　“最好的投資就是對孩子的投資”“父母之愛子，則為之計深遠”“絕不能讓孩子輸在起跑線上”……為了讓孩子上好幼兒園、好學校，許多家庭在孩子尚未出生時就開始謀劃，全家動員、費盡心思，有錢出錢、有力出力，都是為了一套有“名校”學位加持的房子。然而，在置備“學區(qū)房”的過程中，一些家庭甚至產(chǎn)生了內(nèi)部矛盾。近日，廣州天河法院就審理了多起因?qū)W區(qū)房引發(fā)的“家庭糾紛”。

　　文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員天河法宣

　　過戶給兒子的學區(qū)房加了兒媳名字 老人還能要回房子嗎？

　　法院：涉案學位房是借用 非贈與、買賣

　　22年前，老李購買了一套位于天河區(qū)的房改房，該房改房位于一知名小學的招生地段內(nèi)。雖然老李與兒子一家三口一直共同居住在該房子，但為了讓孫子陽陽順利入讀該知名小學，老李于2012年將房子以買賣的形式過戶到兒子小李（即陽陽的爸爸）名下。父子倆雖簽訂了買賣合同，但小李實際并未支付任何對價。2014年，小李通過變更登記，在涉案房屋上加上了老婆小吳的名字，將房屋產(chǎn)權(quán)登記變更為夫妻共有。

　　2018年，老李到法院起訴兒子兒媳，要求確認房子的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，并拿出了一份他與兒子小李簽訂的《協(xié)議書》，《協(xié)議書》載明因陽陽讀書入學需要，老李暫時將房屋更名至小李名下，但小李無權(quán)更改房屋的屬性、無權(quán)對房屋進行處分，房產(chǎn)仍屬老李所有。小李對老李提出的主張沒有異議，稱他將房子加上小吳的名字，是因為小吳是老師，對入學政策更為了解，認為房子加上陽陽母親的名字，能讓陽陽更有把握入讀該“名校”。

　　小吳卻對老李和小李的說辭予以反駁，稱老李將房子贈與小李是合理的，且當時小李自愿將房子部分份額贈與給她，老李也知情。但后來她與小李感情生變擬協(xié)商離婚，老李此時起訴索回房子，實質(zhì)是與小李惡意串通，意在損害其財產(chǎn)權(quán)益。小吳還提出當時他們一家三口都住在涉案房屋，戶口也在該房，她和小李并不需要獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也可為陽陽報名入學，且陽陽也不是必須入讀該“名校”。

　　本案中，老李雖將房子以買賣名義過戶給了小李，但小李、小吳實際上并未支付房款，且老李將房子過戶后仍一直與小李一家在該房居住生活并繳納相關(guān)費用。結(jié)合房子過戶時間、小孩入學時間及天河區(qū)當時的入學政策等，可以推定老李將房子過戶給小李，以及小李將房子加上小吳的名字，是為了解決小孩的入學讀書問題，是出于借用房子的目的，而非贈與或者買賣。同時，小李與小吳之間的微信對話記錄可證明，小吳并未將涉案房產(chǎn)視作夫妻共同財產(chǎn)，其知曉房子過戶的實際原因并非基于贈與的意思。因此老李訴請確認案涉房產(chǎn)歸其所有并要求小李小吳將案涉房產(chǎn)過戶至其名下，理據(jù)充分，應予以支持。

　　最終，天河法院判決確認房子歸老李所有，小李和小吳配合老李辦理房產(chǎn)所有權(quán)人變更登記手續(xù)。小吳不服提起上訴，二審法院認為一審判決并無不當，駁回上訴，維持原判。

　　老人欲找老伴相度晚年 欲要回當初過戶給兒子的學位房

　　法院：涉案房產(chǎn)協(xié)議應認定為借用合同

　　老趙是一名退休的高校老師，在天河區(qū)擁有一套位于“名校”學位地段的房改房。2012年，老趙與獨生子小趙簽訂了協(xié)議，為孫子東東的入學需要，以表面交易，實際無支付房款的形式，將房子的大部分產(chǎn)權(quán)過戶到小趙的名下，而老趙則象征性占有一平方米。同時，雙方還約定，小趙應在老趙有特殊需要時無條件回轉(zhuǎn)房屋產(chǎn)權(quán)。后來，老趙覺得自己日漸年老體衰，需要尋找老伴在涉案房屋共同生活，遂向小趙提出要回房子全部產(chǎn)權(quán)。在多次被拒的情況下，老趙將兒子小趙告上法院，要求確認涉案房產(chǎn)為其一人所有，并要求小趙協(xié)助辦理返還過戶登記。

　　小趙則認為，老趙已將房子份額贈與給他，贈與行為已完成，且不具備法定可撤銷情形，因此認為老趙的訴求沒有法律和事實依據(jù)。

　　本案焦點主要集中于老趙與小趙之間的《協(xié)議》系借用合同還是贈與合同。雖然借用合同與贈與合同都具有無償性，但二者對于標的物轉(zhuǎn)移性質(zhì)卻不同，前者需要在一定期限或使用完畢后返還原主，后者則變更了標的物的所有權(quán)，無需返還。

　　本案中，雙方簽訂的《協(xié)議》中雖約定了涉案房屋以“表面買賣，實則贈與”的形式無償贈與小趙，只留下一平方米歸老趙，但同時也約定了“特殊情況時應無條件返還”的歸還條件，所以該《協(xié)議》即使具有無償性的性質(zhì)，也應認定為借用合同。而在涉案房屋的歸屬問題上，老趙與小趙的《協(xié)議》中約定了特殊情況返還的條款，雖未明確約定特殊情況的具體情形，但老趙因需尋找老伴共同生活而收回房屋的理由符合社會常理，老趙的訴訟請求應予以支持。

　　最終，天河法院認定涉案房產(chǎn)歸老趙一人所有，鑒于涉案房產(chǎn)在訴訟過程中因拆遷而滅失，房屋的拆遷權(quán)益屬于房屋因拆遷滅失的價值替代，故判決涉案房屋的拆遷權(quán)益歸老趙享有。小趙不服提起上訴，但在二審審理期間，小趙基于維護親情考慮撤回了上訴。

　　法官提醒：

　　老人贈與孩子房產(chǎn)要做好風險防范

　　祖輩們?yōu)榱藢O輩的入學問題，將“學區(qū)房”過戶至子女名下，體現(xiàn)了老人對兒孫的愛。于“情”，子女應感恩父母的無私付出，尊重老人的選擇，妥善安排好老人的起居生活；于“理”，若雙方曾有過關(guān)于房產(chǎn)過戶性質(zhì)的約定，子女也應當謹守約定，不能隨意處分甚至故意損害父母的財產(chǎn)權(quán)益。房產(chǎn)一旦過戶，房屋所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，難以輕易回轉(zhuǎn)。老人們在向兒女過戶房產(chǎn)時，若非出于自愿贈與的意思表示，要做好相應的風險防范。

　　1.簽內(nèi)部協(xié)議。說明房子過戶的目的（如為孫輩入學需要等），兒女只是借用或代持，明確所有權(quán)仍歸老人所有，且老人仍有權(quán)在該房屋居住，并明確房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回老人的條件和時間等條款。

　　2.設(shè)置抵押權(quán)。為防止房子被“悄無聲息”地二次處分，老人可在房產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，以購房款為債權(quán)標的，抵押權(quán)人為老人，抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿，這樣可使老人的權(quán)益有更充分的保障。