策劃人語(yǔ)
《天龍八部》一書中，有一局著名的珍瓏棋局讓讀者流連忘返。
珍瓏者，圍棋中苦心經(jīng)營(yíng)編排的一類求活難題。
樓市調(diào)控這一盤珍瓏棋局棋到中盤，又該如何破解？
房?jī)r(jià)、房企、土地、融資、結(jié)構(gòu)、中介、外資——七大走勢(shì)，今朝或可下個(gè)斷言。
1 土地
左手收網(wǎng)，右手揚(yáng)鞭
縱觀此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，土地調(diào)控似乎最有條不紊，卻又緊鑼密鼓。這一方面是因?yàn)橥恋厣婕胺康禺a(chǎn)鏈條的首要環(huán)節(jié)且在此前問題頗多，另一方面也源于日益嚴(yán)重的資源危機(jī)。
為確保“十一五”期間耕地面積的減少量控制在最小的幅度內(nèi)，國(guó)土資源部在6月初表態(tài)，將閑置土地的收回和再利用作為未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)用地的主要來源。由此可以預(yù)見，閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來加大力度。此前一度“失效”的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策，將重新啟動(dòng)。
據(jù)國(guó)土資源部要求，各省級(jí)主管部門須在年底前公開、查處8起以上嚴(yán)重土地違法案件，重點(diǎn)打擊以租代征等違法利用土地的行為。銀監(jiān)會(huì)配合表示，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重提升，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)。
另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土地政策趨勢(shì)之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。
凡此種種，都傳遞出越來越清晰的信號(hào)：土地調(diào)控大網(wǎng)已經(jīng)拉開。目標(biāo)逐漸明確，“收網(wǎng)”的第一步是建立土地督察制度。
“以往國(guó)土資源部門的垂直監(jiān)管不夠是造成地方政府土地政策混亂的直接原因，這次的督察制度正是從管理上保證政策落實(shí)的關(guān)鍵一著。”浙江省一位土地評(píng)估專家表示。(于兵兵)
2 外資
觀望調(diào)整，謀求后動(dòng)
以往幾年，一直可以逃過房地產(chǎn)調(diào)控的外資今天再也無法再暗中慶幸。之前高調(diào)談?wù)撈湓谌A投資戰(zhàn)略的幾大基金在匆忙趕過最后一輛末班車后，可能在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間陷入觀望。
“新政后外資的觀望情緒很濃，對(duì)整個(gè)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)都將產(chǎn)生重大影響，無論是住宅還是商用物業(yè)，無論是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)投資者。”在六部委限制外資炒樓的171號(hào)文出臺(tái)后，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民介紹，目前有大量外商投資項(xiàng)目在結(jié)匯處受阻，也有若干投資意向在新政前后取消。
“上海、深圳、北京等一線城市的高檔樓盤有近六成銷售給外資，如果嚴(yán)格按一套房定義自住房，這些樓盤的業(yè)務(wù)量縮水最高能達(dá)到50%。”上海一位外資銀行信貸部經(jīng)理表示。
但是，和內(nèi)地的購(gòu)房觀望一樣，專家判斷，外資的觀望情緒也許是暫時(shí)的，政策穩(wěn)定后，大型的、以長(zhǎng)期投資回報(bào)為目的的外資將重新入市。
“更多專業(yè)投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金，其實(shí)判斷入市的標(biāo)準(zhǔn)不是短期的市場(chǎng)狀況，而是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)和前景。”易居中國(guó)研究中心經(jīng)理陳嘯天表示。
外資會(huì)在學(xué)習(xí)消化了政策后，逐漸尋找到適應(yīng)政策的投資路徑，調(diào)整戰(zhàn)略后重新入市。
目前來看，外資再入市可能要考慮兩個(gè)主要問題，一是交易時(shí)間的拉長(zhǎng)。“這些要求有的是以前就有，有的是新增條款。如果政府方面不希望太多外資進(jìn)入，在環(huán)節(jié)上拖延是常規(guī)做法。”一位海外基金工作人員介紹。
另一個(gè)則是違規(guī)行為的收斂。“內(nèi)地不是不需要外資，很多地區(qū)都?xì)g迎外資的進(jìn)入與支持。規(guī)范不是限制，良性的海外資本在內(nèi)地的投資空間依然廣闊。”臺(tái)灣信義房產(chǎn)高層表示。(于兵兵)
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