在執行超過5年之后，環京樓市重地河北省廊坊市官宣取消住房限購。與此同時，“北三縣”(大廠、香河、固安)和環雄安新區周邊的住房限售也被取消。

　　近日，廊坊市全文公布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。其中第一條明確提出，取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。同時還強調：對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　曾經終結“北三縣”等環京樓市狂歡并且使其“一夜入冬”的“限制性購房條件”取消，意味著什么？燕郊等地樓市是否會迎來“春天”？

　　坐過山車的“環京樓市”

　　廊坊是距離北京城區最近的地級市，也是許多北漂在環京置業的首選之地。不過，背靠北京，在給這里帶來大量需求和機會的同時，也帶來樓市投機和泡沫。在過去6年多時間里，環京樓市經歷了一輪“過山車”行情，大量炒房者不僅暴富夢碎，還被深度套牢。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，波峰就在2016年。當時，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環京區域。不到一年時間，包括廊坊在內的環京區域房價迅速翻番，燕郊新房單價超過每平方米4萬元，大廠超過3萬元，固安則超過2.5萬元。

　　但2017年，隨著廊坊開啟限購，非本地戶籍購房需要3年連續社保或個稅，來自北京的購房人群大幅減少，狂歡戛然而止。市場成交規模大幅收縮的同時，房價也出現大幅下跌。

　　作為環京樓市價格高地的“燕郊”，目前房價大約在每平方米2萬元左右，大部分項目每平方米價格為1萬元出頭，相比2016年，大多出現了腰斬甚至“膝斬”。

　　因為房價大幅下跌，這兩年，時常有燕郊房主“免費”送房的新聞曝出：只要繼續還房貸，房子直接過戶不要錢。

　　根據諸葛找房數據研究中心監測數據，2016年廊坊主城區新建商品住宅成交近5萬套，但2017年以來，年度成交大幅下滑，近幾年都維持在1萬套左右的水平。今年以來，受疫情影響，環京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量僅6763套，僅為去年成交水平的40%。

　　限購取消背后的政策信號

　　廊坊為何在此時取消限購？

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國是直通車采訪時表示，廊坊市房地產市場特別是北三縣的商品房，近年來其量價出現了大幅下降，2017年的高點到現在，很多樓盤房價下跌50%甚至以上，在國內重點和熱點區域來看，如此大的下跌是非常罕見的。出于穩定房地產市場、穩增長、保交樓、惠民生的角度來看，迫切需要有紓困的政策。

　　此外，李宇嘉認為，階段性地退出限購限售政策，適當降低公積金首付比例，對于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。在當前投資性需求已經全面退場，控制資金和信貸的政策仍舊有效的情況下，這種退出具有積極意義。

　　諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙也認為，在本地購房需求較弱以及當前房地產市場整體壓力較大的背景下，廊坊取消限購具備一定的市場必要性，能緩解當地樓市較為低迷的局面。目前房地產市場調控的目標是穩、健康發展和良性循環，在市場較為低迷下取消過往嚴苛的政策是允許的。

　　近日召開的中央政治局會議明確提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

　　專家認為，在因城施策用足用好政策工具箱方面，后續其他城市可能會有更多動作。

　　環京樓市會再“火起來”嗎？

　　張大偉表示，廊坊放松限購等調控政策后，會帶來一些熱度，特別是經歷多年調整后，環京房價已處于低位，水分被擠掉了，燕郊等樓市有望見底。但限購政策并不能徹底扭轉環京市場頹勢，核心還要看檢查站帶來的通勤等問題能否解決。

　　李宇嘉也認為，環京樓市出現了近年來最大速度的下跌，特別是許多項目房價腰斬，不少買房人被套牢。這拉低了市場情緒和預期，中短期環京樓市很難出現明顯反彈。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，其實，此前廊坊市區和北三縣取消限購政策已經落地執行，首付比例也已執行首套20%、二套30%，房貸利率最低執行4.25%，各項政策已相對寬松，但市場并未出現回暖。

　　究其原因，陳文靜分析稱，一方面，前幾年環京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，而近幾年北京住房供應逐漸增加，同時疫情防控嚴格，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”。

　　另一方面，環京區域近幾年產業發展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節奏也放緩，因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限。

　　李宇嘉認為，未來環京樓市能否再次啟動取決于兩點：一是北京樓市能否明顯回升。在北京樓市回升以后，廊坊的樓市大致會滯后3-6個月回升。二是京冀地區能否在公共服務均等化方面出現更大進展，這不僅僅是房地產的問題。

　　作者：龐無忌