北京：高檔房市場逆轉

　　與深圳、廣州相隔兩千公里的北京也感受到南方樓市調整的寒意。“有價無市”成為近一個月來見諸京城報端和地產論壇里最熱門的詞匯。

　　11月30日，北京中原地產投資部總經理張坤昱和來自深圳、廣州、上海的同事開了個碰頭會。討論的內容就是深圳、廣州和上海出現的成交量下跌，以及與北京房地產市場的關系，“開發商現在非常關心這個問題。”張坤昱說。

　　與深圳、廣州房地產市場價量齊跌的現象不同，北京是價升量跌。據北京房地產交易網統計，11月份，北京一手房成交量日均為364套，比10月份下降了近10%，延續了10月份7%的跌幅，但房價卻依舊上漲。據國家發改委的數據，10月份北京新建商品住房價格比去年同期上漲了17.8%，位居一線城市之首。

　　北京思源地產總經理李國平對南方周末記者表示：“目前市場上發生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然搶手，需要排隊去買，另一方面，20000元每平方米的高檔住宅出現明顯滯銷。這部分房產以投資為主，受宏觀調控政策和股市連帶效應的影響較大。”

　　據鏈家地產統計，10月份，北京市總價超過150萬元的二手房掛牌量比9月份上漲了25%。需求方則是另一幅景象，鏈家11月份掛牌量上升最快的中高檔房成交量反而下跌19.3%。

　　對此，北京鏈家地產副總經理金育松認為：“目前二手房的連續高燒局面已讓部分購房需求提前透支，需求減弱，再加上第二套房貸政策導致高價房拋售。”

　　盡管目前掛牌量上升成交量下降，北京中原三級市場部副總經理宮萍仍然充滿信心。“有些二手房出現標價高于成交價或均價的現象，比如萬柳地區目前均價兩萬三，掛牌價則兩萬八，說明還遠沒到恐慌性拋售，只是買賣雙方的博弈和觀望。”

　　與那些大量掛牌的中高檔房業主觀點不同，接受南方周末記者采訪的開發商和中介公司均看好北京房地產未來的走勢。“可能有一些警惕和擔憂，但對未來走勢的判斷基本一致。”李國平說。“有泡沫，但真正的拐點很難判斷，綜合分析北京的房價，明年繼續上漲的可能性很大。”北京高通智庫總經理張宏認為，“盡管年底土地供應大幅放量，但多數分布在郊區，要真正形成有效的市場供應，至少需要2年。”

　　在11月30日與三地同事溝通之后，張坤昱恢復了信心，“與深圳不同，北京以自住需求為主，而且，北京近兩年土地供求極不平衡，今年到目前為止放地計劃才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子這么少，價格怎么會降呢？”

    上海：重回2005？

　　上海開發商的底氣并沒有北京同行足。

　　11月初，上海城建置業副總施嘉霖突然發現，自己負責的樓盤瑞仕花園的房價雖然漲到每平方米21500元，但10月份竟然只賣出了8套。幾個月前，每個月可都是一百多套。

　　國慶以來，上海開發商心底的寒意和天氣一樣，日益濃重。10月份，整個上海的新房成交量下降了兩成多，11月又下降了兩成。

　　中介公司的日子更難過，“我們11月的銷售大概下滑了三成。”上房置換德平店的負責人告訴南方周末記者。11月份，上房置換其他分店的經理們大部分都沒有完成預訂任務。

　　盡管上海市房地局預計今年上海房價漲幅約為10%，但其中有郊區住宅基數過大的因素。其實，從2007年春節之后，上海市內許多樓盤價格上漲超過50%。這令人回憶起2005年春節之后的情景：短短幾個月內，房價普遍暴漲30%，成交暴升，然后又在政策和市場壓力之下，成交量迅速萎縮，市場進入觀望期，半年之內，房價普遍下跌20%。

　　上海也因此成為本輪經濟增長中，惟一一個樓市遭到深度調整的城市。如今，昔日跡象卷土重來，它將又一次陷入2005年的境地嗎？

　　此次上海樓市成交量下跌，同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響，這些政策有力地改變了購房者的預期。與廣州一樣，上海一些樓盤出現大規模退訂的情況，瑞仕花園10月份就有六十多買家退訂。

　　上海絕大部分開發商們也對房市的未來趨勢猶豫不決。他們明白經過今年連續5次升息和9次提高準備金率，加上股市下滑導致的財富縮水，房價繼續暴漲的可能性不大，但降價銷售無異于割肉，實在心中不舍。“這種心態導致其自身觀望情緒也較重，不愿下決心松動價格迅速出售。”上海荒島工作室主任馮偉說。

　　結果，“開發商不愿降價，買家看房價不降就是不買，現在大家就僵在這里了。”東上海聯合置業公司的趙政偉告訴南方周末記者。

　　不過，如今上海樓市的基本面有別于2005年。“上海年銷售量在2000-3000萬平米，但現在市中心幾乎沒有供地，可售房源只有550萬平米，還多處在外郊環等邊緣地帶，市中心房源非常少。”仲量聯行亞太區董事陳立民認為，從供求來看，房價下跌可能性并不大。總體來看，上海的開發商還在捂盤。成交可能萎縮到春節之后，然后再回升。

　　在市區，缺地導致的地價飛漲，也成為支撐房價預期的一個有力支柱。11月初，仁恒地產集團以20000元／平方米的樓板價，拿下上海楊浦區新江灣城D3地塊，地價直接超過了周邊在售房價，此事被上海媒體稱為“面粉比面包還貴”。

　　11月末，南方周末記者通過對招商、工行、浦發等多家銀行上海分行的采訪，發現與深圳相比，上海的銀行房貸政策變化并不明顯。工商銀行上海分行的黃侃介紹，工行的房貸政策并沒有大的變化，主要是在操作上更嚴格地來控制風險。

　　換句話說，目前上海樓市成交大幅萎縮的局面主要是宏觀政策與房價迅猛上漲后市場本身的調整，與信貸外力無關。

　　但房地產商已經對政府對市場的干預表示了明顯的擔心。施嘉霖是九三學社的黨員。他剛剛以九三學社的名義，給市政府上書，希望政府盡快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之間的界限，消除市場因為政策不清晰而造成的觀望情緒。（王小喬 吳立波 黃河 李紅兵 何達志 肖文娟）

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