策劃人語

　　《天龍八部》一書中，有一局著名的珍瓏棋局讓讀者流連忘返。

　　珍瓏者，圍棋中苦心經營編排的一類求活難題。

　　樓市調控這一盤珍瓏棋局棋到中盤，又該如何破解？

　　房價、房企、土地、融資、結構、中介、外資——七大走勢，今朝或可下個斷言。

　　1 土地

　　左手收網，右手揚鞭

　　縱觀此輪房地產宏觀調控，土地調控似乎最有條不紊，卻又緊鑼密鼓。這一方面是因為土地涉及房地產鏈條的首要環節且在此前問題頗多，另一方面也源于日益嚴重的資源危機。

　　為確保“十一五”期間耕地面積的減少量控制在最小的幅度內，國土資源部在6月初表態，將閑置土地的收回和再利用作為未來一段時期內房地產用地的主要來源。由此可以預見，閑置土地的收回與違法違規用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效”的土地閑置2年以上未開發即可收回的政策，將重新啟動。

　　據國土資源部要求，各省級主管部門須在年底前公開、查處8起以上嚴重土地違法案件，重點打擊以租代征等違法利用土地的行為。銀監會配合表示，將房地產開發貸款和土地儲備貸款的風險權重提升，嚴控房地產信貸增長。

　　另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢之一，別墅類用地已經全部叫停，而經濟適用房和廉租房的建設將成為未來各城市房地產開發的重頭戲。

　　凡此種種，都傳遞出越來越清晰的信號：土地調控大網已經拉開。目標逐漸明確，“收網”的第一步是建立土地督察制度。

　　“以往國土資源部門的垂直監管不夠是造成地方政府土地政策混亂的直接原因，這次的督察制度正是從管理上保證政策落實的關鍵一著。”浙江省一位土地評估專家表示。(于兵兵)

　　2 外資

　　觀望調整，謀求后動

　　以往幾年，一直可以逃過房地產調控的外資今天再也無法再暗中慶幸。之前高調談論其在華投資戰略的幾大基金在匆忙趕過最后一輛末班車后，可能在未來很長一段時間陷入觀望。

　　“新政后外資的觀望情緒很濃，對整個外商投資房地產市場都將產生重大影響，無論是住宅還是商用物業，無論是個人還是機構投資者。”在六部委限制外資炒樓的171號文出臺后，仲量聯行中國區董事陳立民介紹，目前有大量外商投資項目在結匯處受阻，也有若干投資意向在新政前后取消。

　　“上海、深圳、北京等一線城市的高檔樓盤有近六成銷售給外資，如果嚴格按一套房定義自住房，這些樓盤的業務量縮水最高能達到50%。”上海一位外資銀行信貸部經理表示。

　　但是，和內地的購房觀望一樣，專家判斷，外資的觀望情緒也許是暫時的，政策穩定后，大型的、以長期投資回報為目的的外資將重新入市。

　　“更多專業投資房地產領域的海外基金，其實判斷入市的標準不是短期的市場狀況，而是中國整體經濟運行形勢和前景。”易居中國研究中心經理陳嘯天表示。

　　外資會在學習消化了政策后，逐漸尋找到適應政策的投資路徑，調整戰略后重新入市。

　　目前來看，外資再入市可能要考慮兩個主要問題，一是交易時間的拉長。“這些要求有的是以前就有，有的是新增條款。如果政府方面不希望太多外資進入，在環節上拖延是常規做法。”一位海外基金工作人員介紹。

　　另一個則是違規行為的收斂。“內地不是不需要外資，很多地區都歡迎外資的進入與支持。規范不是限制，良性的海外資本在內地的投資空間依然廣闊。”臺灣信義房產高層表示。(于兵兵)

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